北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某宏向本院提出诉讼请求：判令北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）总价款的60%计778500元由原告继承，由被告赵某亮和第三人秦某连带给付上述款项；2.诉讼费由原、被告共同承担。
事实和理由：赵某岳刘某霞系夫妻关系，双方生育子女六人，分别为赵某刚、赵某武、赵某宏、赵某英、赵某亮、赵某达。秦某系赵某亮之子。赵某岳刘某霞于2001年1月购买位于北京市东城区一号房屋，产权登记在赵某岳名下。2001年4月27日刘某霞去世，2015年4月13日赵某岳去世。2006年7月1日，赵某岳与子女制订《家庭事宜安排准则》，约定与赵某岳同住照顾老人且老人发生了行动不能自理一年以上时，同住子女可继承涉诉房屋的60%份额。同时还约定如同住子女中途不能继续照顾老人，可找其他子女接替，义务与权利同时转移到接替子女。该准则虽只有赵某岳一人签字，但所有子女均认可其效力，并按照准则实际履行。
期间，赵某岳一直与原告共同生活。2011年11月14日赵某岳又与所有子女签订《赠与协议》，约定赵某亮应按《家庭事宜安排准则》的约定与赵某岳同住并照料老人到终生，赵某岳同意将涉诉房屋总值的50%计648750元赠与赵某亮，由赵某亮继承房屋所有权，但产权应在赵某岳去世后才可实际转移。2011年11月19日，赵某岳又与赵某亮、秦某签订《房屋更名的约定》，约定为避免二次过户的费用，赵某亮征得赵某岳理解同意一次性将涉诉房屋更名为秦某，并约定赵某岳与赵某亮健在，二人依次对该房享有居住权和支配权，房屋所有权在赵某岳与赵某亮依次去世方可实际转移。
2011年12月9日，赵某岳与秦某以房屋买卖形式办理了房屋过户手续，双方均认可该行为名为买卖实为赠与。2013年6月25日，赵某岳移居至原告家中居住直至去世。期间赵某岳将秦某诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。诉讼中，赵某岳去世。2015年7月1日，赵某刚、赵某武、赵某宏将赵某亮、赵某英、赵某达、秦某诉至法院，要求确认赵某岳与秦某签订的房屋买卖合同无效，将涉诉房屋所有权恢复到赵某岳名下，未得法院支持。
原告认为，赵某岳生前依据《家庭事宜安排准则》及《赠与协议》，附条件的将涉诉房屋总值的50%计648750元赠与赵某亮，为避免二次过户的费用，又以买卖方式将产权过户至秦某名下，但根据《房屋更名的约定》，秦某仅为名义上的所有权人，而实际所有权人仍为赵某岳。而赵某岳自2013年6月25日至去世，一直与原告共居并由其照料，故赵某亮取得赠与的条件未完成。依据《家庭事宜安排准则》及《赠与协议》的约定，涉诉房屋总值的60%应由原告继承。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告赵某刚、赵某武辩称，认可《赠与协议》、《家庭事宜安排准则》。同意原告的诉讼请求。
被告赵某英、赵某达、赵某亮辩称，原告所述家庭关系、被继承人去世时间、房屋情况都认可。《家庭事宜安排准则》没有赵某亮签字，不予认可。认可赠与协议，赵某亮已按约定给付其他兄弟姐妹房屋补偿款，赵某岳生前已对涉诉房屋进行处分，过户至秦某名下，房屋买卖已结束，法院的判决认定赠与协议合法有效，原告进行申诉亦被驳回。原告再次起诉继承涉诉房屋没有法律依据。故不同意原告的诉讼请求。
第三人秦某述称，答辩意见与赵某英、赵某达、赵某亮一致，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
赵某岳刘某霞系夫妻关系，双方生育子女六人，分别是赵某刚、赵某武、赵某宏、赵某亮、赵某英、赵某达。秦某系赵某亮之子。2001年4月27日，刘某霞去世。北京市东城区一号房屋原系赵某岳承租的公房。2001年1月4日，赵某岳与北京市东城区房屋土地管理局签订《东城区房地局优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，约定由赵某岳使用其刘某霞二人的工龄购买涉诉房屋。
2006年7月10日，赵某岳订立《家庭事宜安排准则》，约定：需有一位子女按照此准则要求和老爸共同生活，担负起照顾老爸的责任。老爸身体现状时，按房价的50%留给同住子女继承，20%留给赵某达继承，另30%可由其他四个子女继承；同住并照顾老爸拾年以上或在照顾老人期间，老人发生了行为不能自理壹年以上时，同住子女按60%继承房产，20%留给赵某达继承，另20%可由其他四个子女继承。与老爸同住子女中途不能继续照顾老人，可找其他子女接替，义务与权利同时转移到接替的子女。
2011年11月14日，赵某刚、赵某武、赵某英、赵某亮、赵某达经家庭协商签订《赠与决定》。该赠与决定的主要内容为：依据《家庭事宜安排准则》的继承方案，经我和六个子女商议，我决定在我健在时，按照以下安排，将我的财产赠与我的子女。一、一号房屋，房产总价值129.75万元。1.自2006年3月19日始按《准则》与我同住并应允照料我到终生的二女赵某亮，赠与总房值的50%，计64.875万元。2.三女赵某达，赠与总房值的20%，计25.95万元。3.其他四个子女平分总房值的20%，计25.95万元。其中，赵某刚赠与6.4875万元，赵某武赠与6.4875万元，赵某宏赠与6.4875元，赵某英赠与6.4875万元。4.总房值的10%留存到我去世，按《准则》或我的遗愿办。5.此房产由赵某亮继承产权，按照以上赠与的份额，赵某亮在2011年11月19日前分别与其他被赠与的五位办理妥善，方可变更房主。但不管房主变更谁，我健在时，此房我有居住权和支配权，房屋的所有权在我去世后才可实际转移等......。
2011年11月19日，在《赠与决定》书写备忘录，主要内容为：1.2011年10月19日六个子女商量了老爸赠与的原则，一致认为要知足，没有不同意见。2.2011年11月19日老爸向子女宣读了赠与决定（赵某宏因事未到会）并落实到人。赠与赵某刚6.5万元，赠与赵某武6.5万元，赠与赵某英6.5万元，赠与赵某亮64.875万元，赠与赵某达25.95万元，赠与赵某宏6.5万元。除赵某宏外，赵某刚、赵某武、赵某亮、赵某英、赵某达均签字。
2011年11月19日，赵某岳、赵某亮、秦某签订《房屋更名的约定》，主要内容为：依照赵某岳的赠与决定（2011年11月14日）地处一号房更名前我们约定如下：1.为免去今后两次过户的费用，赵某亮征得赵某岳的理解同意一次更名为秦某。2.依据赠与决定，爷爷赵某岳健在和母亲赵某亮健在他们依次对房屋有居住权和支配权。房屋的所有权在以上两位长辈依次去世或依他们的遗愿方可实际转移。3.依据赠与决定，此房属被赠与人的个人财产，不属于哪个家庭，更不属于其他人。
2011年12月9日，赵某岳与秦某签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定赵某岳将涉诉房屋以480000元的价格出售给秦某。此后，涉诉房屋的所有权登记至秦某名下。秦某未按合同约定向赵某岳支付480000元。
2015年4月13日，赵某岳去世。
2015年7月1日，赵某刚、赵某武、赵某宏将赵某亮、赵某英、赵某达、秦某诉至本院，要求：1.请求判决赵某岳与秦某签订的北京市东城区一号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.请求判决秦某将北京市东城区一号房屋过户到赵某岳名下。
该案审理中，对赵某达的诉讼行为能力进行了鉴定，鉴定结论为被鉴定人赵某达诊断为精神分裂症，在本案中评定为无诉讼行为能力。
本院经审理，判决：一、确认赵某岳与秦某签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回赵某刚、赵某武、赵某宏的其他诉讼请求。赵某亮、秦某不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理，将该案发回重审。
发回重审后，判决：一、确认赵某岳与被告秦某签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回原告赵某刚、赵某武、赵某宏的其他诉讼请求。赵某亮、秦某不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理认为，赵某宏收取赵某亮8.5万元表明其对于《赠与决定》是认可的，其应当受到《赠与决定》内容的约束。涉诉房屋属于赵某岳刘某霞的夫妻共同财产，在刘某霞去世后，赵某岳及其子女并未对涉诉房屋进行继承分配，因此，赵某岳及其子女对涉诉房屋属于共同所有状态。《赠与决定》是赵某岳与其子女作为涉诉房屋的共有人对上述房屋协商确定分割方式，由赵某亮给付兄弟姐妹折价款后，赵某亮取得涉诉房屋所有权份额的协议。
因此，在赵某亮履行完毕《赠与决定》的相应给付义务后，已取得涉诉房屋所有权份额。赵某岳与秦某以买卖房屋的形式将涉诉房屋过户给秦某，是赵某岳对其权利的处分，赵某亮对此亦未持异议。因此，赵某岳与秦某之间的《房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，也未损害第三人利益，因此，不存在合同无效的理由，故赵某刚、赵某武、赵某宏主张合同无效的理由并不成立。判决：一、撤销北京市东城区人民法院判决；二、驳回赵某刚、赵某武、赵某宏的诉讼请求。赵某刚、赵某武、赵某宏不服，向北京市高级人民法院申请再审。2020年4月29日北京市高级人民法院作出裁定：驳回赵某刚、赵某武、赵某宏的再审申请。
裁判结果
驳回原告赵某宏的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。赵某岳在签订《家庭事宜安排准则》后又签订《赠与决定》，系赵某岳对《家庭事宜安排准则》中涉及的房产提前进行了处分。《赠与决定》是赵某岳与其子女作为涉诉房屋的共有人对上述房屋协商确定的分割方式，赵某岳与秦某依据《赠与决定》以买卖房屋的形式将涉诉房屋过户给秦某，是赵某岳对其权利的处分，且已经法院判决确认合法有效。
涉诉房屋在赵某岳去世时已不是其个人遗留的合法财产，《家庭事宜安排准则》中约定的房产分配事宜亦不具有执行力。现原告仍坚持继承涉诉房屋产权份额60%的折价款于法无据，法院不予支持。
