北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某雯、周某聪向本院提出诉讼请求：1.判令确认1998年周某亮、刘某雯与周某鹏关于一号房屋口头借名买房协议有效；2.判令确认刘某雯、周某聪占一号房屋六分之五的份额；3、判令孙某杰、周某鑫配合刘某雯、周某聪办理一号房屋之共有产权证（即刘某雯、周某聪共同共有上述房屋83.33%份额，孙某杰占上述房屋16.67%份额）。
事实和理由，孙某杰与周某鹏系夫妻关系，生育长子周某鑫，次子周某亮。周某亮与刘某雯是夫妻关系，生一女周某聪。2002年，周某鹏、周某亮、刘某雯协商一致，周某亮、刘某雯借周某鹏名义购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），待房屋可以过户时，周某鹏配合周某亮、刘某雯办理过户手续。后周某鹏配合周某亮、刘某雯与单位签订了房屋买卖合同，房屋总价为53826元。
周某亮、刘某雯缴纳了购房款、税费，交房后，周某亮、刘某雯对房屋装修入住至今。2008年11月24日，周某鹏因病死亡，2010年7月10日，周某亮因病死亡。虽然上述房屋登记于周某鹏名下，实际由周某亮、刘某雯出资购买、装修使用至今，周某亮、刘某雯是实际产权人，周某亮、刘某雯与周某鹏之间存在借名买房合同关系。为维护合法权益，故此诉至人民法院。
被告辩称
孙某杰辩称，一号房屋前身为周某鹏所分配的一居室，理由是我有两个儿子都面临结婚，住房紧张申请的住房。大儿子先结婚，与我一起居住，一居室分配下来作为婚房由小儿子居住。一号房屋的由来是单位盖楼房，周某鹏同事分配二居室，周某鹏同意与我们商量换一下房，一号房屋是周某鹏与我工龄相加，并有周某鹏工龄钱和购买房其他费用，有交款凭证，不存在用周某亮钱，周某鹏当时从大衣柜里拿钱了，具体多少不清楚。我的意见是周某鹏写把房屋给周某亮，我不知情。周某鹏个人意见不能代表我本人，房屋是夫妻共同财产。借名买房我不清楚。我明确一号房屋中我的名额给我大儿子周某鑫。
周某鑫辩称，一号房屋产权是谁的产权先搞清楚。80年代属于福利分房，我家属于住房紧张，我和我弟弟面临结婚，原来是一个两居室，我父亲向单位提出了分房，单位分了我父亲一套一居室，我是83年结婚，我占两居室中的一间，我父亲和我商量一居室由我弟弟居住，问我是否同意，我表示同意。一号房屋由刘某雯、周某聪一直居住至2010年我弟弟周某亮去世，刘某雯、周某聪就将房屋出租出去了，1998年我单位分了我一个两居室，所以我一直没有找我弟弟。
2004年以后，我弟弟才买的房。当时福利分房，我弟弟没有几年的工龄，当时不存在借名买房的事情，分配给谁就是分配给谁的，退一步说这房屋是原告的房屋，那为什么还要写涉案房屋赠与原告？周某亮2004年调离单位，那种情况下，周某亮应该交房，买房时，为什么还要写周某鹏的名字，我弟弟去世一个多月，刘某雯、周某聪拿着公证处的单子找我，我没有签字，既然是刘某雯、周某聪的房屋为什么要让我签字，这些是我的疑问。我说的是这个房屋的根源是谁的。我对刘某雯、周某聪的诉讼请求均不同意，不存在借名买房，不存在配合的义务。
法院查明
周某鹏与孙某杰系夫妻关系，二人生育长子周某鑫、次子周某亮。周某亮、刘某雯系夫妻关系，二人生一女周某聪。2008年11月24日，周某鹏去世。2010年7月10日，周某亮去世。
1998年3月23日，单位发出《通知》，“你单位周某鹏同志经核准符合置换房产，现分配两居室一套。你单位应出资16910元。待款交齐后，方可办理进住手续。”
2002年12月，周某鹏与单位签订《住房买卖契约》，约定一号房屋，个人付房款52274元。周某鹏购房按照有关规定应缴纳优惠后房屋价格，合计53826元。
2003年5月21日，一号房屋登记于周某鹏名下。
庭审中，双方的主要争议：
1、借名买房问题。刘某雯、周某聪提供信笺（其内容为我本人自愿将住房两居室一套转到我儿子周某亮名下，特此证明，周某鹏），以此证明周某亮借周某鹏名义购买一号房屋。周某鑫、孙某杰对信笺上周某鹏签名不予认可。刘某雯、周某聪提供证人李某证言，以此证明孙某杰陈述一号房屋是二儿子的。周某鑫认为上述证人证言不能证明什么。孙某杰表示不清楚什么情况下发生的聊天。
2、付款问题。刘某雯、周某聪提供1998年3月31日收据（今收到周某鹏一号房屋购房款20065元现金）、1998年3月31日收据（今收到周某鹏一号房屋购房款16910元现金）、1998年3月31日收据{今收到周某亮（一号房屋）购房款12079元}、1998年9月14日收据（今收到周某鹏一号物业费816元现金）、《通知》（其内容为现有贵单位刘某雯同志，其家属在我局分配一套两居室，建筑面积69.9平方米。你单位应出资12079元单位）、录音、证人证言，以此证明周某亮、刘某雯出全资购买一号房屋。周某鑫、孙某杰对上述收据、通知真实性予以认可，但是认为是周某鹏出钱购买一号房屋，对录音真实性予以认可，但表示不知在什么情况下录制，对证人证言不予认可。
裁判结果
一、被告孙某杰、被告周某鑫于本判决生效后十五日内配合原告刘某雯、原告周某聪办理位于北京市朝阳区一号房屋之房屋共有权证（其中原告刘某雯、原告周某聪共同共有上述房屋百分之八十三点三三的份额，被告孙某杰占有上述房屋百分之十六点六七份额）；
二、驳回原告刘某雯、原告周某聪的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议在于周某亮、刘某雯与周某鹏、孙某杰就一号房屋是何关系。刘某雯、周某聪提供信笺，经法院释明，周某鑫、孙某杰未申请笔迹鉴定，其应承担不利后果，故法院对上述证据予以采信。1998年3月26日，周某鹏明确表达将一号房屋转到周某亮名下，1998年缴纳了部分房款，结合孙某杰的录音等证据显示的一号房屋购买情况、付款情况，现有证据显示周某鹏表示一号房屋归周某亮，且上述房屋购房款均为周某亮、刘某雯出具。考虑到现有证据、通常生活经验等，孙某杰购房时应明确知悉一号房屋购置事宜。鉴于以上情况，周某鹏、刘某雯与周某亮、孙某杰应就一号房屋达成一致协议。
关于确认口头协议有效一节，鉴于周某鹏已经作出书面的信笺，其意思表达清楚，故法院对周某聪、刘某雯要求确认口头协议有效的诉讼请求不予支持；关于确权、过户一节，周某亮、刘某雯对一号房屋仅享有债权，故法院对刘某雯、周某聪要求确权的诉讼请求不予支持，鉴于周某鹏、周某亮先后去世，其继承人刘某雯、周某聪要求将上述房屋过户至刘某雯、周某聪及孙某杰名下，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。
