北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向一审法院起诉请求：依法确认一号归赵某杰所有，赵某平、赵某鹏、赵某仁、赵某达、赵某方、赵某川协助赵某杰办理房屋过户手续。
赵某杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认北京市门头沟区一号（以下简称一号）归赵某杰所有。
事实和理由：一、一号系拆迁北京市门头沟区A号公房（以下简称A号）所得，A号承租人系赵某坤，但该房屋的实际居住人为赵某杰与赵某鹏一家，该房屋的房租及水电费均由赵某杰一家缴纳。赵某坤2004年去世，该房屋并未变更承租人，而赵某杰是该房屋内唯一符合变更承租人的共居人。二、2007年公房拆迁时赵某杰是唯一符合购买资格的共居人，为了能够折合赵某坤和孙某的工龄从而以更优惠的价格购买，故商议以孙某的名义购买一号房屋，并于2007年6月7日签订了名为委托书，实为家庭协议的文件，约定了A号房屋归赵某杰所有，
实际签订该协议时家庭成员已经知晓了房屋拆迁的事实，该协议并不是对公房的权属做出约定，而是将该房屋的拆迁利益做出约定，约定归赵某杰所有，协议签订同日户口迁入A号房屋内。
三、拆迁协议表明赵某杰系该房屋的被安置人之一，大部分购房款也系赵某杰一家支付。房屋交付后，由赵某杰实际使用和装修，孙某实际并未在该房屋内居住过。四、买卖合同签订后，因房本未下发，为了确保该房屋归赵某杰所有，孙某于2007年立下代书遗嘱，遗嘱中的内容也可以体现该房屋归赵某杰所有，而孙某在2014年以及2016年所立遗嘱中也对该处房产未做出具体的处分，可以证明孙某自知其不是该房屋实际权利人。
五、当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案能够证明赵某杰系诉争房屋的真实权利人，法院应当依据法律规定确认所有权归赵某杰所有。
被告辩称
赵某平辩称，同意一审法院判决，不同意赵某杰的上诉请求，本案案由是所有权确认纠纷，根据法律的相关规定，A号房屋登记人是赵某坤，签订拆迁合同的人是孙某，孙某是赵某坤的妻子，其系该房屋的实际承租人，赵某杰并非长期居住人，也不是被安置人口。孙某2007年订立的代书遗嘱，不符合代书遗嘱的构成要件，是无效的。
赵某鹏、赵某仁、赵某达、赵某方辩称，不同意一审法院判决，但也没有上诉，同意赵某杰的意见。
赵某川未发表意见，表示不参与诉讼。
法院查明
一、身份关系
孙某与赵某坤系夫妻，育有赵某达、赵某鹏、赵某仁、赵某方、赵某川、赵某平六子女，赵某坤于2004年8月14日死亡，孙某于2019年10月9日死亡。赵某杰系赵某鹏之子。
二、拆迁情况
2006年12月6日，门头沟物业（出租方、甲方）与赵某坤（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，载：住宅坐落门头沟区A号。合同后乙方处签名为“赵某坤代”。
2007年10月10日，北京C公司（以下简称C公司，甲方）与赵某坤（已故）、孙某（乙方）签订《回迁安置协议》，乙方有正式户口贰人，应安置人口贰人，分别为户主孙某，之孙赵某杰。甲方安置乙方二居室一套，甲方向乙方支付63495元。孙某签名并捺指纹。
A号入户调查表载：“产权人（承租人）：赵某坤（已故），实住人数2人，户籍人数2人，户籍情况，户主孙某，之孙子赵某杰”。
2007年12月26日，C公司（甲方、出受人）与孙某（乙方、买受人）签订《购房合同》，乙方自愿购买一号，实际购房款为139415元（房价计算使用了夫妻工龄之和，其中赵某坤工龄32年，孙某20年）。
2010年6月3日，C公司（甲方）与孙某（乙方）签订《关于房号、房屋实测面积和房价结算补充协议》，乙方应向甲方支付购房款总金额138483元。
一号交付后一直由赵某鹏、赵某杰居住，现已取得房屋所有权证，房屋所有权人登记为孙某，单独所有，按经济适用住房管理。
三、协议
2007年6月7日《委托书》，载：现有北京市门头沟区房屋一间，面积18平方米。房屋的所有权归赵某杰所有。后附委托人孙某及家庭成员赵某达、赵某平、赵某仁、赵某方、赵某川五人签名。
2019年10月15日《家庭协议书》，载：一号住房所有权归赵某杰所有。后附家庭成员赵某达、赵某仁、赵某方、赵某川签名及捺印。
另，2019年12月3日，赵某杰向法院递交起诉状，以遗赠纠纷为由起诉赵某平，请求确认2007年6月7日签订的协议书及2007年孙某订立的遗嘱有效，并确认一号归其所有。2020年9月22日变更案由为所有权确认纠纷，并追加赵某鹏、赵某仁、赵某达、赵某方、赵某川为被告。法院依据其变更后的诉讼请求进行了审理，庭审中，赵某杰又表示本案即涉及借名买房和权利转让，还包括遗赠问题，要求由法院确定案由。
双方争议的事实和证据：一号的权属问题。
赵某杰主张，一号为赵某杰所有，第一，一号系A号拆迁安置，赵某杰系被安置人口，其对安置房屋享有拆迁利益。一号的购房款是赵某鹏支付的，交房后也由赵某鹏和赵某杰装修、居住至今。第二，拆迁前，孙某和家庭成员已经达成协议，约定A号房屋一间归赵某杰所有。拆迁后孙某又立下《遗嘱》，将一号赠予赵某杰所有，孙某去世后，家庭成员亦签署过《家庭协议书》，均认可一号住房所有权归赵某杰所有，
为证明其主张，提交A号拆迁协议和购房合同、2007年6月7日签署的《委托书》、2007年11月4日孙某所签《遗嘱》、2019年10月15日签署的《家庭协议书》，并申请证人姚某出庭作证。
赵某达、赵某鹏、赵某仁、赵某方对上述证据无异议。
赵某平对A号拆迁协议和购房合同的真实性予以认可，但不认可其证明目的，对2007年6月7日签署的《委托书》、2007年11月4日孙某所立《遗嘱》、2019年10月15日签署的《家庭协议书》和证人证言的真实性及证明目的均不予认可。
赵某平主张，一号房屋所有权证登记所有权人为孙某，房屋就是孙某的个人财产。
赵某杰对房屋所有权证真实性无异议，不认可证明目的，表示所有人应为赵某杰，只是借用孙某名字。
赵某达、赵某鹏、赵某仁、赵某方质证意见同赵某杰。
法院认为，本案依据赵某杰变更后诉讼请求进行了审理，为确认之诉。我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明的事实，A号房屋的承租人为赵某坤；签订《回迁安置补偿协议》、《购房协议》的为孙某；安置房屋一号的权属登记人亦为孙某，赵某杰关于其为房屋实际承租人、拆迁安置人口、一号真实所有人的理由均不成立，法院不予采信，其要求确认一号由其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
裁判结果
一审判决：驳回原告赵某杰的全部诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
因孙某系签订《回迁安置补偿协议》、《购房协议》的合同主体，一号据此登记在孙某名下并无不当。赵某杰上诉主张确认一号归其所有，但其提出的借名买房、遗赠等理由均不属于可据此直接确认所有权的事实，故法院对赵某杰的上诉主张不予支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，赵某杰可自行选择请求权基础并另行提起主张。
