北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某文向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认我以及秦某辉、林某、秦某亮对北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）共同共有，林某、秦某辉协助办理房屋产权变更登记手续；2、诉讼费由林某、秦某辉承担。
事实与理由：秦某峰与王某系夫妻关系，婚后育有子女五人，分别为我、秦某辉、秦某玉、秦某柱及秦某亮。秦某峰为单位职工，其与王某、我们兄妹五人一直居住在单位分配的承租公房中，秦某峰为承租人。1986年秦某峰过世，王某继续居住在该房屋中，我们兄妹五人分别因各自单位分配房屋迁出。后因子女入学原因，秦某辉之子、秦某亮之女的户籍分别落入该房屋，由秦某亮及其女、秦某辉、林某及其子与王某共同居住，并由王某一直缴纳房屋租金。
1998年该承租公房面临拆迁，因王某行动不便，我代为提交材料的过程中得知该公房的承租人已由林某变更在其名下，秦某辉对此解释为林某作为单位员工享有供暖费减免权益，并保证该公房权利依然为兄妹五人所有。后承租公房地址变更为一号房屋，各方为了明确对该一号房屋的权利，兄妹五人于2000年11月12日签订关于住房使用权继承、租金缴纳及母亲生活费、医疗费等问题的协议，林某亦对该协议进行口头确认，
协议约定：1、为解决当前居住的一号房屋冬季取暖费问题，将房主姓名转移至秦某辉之妻，即林某名下；2、王某在世时，一号房屋的使用权、居住权由王某负责，王某百年后，一号房屋的使用权、居住权由我、秦某辉、秦某亮继承。秦某玉、秦某柱明确表示放弃对一号房屋将来继承、使用、居住的权利。3、一号房屋租金由林某所在单位在其工资中代扣（每月210元），该租金实际由我、秦某辉、秦某亮共同承担。后秦某亮及其女、林某、秦某辉及其子相继搬离一号房屋。
2009年王某去世，2012年我儿子秦某浩入住一号房屋。2015年，我从房管所处得知林某、秦某辉已于2010年私自购买一号房屋，并于2013年将该一号房屋的产权证办理至自身名下。基于上述事实，我认为一号房屋来源于我父亲的承租公房，因供暖费减免等原因，经兄妹五人授权，林某代为行使承租权。林某作为形式上的承租人，在我未明示放弃实质承租权的情况下，私自将一号房屋产权办理于自身名下，侵害了我的相应权利。故诉至法院。
被告辩称
林某、秦某辉辩称，不同意秦某文的诉讼请求。林某是一号房屋的产权人，取得房产证合法有效，不存在和秦某文及其他被告共有的事实。秦某文对涉案房屋不存在物权，其主张不存在事实和法律依据，双方不存在共有关系，秦某文没有提供相关证据，其主体不适格。请求法院裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求，诉讼费应由秦某文承担。一号房屋应该是林某个人所有，与秦某辉无关。
秦某亮辩称，涉诉房屋是拆迁得到的，因为我的孩子是被安置人，涉诉房屋有我孩子的户口和份额。后来秦某文因为其儿子结婚，所以把一号房屋占据了，现在是秦某文的儿子在住，我认为一号房屋应该有我的份额。一号房屋和秦某文无关，其也不是被安置人。当时安置的时候我女儿不到18岁，我认为这个房子我女儿享有一定权益，我对房屋也享有权益。
秦某玉辩称，涉诉房屋是拆迁安置所得，被拆迁的房屋原来属于单位分配给我父亲的，后来因为拆迁分得了一号房屋。当时被拆迁前的房屋属于公租房，产权没有落到个人名下。签订协议的时候我母亲还在世，所以当时我和秦某柱放弃的是公租房的居住权，没有放弃所有权。
产权变更之后，我们应该享有房屋的产权。房屋在产权变更的时候并没有把5个人召集在一起协商，而是当时秦某辉和林某两个人私自变更的产权。我和秦某柱对此不知情，不清楚变更的情况。我对一号房屋应该享有所有权，我要求确认我在一号房屋中享有的20%份额。
秦某柱辩称，同意秦某玉的意见，我认为我在一号房屋中享有的20%份额。
法院查明
秦某峰与王某系夫妻关系，两人育有五个子女，分别为秦某文、秦某辉、秦某亮、秦某玉、秦某柱。林某系秦某辉之妻。秦某峰于1986年去世，王某于2009年去世。
根据当事人陈述可知，秦某峰原系单位职工，由其承租单位分配的公房，其过世后，该房屋承租人变更为同为单位职工的林某。林某称其他兄弟姐妹知晓其作为承租人，因为涉及到供暖费交费的问题，只有秦某峰和林某是单位员工，为了节省供暖费才都同意变更到林某名下，在原来的承租人去世后，优先考虑的是原承租人的配偶王某作为新的承租人，但因为供暖政策，是王某和林某两个人一起去变更的承租人，这样就可以由单位负担供暖费。其他兄弟姐妹称对于承租人变更并不知情。
秦某峰过世后，王某、林某及其子、秦某亮及其女在公房居住。1998年，公房拆迁，林某签订拆迁协议，变更承租房屋为一号房屋，由林某继续承租。王某、林某及其子、秦某亮及其女继续居住在一号房屋中。林某称其于2000年递交购买一号房屋的申请并交纳房费。经查，一号房屋产权于2013年2月1日登记在林某名下。另，林某不认可秦某亮及孩子在公房及一号房屋内居住，称只是将孩子户口放在房屋内而已。
秦某文、秦某辉、秦某亮、秦某玉、秦某柱于2000年11月12日签订关于住房使用权继承、租金缴纳及母亲生活费、医疗费等问题的协议，其中约定：“一、宿舍居住使用权的继承问题：1、为了解决当前居住的一号房的冬季取暖费问题，故将原来在父亲名下的公房的房主姓名转移至秦某辉之妻林某名下；2、母亲在世时，该房使用权、居住权由母亲负责，待母亲百年之后，该住房使用权、居住权由秦某文、秦某辉、秦某亮继承。秦某玉、秦某柱明确表示放弃对该房将来继承使用、居住的权利。
二、房屋现租金缴纳问题：1、目前现住房的租金由林某所在单位在其工资中代扣；2、为解决租金承担问题，经协商由秦某文每月付房租100元，秦某辉每月付租金80元，秦某亮每月付房租30元，秦某文、秦某亮每月将房租交母亲后，由母亲转交给秦某辉”。该协议另约定了母亲的赡养及医疗费问题。
秦某文主张一号房屋只是为了报销供暖费挂名在林某名下，应按照上述协议约定由秦某文、秦某辉、林某、秦某亮共同共有，之所以共有人中有林某是考虑到夫妻共同财产。林某不认可上述协议，称其中并无其参与，要求一号房屋归其个人所有，并未收到其他人给的租金，租金是从其工资中扣除。秦某辉主张一号房屋折算了其与林某两人工龄后购买，未告知林某签订上述协议一事。
秦某亮不同意按照上述协议确定权属，主张王某、秦某亮的孩子、秦某辉的孩子都是被拆迁人，王某、秦某亮的孩子、秦某辉的孩子各享有三分之一，母亲的份额按照法定继承处理，其孩子也应享有份额。秦某玉、秦某柱主张签订上述协议是为了安抚老人，其二人并不实际居住一号房屋，放弃的是居住使用的权利，因为当时一号房屋仍然是承租的状态，并未成为个人的财产，其现并不放弃所有权的继承，主张每人享有20%份额。
另，秦某文、秦某辉、秦某亮、秦某玉、秦某柱于2013年4月签订关于一号住房处置的协议书，其中约定一号房屋暂由秦某文之子秦某浩居住，居住期限为2013年10月1日至2016年10月1日。经查，一号房屋现仍由秦某浩居住使用，林某已就此提起相关诉讼。
裁判结果
一、对于北京市海淀区一号房屋，林某及秦某辉享有60%所有权份额，秦某文、秦某亮、秦某玉、秦某柱各享有10%所有权份额，林某、秦某辉、秦某文、秦某亮、秦某玉、秦某柱于本判决生效后10日内办理房屋产权变更登记手续；
二、驳回林某、秦某辉、秦某文、秦某亮、秦某玉、秦某柱的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为一号房屋的归属问题。根据查明，一号房屋系由公房屋拆迁而获得，公房原由秦某峰承租，秦某峰过世后，变更为林某承租，根据当事人陈述及协议内容可知，变更承租人原因在于单位职工可报销供暖费，此后，林某及秦某辉购买一号房屋，并将房屋产权登记在林某名下。由此可知，一号房屋承租人虽然从秦某峰变更为林某，但系因报销供暖费原因，林某及秦某辉此后将一号房屋买为个人所有的行为，并不能因此认定一号房屋即为林某及秦某辉所有。
根据一号房屋的来源演变、获得方式、居住使用等情况，以及秦某峰、王某已过世的基本事实，一号房屋涉及析产继承等问题，林某、秦某辉、秦某文、秦某亮对于一号房屋均享有权益。虽然关于住房使用权继承、租金缴纳及母亲生活费、医疗费等问题的协议中约定秦某玉、秦某柱放弃对一号房屋将来继承使用、居住的权利，但根据协议签订时间可知，当时房屋并未购买为个人所有，仅涉及承租居住使用的问题，现两人明确表示不放弃继承权利，并不违反法律规定，故根据上文论述，秦某玉、秦某柱对于一号房屋亦享有权益。
综合本案中林某与秦某辉实际承租、购买房屋、支付购房款、秦某辉享有继承权益的情况，以及其他兄弟姐妹享有继承权益的情况，法院综合认定林某及秦某辉对于一号房屋享有60%份额，秦某文、秦某亮、秦某玉、秦某柱各享有10%份额，双方当事人配合办理房屋产权变更登记手续。至于秦某亮主张其孩子对于一号房屋享有权益，其孩子当时未成年，随母亲共同生活，现有证据不足以证明其对于一号房屋享有权益，故对于秦某亮该项请求不予支持。
