北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
朱某文向本院提出诉讼请求：判令北京市海淀区一号房屋由朱某文继承所有。
事实与理由：父亲朱某鹏、母亲林某共生育子女三人，即朱某文、朱某杰、朱某涛。朱某鹏于1978年6月20日去世，林某于2018年3月19日去世。北京市海淀区一号系80年代单位分配的公租房，林某为承租人，1994年由朱某文出资购买了该房屋产权，产权登记在林某名下。林某于2009年7月7日在北京市方正公证处立下公证遗嘱，载明位于北京市海淀区一号房屋遗留给朱某文。现朱某文遵照母亲的遗愿办理房屋继承过户事宜，故起诉至法院。
被告辩称
朱某杰辩称，不同意朱某文的诉讼请求，涉案房屋的公房里面有父亲朱某鹏的工龄优惠，朱某鹏的工龄优惠应当按照法定继承，由三个继承人平均分配，不能放在林某的公证遗嘱中处理。朱某杰对朱某文提交的房价计算表真实性不认可。公房的原承租人是朱某鹏，朱某鹏过世后承租人变更为林某。
朱某涛未作答辩。
法院查明
朱某鹏与林某为夫妻，二人共育有三个子女，为朱某涛、朱某杰、朱某文。朱某鹏于1978年6月20日去世，林某于2018年3月19日去世。
1994年4月25日，林某与K公司签订房屋买卖契约，购买位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋），房价为11984元。根据单位出售公有住房房价计算表记载，房价为2443元，工龄30年，其中男方1年，女方29年。1994年4月23日，K公司出具购房款收据，金额为10740元。1997年3月13日，K公司给朱某文出具收据，写明收到朱某文交来购房差额款2480元。1994年11月30日林某取得涉案房屋房产所有证。
经询，朱某鹏生前系K公司职工。我院于2019年11月19日向K公司发函，核实涉案房屋的相关情况，K公司于2020年6月8日给我院回函，载明：1、朱某鹏为我单位离退休职工，无来我院工作时间，其配偶林某不是我单位职工。2、按照我院对租赁房的管理，承租人只能一人。由于位于北京市海淀区一号房屋承租时间为1994年之前，年代久远，未查到相关承租信息。3、关于租赁费问题，仍然由于年代久远，未查到相关缴费单据。
朱某文庭审中提交2005年9月23日邹某静和朱某杰签字的约定，内容为我们放弃母亲房屋遗产，归朱某文所有。朱某杰表示对约定的真实性认可，朱某杰称该约定为其爱人邹某静所写，朱某杰的签字为邹某静代签。朱某杰认为其放弃的只是母亲林某的份额，不包括朱某鹏的部分。
2009年7月7日，林某在公证处留有遗嘱，内容为：我拥有位于北京市海淀区一号的房产一套，该房产系我个人所有，现我特立遗嘱如下：1、上述房产的产权在我去世后，全部遗留给我的女儿朱某文个人所有，他人无权干涉。2、在我去世时，凡是属于我的不动产也遗留给我的女儿朱某文个人所有，他人无权干涉。朱某杰对遗嘱的真实性认可，但对内容不认可，认为林某无权处分夫妻共同财产中朱某鹏的部分，且遗嘱中林某的签字与房屋买卖协议中字体不一致。
房屋市场价值为683.93万元。法院对1994年的市场价值进行咨询，咨询结论为：涉案房屋单价为3500元/平方米-4000元/平方米。（房产所有证注明建筑面积为70.3平方米）
裁判结果
一、林某名下位于北京市海淀区一号房屋由朱某文继承所有；
二、朱某文于本判决生效后十五日内给付朱某涛、朱某杰每人64793元；
三、驳回朱某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋、储蓄、生活用品和其他合法财产。继承开始后，按照法定继承办理。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。公证遗嘱，由遗嘱人经公证机关办理。
本案中，林某于2009年7月7日在公证处留有公证遗嘱。现朱某文要求按照公证遗嘱继承涉案房屋，于法有据，法院予以支持。
按照成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。本案中被继承人林某于1994年购买涉案房屋时，使用工龄优惠折抵部分购房款，鉴于林某生前无正式工作，上述工龄优惠中29年应为朱某鹏之工龄优惠，1年为林某之工龄优惠。
对于朱某鹏29年工龄优惠所对应的财产价值的个人部分，应当按照法定继承由朱某鹏的法定继承人林某、朱某涛、朱某杰、朱某文继承所有。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。因朱某文继承涉案房屋，其他继承人应得的朱某鹏工龄对应的价值由朱某文承担给付义务。
