北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某婕向本院提出诉讼请求，要求确认赵某君与刘某英于2003年4月6日签订的《换房协议》无效，案件受理费由二被告负担。
事实和理由：赵某君和高某婚姻关系存续期间，生有长女赵某、次女赵某婕、儿子赵某鹏。当时我们一家五口居住在改造后的三间平房里，70年代中后期，我家五口人分得北京市海淀区一号（76.4平方米三居室房屋一套。1992、1993年前后，我家根据单位核算金额参加房改，并由我母亲交纳了购房款。1996年高某去世。我们根本不知道赵某君与刘某英签订换房协议的事情。赵某君转让的一号房屋属于回迁房，应有我及其他子女的份额，且购房款是我母亲生前缴纳，并使用母亲工龄，所以一号房屋应为家庭共有财产。
高某去世后，在其遗产未依法析产继承之前，一号房屋应由所有继承人共同共有。二被告签订《换房协议》没有征求共有人的意见，侵犯了共有人的财产权益，且刘某英与赵某君同属一个单位，互为邻居，刘某英应当熟悉我们的家庭情况，刘某英故意与赵某君换房，显属恶意，换房协议应为无效。为维护我的合法权益，特诉至法院。
被告辩称
被告赵某君辩称，赵某婕所述属实，我同意赵某婕的诉讼请求。
被告刘某英辩称，我与赵某君属同一单位职工。2003年4月，我用自己名下的北京市海淀区二号（以下称二号）二居室房屋及13万元与赵某君的一号房屋交换，双方签订了书面换房协议，并实际履行。同年年底，赵某君又以28万元的价格将二号房屋卖给案外人林某，并于2003年年底从二号房屋搬出。根据日常经验法则，赵某婕作为赵某君的子女，应当了解赵某君的居住及生活状况，其未提供证据证明长达十几年的时间里与赵某君没有联系，且不知道赵某君的居住情况，另外林某曾在2014年找赵某婕办理二号房屋座机电话机主变更等事宜，因此赵某婕最迟在2014年就应当知道赵某君将一号房屋交换，而其在2019年10月才主张换房协议无效，已超过诉讼时效。
高某于1996年去世，虽然去世前缴纳了一号房屋申购款，但该套房屋买卖契约设立及生效时间为1997年10月6日，此前原房屋产权单位尚未确定将一号房屋出售给赵某君，双方之间只有预交款的债务关系，故高某对该房屋没有产权，一号房屋系赵某君单独所有，因此其有权处置该房屋。换房协议内容未违反法律法规的强制性规定，我已在一号房屋居住了17年，即使该房屋系夫妻共同共有，也不能以赵某君对一号房屋没有所有权或者处分权为由认定换房协议无效。
法院查明
赵某君和高某婚后生有长女赵某、次女赵某婕、儿子赵某鹏。高某于1996年去世，去世后未对其遗产进行分割。
1997年10月6日，赵某君（买方，乙方）与单位（卖方，甲方）签订《单位房屋买卖契约》（以下称房屋买卖契约），约定甲方将一号3居室房屋1套出售给乙方，乙方合计交纳人民币17351.63元。1997年12月1日该套房屋取得所有权证书，所有权人登记为赵某君。
赵某君与同单位职工刘某英于2003年4月6日签订《换房协议》一份，约定赵某君将一号3居室房屋1套与刘某英的二号两居室房屋互换，刘某英还另行给付赵某君换房补偿款13万元，因二号房屋产权证正在办理当中，待产权证下发后，双方应到海淀区房屋产权交易中心办理产权过户手续。换房协议签订后，刘某英给付赵某君13万元，并搬至一号房屋居住，赵某君自一号房屋搬至二号房屋。
另经审理查明，赵某君、林某于2003年12月签订《房屋转让协议》，赵某君将其居住的二号房屋以28万元的价格转让给林某，双方还约定此两居室系赵某君和刘某英换房，因该房屋的房产证尚未办到赵某君名下，刘某英的房产证办下来后，双方共同到房产管理部门办理过户手续，将房产证过户到林某名下。后双方按上述协议内容履行，林某给付赵某君28万元，赵某君将二号房屋交付给林某。
林某于2019年6月在本院起诉赵某君，刘某英、赵某婕作为第三人参加诉讼，林某要求确认其与赵某君的换房协议有效，赵某君继续履行上述转让协议，为其办理房屋所有权过户手续，刘某英予以协助。
赵某婕称二被告签订《换房协议》没有征求共有人的意见，包括其在内的共有人对赵某君与刘某英换房并不知情，对此刘某英并不认可，其提供证人林某、韩某证言为证。赵某婕认为证人与刘某英有利害关系和亲属关系，证言内容与本案无联系性，对证人证言不予认可。赵某君称因证人是与赵某婕沟通的，故对证人证言的真实性无法确认。
裁判结果
驳回原告赵某婕的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
现双方当事人对合同效力存在争议，根据庭审查明的事实，赵某君虽在高某去世后即1997年与单位就一号房屋签订房屋买卖契约，但该套房屋的绝大部分购房款系在高某生前，赵某君使用其与高某的共同存款支付的，故一号房屋应为赵某君、高某的夫妻共同财产。赵某婕称一号房屋系回迁房，包括三名子女的份额，属于家庭共有财产，但赵某婕就此主张提供的证据，均不能充分证明赵某婕的上述主张，故法院对此意见不予采信。
高某去世后，其对一号房屋所享有的权利应由其继承人共同继承。赵某君在没有完全处分权的情况下将一号房屋出售给刘某英，侵害了其他继承人的合法权益。但根据《中华人民共和国民法典》对合同效力的相关规定，赵某君擅自处分一号房屋的行为并不必然影响其与刘某英之间所签换房协议的效力。
刘某英与赵某君在同单位工作，其虽对一号房屋及赵某君的家庭情况有所基本了解，但赵某君签订一号房屋买卖契约及该房屋房产证取得时间均为高某去世之后，刘某英与赵某君签订案涉换房协议时，一号房屋产权亦登记在赵某君个人名下。刘某英与赵某君并非亲属关系，刘某英根据一号房屋产权登记情况，有理由相信赵某君对一号房屋有处分权，且其已经按照约定交付了二号房屋及补偿款13万元作为对价，并实际居住一号房屋至今，赵某婕所述刘某英具有恶意，不属于善意取得的主张，法院亦不予采信。
综上，本案赵某君与刘某英就一号房屋签订的换房协议系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国民法典》规定的应属无效的法定情形，故赵某婕要求确认赵某君与刘某英于2003年签订的换房协议无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
