北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某兰、周某峰、周某刚向本院提出诉讼请求：1、请求被告周某英和周某辉按照继承份额分别连带赔偿周某兰、周某峰、周某刚西城区一号房屋损失折价款340万元(其中赔偿周某兰、周某峰42.5万元，赔偿周某刚34万元)。2、诉讼费由被告承担。
事实和理由：周某辉与胡某丽系夫妻关系，两人育有四名子女：周某兰、周某峰、周某刚、周某涛。周某英系周某涛之女即周某辉孙女。胡某丽2007年9月22日去世，周某辉与周某兰、周某峰、周某辉、周某刚、周某涛的共有财产为西城区一号房屋一处。2011年3月4日，周某辉与周某英以买卖方式，将房产私自从周某辉名下过户到周某英名下，后周某英2016年7月11日又将房屋出售给陈某清。
周某辉与周某英的房屋买卖合同已被西城法院确认无效并有二审维持。被告的行为已经侵犯了原告及第三人的合法权利，案外人陈某清已经取得该房屋所有权，周某辉与周某英无权处分所得340万元，该款项现在周某英处，望判如所请。
被告辩称
被告周某英辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、涉案房屋是由周某涛全额出资购买，周某辉和其他诉讼主体并未出资，因受房改政策约束，产权人只能登记周某辉的名字，但房屋的实际所有人应该是周某涛。在该事实下，周某辉认可该房屋的实际产权人是周某涛，故将房屋过户给周某涛的女儿周某英。所以该房屋并非系胡某丽的遗产。即使包含胡某丽的遗产，从房屋的出资情况以及周某涛和父母周某辉、胡某丽长期共同居住的情况看，属于法律上的尽了主要的赡养义务。周某兰、周某峰在继承胡某丽遗产份额的情况下，应当比照法定继承少分或者不分。在遗产分配时，周某涛也应当多分。
二、本案原告的诉讼主体不适格。在不考虑周某涛全出资和尽主要赡养义务的情况下，即使法院根据涉案房屋的产权登记认定涉案房屋还有胡某丽的遗产，在遗产未分割的情况下，涉案房屋应当属于共同共有。周某兰作为共有人之一主张房屋折价款也应当征得其他共有人的一致同意。在D号房屋遗产继承中，周某刚已经明确表示涉及本案的房屋，如果还有周某刚的份，其不要求继承、放弃继承的意思表示已经记入了庭审笔录，具有法律效力。故周某兰在未经其他共有人一致同意的情况下，周某兰个人无权主张其诉讼请求，根据法律规定应当依法给予驳回。
三、周某兰无权要求支付340万元的这个房屋折价款。在不考虑周某涛全额出资和尽主要赡养义务的情况下，即使贵院根据涉案房屋产权登记，认定涉案房屋含有胡某丽的遗产，周某兰也仅仅享有涉案房屋10%的份额。2011年3月份，周某辉在出卖涉案房屋时，所得的房屋对价款是33万元。2016年7月份，周某英出卖涉案房屋时所得的房价房屋对价款也为272万元，加上周某涛对涉案房屋的装修和家具、家电折价58万元，周某英从陈某清处总共收取了330万元。
所以从任何角度来讲，原告要求支付340万元，既没有事实依据，也没有法律依据。
四、周某英作为被告，其主体不适格。本案系由继承关系引发的诉讼，本案周某英并非系胡某丽的第一顺位继承人之一。2011年3月份，在涉案房屋过户至周某英名下时，周某英其已经按照当时的市场价格向周某辉支付了购房款33万元，周某辉也亲自给其出具了收款收据，周某英并没有实施侵犯其他继承人权益的行为，不应当承担侵权赔偿责任。周某兰无权向周某英主张房屋的折价款。五、周某刚于2018年5月25日西城区法院另案的继承案件中，已经向法庭明确如涉案房屋中含有周某刚的产权份额，周某刚也不要继承，放弃该份额，该笔录已经各当事人签字确认并经过法院留档。因此周某刚在本案中无权主张其份额。
被告周某辉辩称，不同意原告诉讼请求。卖房的钱我一分钱也没有拿。房改时，房子分配给我和胡某丽的，周某涛购买涉案房屋出的钱。
第三人周某涛述称，不同意原告诉讼请求。涉案房屋在房改时是我出的钱购买的，我的父母那时也没有钱。现在父亲还在世，能够证明涉案房屋是我在房改时购买的。我认为涉案房屋应该归我个人所有。我母亲文化水平不高，也没有留下遗嘱，法律意识淡薄，没有书面东西，所以就口头说涉案房屋是我的，是我出的资金。因为有这个漏洞存在，法院可以让周某英适当的给予三原告补偿，而不是按照继承份额。我不向周某英和周某辉主张赔偿。
法院查明
被告周某辉与胡某丽系夫妻关系，二人共育有子女四人，即本案原告周某兰、周某峰、周某刚、第三人周某涛。被告周某英系第三人周某涛之女，被告周某辉之孙女。2007年9月，胡某丽去世，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人去世。
2000年12月4日，周某辉与北京y公司签订《房屋买卖契约》，约定由周某辉以成本价购买北京市西城区一号房屋（即本案涉案房屋），房价款18904元。《单位出售公有住房房价计算表》显示，涉案房屋的房价款计算中，折算了周某辉与胡某丽双方的工龄。周某辉于2000年11月30日取得了涉案房屋的所有权证。
2011年3月4日，周某辉与周某英签订《存量房屋买卖合同》，约定周某辉将涉案房屋出售给周某英，成交价格为330000元，自行交割。在2011年3月8日的《房屋登记询问笔录》中，周某辉声明涉案房屋非夫妻共有房屋。2011年3月8日，涉案房屋登记在周某英名下。
2016年6月21日，周某英与陈某清签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》《房屋买卖成交确认及定金收付协议》《补充协议》，周某英以323万元的价格将涉案房屋出售给陈某清。2016年7月11日，周某英与陈某清签订《存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交价格为272万元。被告周某英在提交证据时自认272万元为涉案房屋的网签价格，当事人最终一致确认涉案房屋的实际成交价格为323万元。
2018年7月18日，周某兰作为原告以确认合同无效为案由，将被告周某辉、周某英、第三人周某峰、周某刚、周某涛诉至本院，请求法院判令周某辉与周某英签订的买卖合同无效。法院判决（以下简称一审判决书），判决被告周某辉与被告周某英就北京市西城区一号房屋于2011年3月4日签订《存量房屋买卖合同》无效。周某英不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院经过审理出具民事判决书（以下简称二审判决书），判决驳回上诉，维持原判。
一审判决书与二审判决书一致认定，涉案房屋系周某辉与胡某丽的夫妻共同财产。胡某丽去世后，涉案房屋应属全部继承人共同所有，周某辉无权自行处分。周某英系周某辉孙女，应当知晓涉案房屋的权属状况。周某辉与周某英在明知涉案房屋已经发生继承的情况下，未经其他继承人同意签订《存量房屋买卖合同》并完成过户，在主观上存在恶意串通，损害了其他继承人的利益。
另查，2018年5月25日，在本院审理的原告周某辉与被告周某峰、周某刚、周某涛、周某兰的法定继承纠纷一案的开庭笔录中，周某刚在答辩和质证时，均明确表示：“如一号房屋中含有被继承人的产权份额，我也不要求继承。”在本案庭审中，原告周某刚表示，关于其放弃继承，从客观看，当时涉案房屋不是登记在周某辉的名下，也不是登记在周某辉配偶的名下。当时涉案房屋是否是遗产处在一个未决的状态。这个时候，其进行所谓的放弃，是不具备客观条件的。当时之所以这么说，是因为主观认识上有问题。直到现在，其也承认这个房子是周某涛出资购买的，这房子如果是这样的话，其觉得应该就是周某涛的，当时其想法就是这样，所以其做出这么一个表述，但经过法院的认定，房子并不属于周某涛，同样作为继承人，其应该享有继承权，其现在不放弃。
裁判结果
一、本判决生效之日起七日内，被告周某英、周某辉连带赔偿原告周某兰房屋折价款四十万三千七百五十元，连带赔偿原告周某峰房屋折价款四十万三千七百五十元；
二、驳回原告周某刚的全部诉讼请求；
三、驳回原告周某兰、周某峰其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
首先，涉案房屋虽然原先登记在被告周某辉名下，但已经由生效的民事判决书认定为周某辉与胡某丽的夫妻共同财产。故被告周某英、周某辉、第三人周某涛主张涉案房屋为第三人周某涛实际所有的抗辩意见及陈述意见与生效民事判决书认定的事实相违背，法院不予采信。现胡某丽已经去世，生前并未留有遗嘱，其本人父母亦先于其去世，故涉案房屋中一半的产权份额应当作为被继承人胡某丽的遗产，由其法定继承人周某辉、周某峰、周某刚、周某兰、周某涛依法予以继承。周某辉却在胡某丽去世后，未征得其他继承人同意擅自将涉案房屋以房屋买卖交易形式过户给周某英。
后经生效民事判决书认定，周某辉与周某英签订的《存量房屋买卖合同》无效，二人在主观上存在恶意串通，均存在主观过错，损害了其他继承人的利益。现涉案房屋又被出售给了陈某清，导致其他继承人无法继承涉案房屋中属于被继承人胡某丽的产权份额，侵犯了其他继承人的财产权益。因此，原告周某兰、周某刚、周某峰、第三人周某涛作为继承人有权向被告周某辉、周某英主张损害赔偿。故法院对被告周某英主张的原告周某兰诉讼主体不适格，无权要求支付房屋折价款，周某英作为被告主体不适格的抗辩意见，均不予采信。
鉴于周某辉、周某英的共同行为造成涉案房屋中属于被继承人胡某丽的遗产损失，故二人应当承担连带赔偿责任。本案中，周某涛表示不向被告周某辉、周某英主张损害赔偿，该意思表示应当视为周某涛对自身合法权利的放弃，符合法律规定，法院对此不持异议。
其次，案件审理中，原告周某兰、周某峰及被告周某英、周某辉、第三人周某涛均认可原告周某刚在法院审理另案法定继承诉讼过程中，口头向法院作出了放弃继承涉案房屋的意思表示，并记载于法院的开庭笔录中由其本人签字确认。被告周某英更是认为周某刚已无权主张赔偿份额。
在诉讼中，继承人向人民法院以口头方式表示放弃继承的，要制作笔录，由放弃继承的人签名。继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。根据法院审理法定继承纠纷的开庭笔录可以看出，作为胡某丽法定继承人之一的周某刚在遗产尚未分割前，已经依法作出了放弃继承涉案房屋产权份额的意思表示。现周某刚在本案审理中，自行做出了不放弃继承权利的意思表示，应当视为对放弃继承的翻悔。但从其在庭审中陈述的翻悔理由可知，其是因对涉案房屋所有权归属以及涉案房屋中是否含有胡某丽的遗产问题不确定才做出放弃继承的意思表示，现在涉案房屋已经被生效民事判决书认定为周某辉与胡某丽的夫妻共同财产，从而含有胡某丽的遗产份额，故其作出翻悔决定。
然而周某刚在法定继承纠纷的开庭笔录中的陈述是如涉案房屋含有被继承人的产权份额，其也不要求继承。换言之，无论涉案房屋的权属性质如何认定，是否含有被继承人胡某丽的产权份额，其均放弃继承。因此，周某刚在本案诉讼中提出翻悔的理由，缺乏合理逻辑性，法院决定不予承认。既然周某刚已经作出放弃继承的意思表示，故涉案房屋中属于被继承人胡某丽的产权份额应当由周某辉、周某兰、周某峰、周某涛依法予以继承。周某刚因放弃继承对涉案房屋中属于遗产的产权份额不再享有权利，从而不能向被告周某辉、周某英主张损害赔偿，其要求二被告连带赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。
最后，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据法院调取的房屋交易档案内容，结合当事人的一致意见，法院确认涉案房屋由周某英出售给陈某清的交易金额为323万元。现涉案房屋由陈某清合法取得，故法院对三原告主张以涉案房屋交易金额作为房屋折价款，按照法定继承份额主张赔偿财产损失的诉讼请求不持异议，但超出实际交易金额的部分不予支持。
具体赔偿金额，法院将以涉案房屋的实际成交金额为基数，并结合被继承人胡某丽应当享有的涉案房屋产权份额比例，依照法定继承规则予以确认。尽管被告周某英主张第三人周某涛对父母尽到了较多的赡养义务，应当多分得遗产，但其并未提交充分的证据予以佐证，且本案系财产损害赔偿纠纷，与法定继承纠纷不属于同一法律关系。进一步讲，正是由于遗产被侵害才导致继承无法进行，继承人的合法权利无法得到应有的确认保障，故法院对周某英的该项抗辩意见，不予采信。
综上所述，原告周某兰、周某峰要求被告周某辉、周某英连带赔偿房屋折价款损失的诉讼请求，于法有据、于情合理，法院予以支持。
