北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某芬向本院提出诉讼请求：1.确认秦某燕与赵某阳于2017年11月16日签订的的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。
事实和理由：赵某坤与秦某燕为夫妻，婚后生有长女赵某芬、二女赵某霞（已去世）、长子赵某阳，赵某霞之子系林某刚。赵某坤2004年3月17日去世。秦某燕名下位于北京市丰台区一号房屋，是用赵某坤、秦某燕夫妻双方的工龄购买的房改房，1999年8月24日在北京市丰台区房屋管理局登记。赵某坤去世后，该房屋未分割，二被告非法将该房屋买卖，侵吞了原告的合法利益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告辩称
秦某燕、赵某阳辩称：不同意原告的诉讼请求。一、因为房屋登记在秦某燕名下，所以不属于无权处分。二、恶意串通没有任何事实依据，在赵某坤去世前关于房屋的处理，被告与赵某坤之间有一个三方协议，明确说了这个房屋归赵某阳所有，房屋的购房款及其相应其他费用都是赵某阳出的。原告主张的没有任何法律依据。
法院查明
赵某坤与秦某燕系夫妻关系，育有二女一子，分别为赵某芬、赵某阳、赵某霞。2004年3月17日，赵某坤死亡。
1999年8月24日，北京市丰台区一号房屋取得房屋产权证书，登记在秦某燕名下。2017年11月20日，秦某燕（出卖人）与赵某阳（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人将丰台区一号房屋出售给买受人，建筑面积54.64平方米；买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1500000元。
庭审中，赵某芬称涉案房屋为秦某燕单位买的房改房，登记在秦某燕名下，应该属于赵某坤与秦某燕的夫妻共同财产，赵某坤没有遗嘱，夫妻共同财产没有分割过，在其不知情的情况下秦某燕将房屋以买卖的形式过户给赵某阳，秦某燕没有权利支配赵某坤的遗产部分，这个买卖合同的房价明显低于市场价格，二被告在主观上是恶意串通的，侵犯了其继承权，故该合同无效。
赵某阳、秦某燕对此不予认可，并提交赵某坤、秦某燕、赵某阳三方于2003年9月21日签订的协议书，该协议书内容为：“1987年通过单位福利分房，秦某燕分得座落在北京市丰台区一号的两居室，1999年单位出售公房时，秦某燕夫妻与赵某阳约定，由赵某阳出资购买该房房屋，房屋归赵某阳所有。同年赵某阳以秦某燕的名义购得该房并一次性付清购房款：29798元。协议人一致同意位于北京市丰台区一号的两居室和大兴赵某坤名下的房子归赵某阳所有。”该协议下方有“赵某阳”“秦某燕”“赵某坤”签字并印有指印。
赵某芬认可该协议中秦某燕的签名、指印是本人的，不认可该协议中赵某坤的签名、指印为本人的，并就此申请对该协议书中“赵某坤”签名进行笔迹鉴定。鉴定意见，检材中赵某坤签名笔迹与样本签名是同一人所写。
庭审中，经本院询问，秦某燕、赵某阳表示存量房屋买卖合同中约定的购房款实际没有支付，实际上房屋是赠与给赵某阳的。
裁判结果
驳回赵某芬的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
涉案房屋为赵某坤、秦某燕夫妻关系存续期间取得，应属于赵某坤、秦某燕夫妻共同财产。2003年9月21日赵某阳、秦某燕、赵某坤三方所签协议书，经鉴定机构鉴定该协议书上赵某坤签字与对比样本一致，在无其他相反证据证明该协议所载内容虚假或者系伪造的情况下，法院对该协议书的真实性予以认可。
从该协议的内容上看，房屋由赵某阳出资，秦某燕、赵某坤均同意涉案房屋归赵某阳所有，该协议具有借名买房合同性质，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，房屋的实际权利人应为赵某阳，赵某阳有权随时要求秦某燕、赵某坤将涉案房屋过户至其名下。后赵某坤去世，秦某燕通过买卖方式将涉案房屋过户至赵某阳名下，虽在程序上存在些许瑕疵，但符合三方协议书所载明的各方意思表示，秦某燕与赵某阳签订的《存量房屋买卖合同》不存在无效事由，该协议亦未侵害赵某芬的合法权益，故赵某芬主张秦某燕、赵某阳恶意串通，损害其合法权益并以此要求确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。
