北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文、赵某武向本院提出诉讼请求：1．确认赵某鹏与吴某英于2017年签署的《存量房屋买卖合同》无效；2．判决赵某玲、徐某杰协助将北京市朝阳区一号房屋变更至吴某英名下。
事实和理由：赵某强与吴某英系夫妻关系，共同育有三子，长子赵某鹏、次子赵某文、三子赵某刚。赵某强于1997年12月3日去世。位于北京市朝阳区一号房屋登记在吴某英名下，系利用赵某强与吴某英二人积蓄，并折算赵某强工龄而购买的房改房。赵某强去世后，吴某英一直由赵某文照顾，吴某英的身份证、户口本、房产证等均由赵某文代为保管。2017年11月28日，当赵某文代吴某英领取工资时发现吴某英的身份证被赵某鹏挂失重办。
2017年12月4日，经赵某文至房管部门查询之后发现，涉案房屋已经被赵某鹏擅自过户至自己的名下。涉案房屋系赵某强与吴某英的夫妻共同财产，在赵某强去世之后并未发生继承，而赵某鹏在未征得赵某文、赵某刚同意的情况下，将涉案房屋过户至自己的名下，恶意明显。吴某英近几年一直精神恍惚、意识不清，亦被诊断为阿兹海默症，在老人行为能力受限、不能真实表达意思的情况下，赵某鹏与吴某英签署了虚假的《房屋买卖合同》。
被告辩称
吴某英、赵某玲、徐某杰辩称：不同意赵某文、赵某武的诉讼请求，吴某英与赵某鹏签订的存量房屋买卖合同合法有效，对赵某文、赵某武的诉讼请求应予以驳回。
法院查明
赵某强、吴某英夫妻育有三子，长子赵某鹏，次子赵某文、三子赵某刚，赵某鹏于2020年3月13日去世，赵某刚于2019年7月26日去世，赵某强于1997年12月3日去世。徐某杰系赵某鹏之妻，二人育有一女赵某玲。赵某刚于1999年1月26日离婚，离婚后没有再婚，育有独子赵某武。赵某强去世后，未进行继承分割遗产。
1998年10月21日，吴某英与售房单位Y公司签订《军产住房出售协议书》，将一号房屋出售给吴某英。
为查清案件情况，本院向Y公司出具调查令，调取1998年10月21日吴某英签署的《军产住房出售协议书》中的附件《房价计算表》，Y公司向本院提供了涉案《军产住房出售协议书》全部档案材料，其中包括《军产住房出售协议书》《购买现住房申请书》、两张《出售直管公有住宅楼房职工情况调查表》《证明》。《购买现住房申请书》载明，申请人吴某英在职实际工龄25．7年，配偶赵某强在职实际工龄41年。
经查，双方争议的房屋坐落于朝阳区一号（以下简称涉案房屋）。2017年11月10日，涉案房屋的房屋所有权由吴某英转移登记至赵某鹏名下。
关于涉案房屋的来源，赵某文、赵某武述称，原来大约一九五几年Y公司分给赵某强宿舍，然后到1982年左右拆迁了，搬到了现在的涉案房屋，当时是交房租居住。然后就是1998年房改购买了，当时是吴某英付钱购买的，利用了双方的工龄、双方夫妻存续期间的存款购买了。吴某英、赵某玲、徐某杰述称，一九五几年Y公司分给赵某强、吴某英一家人的宿舍，大约是1981年宿舍拆迁，分到了涉案房屋，由二老交房租进行居住。然后就是1998年房改购买了，当时是徐某杰掏的房款，通过吴某英购买的，据我们了解，赵某强的工龄已经用在赵某文一家换房的时候使用的，不清楚在本案中是否使用了工龄。
关于吴某英、赵某玲、徐某杰述称徐某杰支付涉案房屋的房款，吴某英、赵某玲、徐某杰称，当时是现金汇款，当时银行无法提供1998年的汇款记录。
2017年11月2日，出卖人吴某英与买受人赵某鹏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定所售房屋为涉案房屋，房屋成交价为1060000元。
经查，2017年11月3日，赵某鹏通过中国光大银行转账50000元，业务类型为存量房监管交易资金存入。2018年4月25日，赵某鹏向吴某英银行转账1010000元，交易摘要载明购房款。2018年4月27日，吴某英向赵某鹏银行转账1010000元。吴某英、赵某玲、徐某杰向本院提交《关于房产过户款》的声明，载明，我将北京市朝阳区一号通过买卖方式过户给我大儿子赵某鹏，《存量房屋买卖合同》中应支付房款106万元，已付款。
我今后的生活还需要到大儿子赵某鹏陪伴照顾为我养老送终。我的106万元房款赠与我大儿子，其他人不得有异议，特此声明。声明人处，有吴某英签字、手印。见证人处，有高某、秦某、张某签字、手印。落款时间为2018年4月。
2018年6月1日，应申请人赵某文、赵某刚申请，一、对吴某英目前的民事行为能力进行鉴定，二、对吴某英2017年11月2日的民事行为能力进行鉴定。鉴定载明：现今被鉴定人吴某英诊断为器质性精神障碍，受疾病影响，辨认能力受损，评定为限制民事行为能力。
裁判结果
一、确认被告吴某英与赵某鹏签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；
二、被告徐某杰、被告赵某玲于本判决生效之日起十日内协助将坐落于北京市朝阳区一号房屋转移登记至被告吴某英名下。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
根据本案查明的事实，赵某强生前与吴某英共同居住于涉案房屋，该房屋的来源亦是赵某强曾就职的Y公司分配所得，吴某英未在Y公司工作过，在Y公司保存的购房相关档案中，包括了对赵某强工龄的调查表，上述事实足以证明涉案房屋虽由吴某英购买并登记在其名下，但该房屋系使用赵某强、吴某英的工龄购买，即在赵某强去世后，吴某英享受了双方相应购买福利房的资格和优惠，据此，涉案房屋系属于根据职工工龄、职务、工资等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策优惠福利，该福利表现形式虽不同于一般财产，但是仍属于财产性权益。
故在赵某强死亡后，吴某英购买并登记为自己单独所有的房屋中应包含有赵某强遗产部分，在赵某强未进行遗产继承的情形下，赵某强的其他继承人对涉案房屋均享有一部分财产性权益。
吴某英与赵某鹏对赵某强尚有其他继承人应属明知，其在未告知赵某强其他继承人即赵某文、赵某刚的前提下签订的房屋买卖合同显属损害了第三人利益的合同。关于吴某英与赵某鹏之间是否存在恶意串通，法院认为，赵某鹏在向吴某英支付1010000元房屋价款后的两日后，吴某英即将该1010000元向赵某鹏返还。综合以上查明的事实，赵某鹏与吴某英之间关于涉案房屋的交易显然与正常买卖房屋的过程不符，赵某鹏与吴某英有较为明显的采取以买卖加上赠予的形式掩盖无偿转移房屋所有权的事实之行为，
吴某英与赵某鹏在明知该房屋存在其他法定继承人的情况下，该行为显属恶意串通损害第三人利益的行为，故赵某文、赵某武主张吴某英与赵某鹏签订的《存量房屋买卖合同》无效有事实及法律依据，法院对此予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。赵某文、赵某武要求赵某鹏的法定继承人徐某杰、赵某玲协助将北京市朝阳区一号房屋变更至吴某英名下有事实及法律依据，法院予以支持。
