北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文诉称：张某鹏、姜某夫妇育有张某文和张某武两名子女。张某文原为H公司（以下简称H公司）的职工，1997年张某文与H公司签订房屋租赁合同，承租了位于北京市朝阳区一号公有住房（以下简称一号房屋）。2000年H公司以成本价出售公房，张某文为了多享受工龄折扣购房款的优惠政策，以父亲张某鹏的名义与H公司签订购房合同，自行出资购买了一号房屋，并登记在张某鹏名下。
该房屋的所有购房手续均由张某文办理，房屋也一直由张某文居住或出租收益，张某鹏与二被告均知情且未提出异议。2016年10月10日张某鹏去世后，二被告便以不动产权登记证上的房屋所有人是张某鹏为由，要求继承该房屋。一号房屋虽然登记在张某鹏名下，但实际上是H公司分给张某文的房子，由张某文出资购买并使用收益，该房屋应归张某文所有。现张某文诉至法院，要求法院确认一号房屋归张某文所有，二被告配合张某文办理房屋过户手续。
被告辩称
二被告辩称：张某文只是H公司的普通职工，且在1997年工龄尚短，没有资格承租一号房屋，张某鹏是一号房屋实际承租人。
经单位协调，由张某鹏向H公司购买了一号房屋，并用张某鹏、姜某的工龄折抵了部分购房款。扣除工龄折扣后，还需支付16810元购房款，也是张某鹏夫妇支付的。张某文当时月收入只有三、四百元没有能力给付此笔款项。1999年张某文就已不在H公司工作，张某鹏购买一号房屋与张某文在H公司上班一事没有任何关系。
父母购买房屋后交给子女居住是情理之中的事情，张某文在一号房屋中居住，不能作为认定其具有房屋所有权的依据。一号房屋是张某鹏购买，属于张某鹏与姜某的夫妻共同财产。张某文主张其是该房屋的实际所有权人，没有法律依据和事实依据。
法院查明
张某鹏、姜某夫妇育有张某文和张某武两名子女。张某鹏于2016年10月10日死亡。
张某文自1988年起在H公司工作。2000年12月6日，张某鹏与H公司签订合同，约定：H公司将一号房屋按成本价1485元/每建筑平方米售给张某鹏。房屋面积为39.78平方米，按市统一规定计价，房价为16810元整。根据北京市的有关规定，H公司同意张某鹏在付款时享受下列优惠：工龄折扣为0.9%，成新折扣为2%。
张某鹏同意一次性付清全部房价款。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。根据单位出售公有住房房价计算表所载，购买一号房屋时按照张某鹏工龄32年和姜某工龄21年折算优惠价。2001年3月，一号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为张某鹏。
案件审理过程中，张某文提供了一份房屋租赁合同，证明一号房屋是其在1997年1月30日向H公司承租的公有住房。二被告以该合同上没有加盖H公司的公章为由提出了异议。
同时二被告也提供了一份房屋租赁契约，证明一号房屋是张某鹏于1997年1月30日向H公司承租的。该契约上加盖有H公司房改办的公章。张某文表示：使用张某鹏的工龄购房需补足全套手续，二被告提供的房屋租赁契约是2000年购买房改房时由房改部门补做的，并不能反映1997年租房时的真实情况。
案件审理过程中张某文表示，16810元购房款是其给付的，二被告则表示，购房款是张某鹏给付的，但双方均未能就自己的主张提供相应证据。
张某文还提供了一份由H公司出具的情况说明，载明：“张某文原是H公司职工，1997年与H公司签订房屋租赁合同，从H公司租赁住房一套，在2000年房改时，为了使用父亲张某鹏工龄买房能够优惠，与H公司、父亲张某鹏达成一致意见，使用父亲工龄买房，当时产权登记在父亲张某鹏名下”。二被告认为：H公司不是独立法人，不具有出具说明的主体资格，该说明也没有载明经办人的身份，其内容不属实。
本案审理过程中，本院到H公司进行了调查。该公司工作人员表示：当年参与公房分配和公房改革的工作人员已离职，现只能通过留存档案查询相关情况。本院就张某文提供的情况说明进行了核实，工作人员表示，该说明确实是公司出具，所载情况也属实。工作人员查询了公房分配底档，底档显示一号公房的承租人登记为张某文。
工作人员还查询了张某文的工资单，显示该房屋的租金等费用是从张某文的工资中按月扣除的。工作人员还查询了公司留存的租赁合同底档，底档中的租赁合同与张某文提供的租赁合同内容一致，且也没有加盖公章。关于姜某提供的加盖有公章的租赁合同，工作人员表示底档中未见，对此不知情也无法确认。工作人员表示，经过查询没有查到当时的购房合同和付款票据，但是从房屋最终落户在张某鹏名下这一事实来看，房屋买卖合同应该是与张某鹏签订的。工作人员同时解释称：公房改革时确有为了使用父母的工龄，以在外单位工作的父母名义购买房改房的情况。
另查，自1997年至今一号房屋均由张某文实际居住或出租获益。
再查，2018年，姜某以一号房屋属于其与张某鹏的夫妻共同财产为由，将张某文和张某武诉至本院，要求依法对该房屋进行析产继承。现该案正在审理过程中。
案件审理过程中，各方共同确认目前一号房屋价值140万元。
裁判结果
一、登记在张某鹏名下的位于北京市朝阳区一号房屋归原告张某文所有；
二、被告姜某、张某武于本判决生效之日起十日内协助原告张某文将位于北京市朝阳区一号房屋过户至原告张某文的名下。
房产律师靳双权点评
一号房屋原系H公司拥有产权的公有住房。张某文主张自己是该房屋的承租人，二被告主张张某鹏是该房屋的承租人，双方各自提供了相应的租赁合同。现H公司认可张某文持有的租赁合同及其承租人的身份，且张某文的工资单显示一号房屋的房租等费用是从其工资中扣除的。基于上述因素，法院可认定一号公有住房的实际承租人为张某文。
张某文租用一号房屋期间，H公司实施公房改革，按成本价向公房承租人出售公有住房。按成本价出售公房与普通商品房买卖性质不同，相关政策带有福利性质，应由特定的职工和房屋的承租人享有。虽然一号房屋的购房合同是以张某鹏作为买方与H公司签订的，但张某文作为公房承租人并未表示放弃自己应享有的优惠政策，再结合一号房屋在购房前后一直由张某文实际居住、使用这一事实，法院综合全案情况进行分析，认为张某文是一号房屋的实际购买人，其以张某鹏的名义购房是为了使用张某鹏和姜某的工龄折抵购房款，更符合当时的客观真实情况。
现张某文要求法院确认一号房屋归其所有，二被告配合其办理产权过户手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。张某文购房时使用了张某鹏和姜某的工龄折抵购房款，应给付张某鹏和姜某相应的折价补偿。鉴于张某鹏已经死亡，补偿款中属于张某鹏遗产的部分应从夫妻共同财产中析出后，再由其法定继承人姜某、张某文、张某武继承，双方可另案处理。
