北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟向一审法院起诉请求：1.赵某霞向赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟各支付991666.67元；
赵某霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟的一审诉讼请求；2.一审和二审的诉讼费用由赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟承担。
事实和理由：一审法院认定事实不清楚，证据不充分，适用法律有误。1.赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟不享有北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权，更不享有该房屋的使用和收益的权利。一审法院在没有充分查明公租房变更承租的档案与办理购买涉案房屋的相关原始档案的情况下，仅凭银行转款凭证和赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟单方发送的短信就认定是共同出资购房及就平分售房款达成过口头协议，严重侵犯了赵某霞以及其丈夫王圣奎的合法权利。
2.赵某霞与赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟之间不存在借名买房合同关系。因涉案房屋系公租房，公租房是不能继承的，在赵父去世后只有赵某霞符合继续承租涉案房屋的权利，对此事实，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟也一致认可。
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟主张该合同为借名买房合同，本案的合同纠纷的案由为借名买房合同纠纷，赵某霞对此不认可，因本案只有赵某霞有权对涉案房屋进行承租和购买，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟如果认为该房屋有其合法权利，应当另案主张确权，确认该房屋属于共同共有，并且确定房产份额，才能主张均分割售房款。
被告辩称
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟辩称，同意一审判决，不同意赵某霞的上诉请求和理由。
法院查明
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟与赵某霞均系赵父与赵母之子女。赵父于2014年去世，赵母于1985年因死亡注销户口。涉案房屋原系赵父承租的公房，赵父去世后该房屋的承租人变更为赵某霞。2017年6月15日至16日期间，赵某涛（赵某刚之子）、赵某鹏、赵某慧（赵某聪之女）、吴某洁（赵某鑫之妻）、赵某川（赵某娟之子）分别向赵某霞账户转账22667元。
2017年6月20日，赵某霞与北京市朝阳区房屋管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》购买涉案房屋，该协议约定涉案房屋实际售价131648元，应交纳公共维修基金2864.47元，合计应付款134512.47元。赵某霞于当日支付了全部应付款项。涉案房屋于2018年1月29日登记至赵某霞名下。后赵某霞以总价5950000元将涉案房屋出售给案外人，涉案房屋现已登记至案外人名下。
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟主张涉案房屋的供暖费均由赵某鑫等人交纳，涉案房屋一直由赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟和赵某霞共同管理使用，房屋产权证一直由赵某鑫保管；房屋出租的租金由赵某鑫代为集中管理；在赵某霞取得涉案房屋产权前，赵某霞从未在涉案房屋居住过；赵某霞取得房屋产权后，曾按照约定共同委托出售房屋，但之后赵某霞反悔私自出售房屋。
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟为此提交以下证据：1.汇款凭证及赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟亲属关于其各自向赵某霞的转款系替赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟支付涉案房屋购房款的说明；2.居民供热采暖合同、供暖费明细及发票；3.涉案房屋产权证；4.赵某鑫代理赵某霞与中介公司签订的《房屋出售委托协议》；
5.赵某鑫代理赵某霞与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》及房屋租金流水明细、赵某鑫代理赵父与Y公司签订的《租赁解约协议》；6.赵某鑫向赵某霞发送的短信，内容为：各家筹钱缴纳购房款。
赵某霞对以上证据的质证意见如下：对证据1中转款凭证的真实性无异议，关联性和证明目的不认可。赵某霞和赵父一起居住，尽了主要的赡养义务，所以在变更承租人购买公房的时候大家说要对赵某霞进行资助。对转款说明不认可，没有授权委托，无法证明是委托人的真实意思。对证据2的真实性无异议，但没有付款转账的凭证，不能证明实际供暖费是由赵某鑫等人交的。关于证据3，因为赵某霞要求赵某鑫返还房产证被拒，所以只得补办，该产权证已经作废。
对证据4的真实性不认可，赵某霞的签字不是本人签字。关于证据5，在赵某鑫持有涉案房屋产权证期间，冒用赵某霞签字将房屋出租，赵某霞是后来通过中介才查到了伪造的授权委托。相应租金没有转给赵某霞，已经构成侵权。关于证据6，赵某霞并未回复，不能证明双方就此达成了协议。
赵某霞主张涉案房屋是由赵某霞夫妻共同出资购买，由赵某霞夫妻共同所有；赵某鑫冒用赵某霞名义违法出租房屋，赵某霞发现这一情况后重新办理了产权证。赵某霞为此提交以下证据：1.结婚证；2.《北京市房屋租赁合同》（同赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟证据5）；3.赵某霞2019年9月29日补办的涉案房屋房产证。
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟对以上证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明目的不认可。赵某霞和丈夫在北京有两套房屋，并没有和赵父一起居住并进行赡养。对证据2的真实性无异议，证明目的不认可。赵某鑫代理赵某霞将涉案房屋出租是赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟和赵某霞共同决定的，赵某霞提供房产证给赵某鑫用以办理出租的授权委托手续。
租金由赵某鑫收取也是六人共同决定的，用于家庭聚会、出游等支出。对证据3的真实性无异议，证明目的不认可。原房产证在2018年2月下发，补办的房产证时间在2019年9月。如果赵某霞对共同出资买房并不知情，不会在原房产证下发一年半以后才申请补办。
关于购买涉案房屋以及签订协议的经过，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟称因为只有赵某霞的户口在涉案房屋内，根据政策只有赵某霞符合购买的资格，所以六人口头上达成一致，共同出资，六人各占份额的六分之一；待房产证下发后即将涉案房屋出售，每人分得六分之一售房款。赵某霞称确实只有赵某霞符合变更承租人的资质，但买房的时候赵某霞手里没有那么多钱，所以大家帮忙凑钱；相关款项是赠与，与房屋产权无关。
关于涉案房屋的使用情况，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟称该房屋一直对外出租，租房合同都是由赵某鑫签订的；赵某霞称其并未同意赵某鑫出租房屋，在发现涉案房屋被出租之前对此也不知情；并表示赵某霞虽然没有一直在涉案房屋居住，但该房屋一直在赵某霞管理之下。
经询，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟和赵某霞均确认购买涉案房屋时没有使用赵某霞及其配偶的工龄。
法院认为，本案中，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟主张与赵某霞之间就共同出资以赵某霞名义购买涉案房屋并在出售涉案房屋后平分售房款达成了口头协议。从其提交的证据来看，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟各自向赵某霞转款的时间均发生在赵某霞签订涉案房屋的购房合同之前的四五天内，每人转款的金额相同且与涉案房屋购房款的六分之一相差无几且全部转入赵某霞的同一个账户，也与赵某鑫短信告知赵某霞的事项相吻合；
且在赵某霞取得涉案房屋所有权后，涉案房屋的产权证由赵某鑫持有并代理赵某霞对外出租，以上情况使得法院有理由相信赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟与赵某霞确实曾就共同出资购房及平分售房款达成了协议。故对于赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟要求赵某霞分别向其支付涉案房屋售房款的六分之一的诉讼请求，法院予以支持。
赵某霞虽抗辩赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟向其转款系赠与，但并未就此提交相应证据，故对于赵某霞的抗辩意见，法院不予采信。
本院二审期间，赵某霞提交政府信息公开申请答复告知书以及依其申请获得的变更承租人、房改售房等档案材料，证明房屋变更时间和购买时间不是同一时间；涉案房屋属于赵某霞夫妻共同财产，对外出售不需要赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟的认可，而且跟赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟无关。
赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟的质证意见是：真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可，该证据恰好证明了涉案房屋由六人共同所有、购房款均摊的事实，变更房屋承租人申请审批表中明确“家庭无租赁纠纷”，也说明在变更承租人时，双方达成一致意见，由赵某霞代持房屋，从另一方面证明了涉案房屋由双方共同所有。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。
裁判结果
一审法院判决：一、赵某霞于判决生效后十五日内分别给付赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟售房款991666.67元；二、驳回赵某鑫的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案中，赵某霞主张根据变更承租人以及房改售房等档案材料，涉案房屋所有权归赵某霞与其丈夫王圣奎共同所有。赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟对此不予认可，主张与赵某霞之间就共同出资以赵某霞名义购买涉案房屋并在出售涉案房屋后平分售房款达成了口头协议。赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟提交的证据显示赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟各自向赵某霞转款的时间均发生在赵某霞签订涉案房屋的购房合同之前的四、五天内，每人转款的金额相同且与涉案房屋购房款的六分之一相差无几且全部转入赵某霞的同一个账户，也与赵某鑫短信告知赵某霞的事项相吻合；
且在赵某霞取得涉案房屋所有权后，涉案房屋的产权证由赵某鑫持有并代理赵某霞对外出租，结合承租房屋的来源，赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟提交的证据达到了高度概然性的标准，法院确认赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟与赵某霞确实曾就共同出资购房及平分售房款达成了协议并无不当。赵某刚、赵某鹏、赵某聪、赵某鑫、赵某娟要求赵某霞分别向其支付涉案房屋售房款六分之一的诉讼请求，应予支持。
