北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵某鹏借母亲郭某之名所购位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）拥有长期居住和财产所有权。
主要事实与理由：涉案房屋是单位分给父亲赵某鑫的公租房，房租及供暖费均由赵某鹏及赵某鹏单位承担。房改时，郭某没有经济能力购房，家中所有子女均未提出购买涉案房屋的意愿，赵某杰给赵某鹏一份文件，提出因赵某鹏与母亲共同居住在涉案房屋，故让赵某鹏出全资用母亲郭某名义购买涉案房屋。
购房款系赵某鹏借款2万元后凑齐交纳，购房手续均由赵某鹏办理，为保证母亲有生之年的居住权利及使用父亲工龄优惠，故以母亲郭某名义购买。赵某鹏只有涉案房屋一套住房，居住40余年先后进行四次装修，其他人对涉案房屋从未过问和出力。
被告辩称
赵某杰、赵某君、赵某坤辩称，同意一审判决，不同意赵某鹏的上诉请求及理由。涉案房屋为郭某遗产，应依法继承分割，由赵某杰、赵某君、赵某坤继承房屋，向赵某鹏支付折价款不损害遗产的效用及赵某鹏利益。赵某鹏将涉案房屋出租获益，租金应作为郭某的遗产进行分割。
法院查明
赵某杰、赵某君、赵某坤向一审法院起诉请求：1.判令赵某杰、赵某君、赵某坤共同继承被继承人郭某名下涉案房屋的所有权，由赵某杰、赵某君、赵某坤向赵某鹏按房屋价值的25%支付房屋折价款；2.判令赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏继承分割被继承人郭某名下涉案房屋租金收入212760元；3.本案诉讼费由赵某鹏承担。
事实与理由：被继承人郭某于2006年12月22日去世。赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏系被继承人的子女，被继承人死后留有一套位于北京市海淀区一号房屋，且未留下任何形式的遗嘱，故该房产应由赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏共同依法继承。赵某鹏却想将该房产占为己有并已经私自出租多年，租金均由赵某鹏收取，租金为房屋孳息，应作为遗产范围进行分割。现双方因继承一事产生纠纷，故诉至法院。
赵某鹏向一审法院辩称，不同意赵某杰、赵某君、赵某坤的诉讼请求。2000年3月1日，由赵某杰组织，全部家庭成员达成一致意见：房屋由赵某鹏出资购买，被继承人死后房屋由赵某鹏继承。根据当时产权单位的政策要求，签署声明确认上述约定，该协议由赵某杰书写，写明“次子赵某鹏愿出资以我的名义购买…我去世后，自愿将此房转由赵某鹏继承，特立此据”。
因被继承人不会写字，由被继承人签人名章证明内容为其真实意思表示，且全部家庭成员签字后，交给赵某鹏，由赵某鹏拿此声明去往单位购买房屋和办理相关手续，赵某鹏与其他家庭成员的约定并不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，现被继承人去世，房屋理应由赵某鹏继承。经赵某鹏向法院申请，赵某杰拒绝出庭说明情况，证明该协议确为真实有效，现拒绝履行协议约定，属恶意争夺财产。
虽房屋登记在被继承人名下，但购房的全部购房款由赵某鹏支付，相关票据及房产证均由赵某鹏保管，赵某鹏一家在涉案房屋内居住至今，从未有人对房屋主张任何权利，足以证明无论是被继承人还是其他家庭成员均认可房屋归赵某鹏所有。赵某鹏已履行完毕所需承担的义务，应当享有相关权利，赵某杰、赵某坤、赵某君应履行约定，配合赵某鹏办理房屋过户手续。
房屋一直由赵某鹏使用，未因出租产生实际收益，即便存在收益，因房屋归赵某鹏所有，租金也应归赵某鹏所有，与其他被继承人无关。即便法院认定协议无效，因房屋系赵某鹏全款出资购买，且在2021年3月对房屋进行装修，对涉案房屋具有较多的贡献，应当予以多分。如果要继承，购房时因父亲工龄享有的优惠可继承分割。
法院认定事实：赵某鑫与郭某系原配夫妻，婚后共育有子女四人，分别为赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏。赵某鑫于1979年12月6日因死亡注销户口，郭某于2008年3月16日因死亡注销户口。
郭某（乙方）与单位（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将座落在海淀区一号住房出售给乙方，房价款为35857元，购房时使用了赵某鑫28年工龄优惠。2001年11月20日，郭某取得房屋所有权证，坐落登记为海淀区一号。
赵某鹏主张涉案房屋购房款系其全额交纳，为此提交交款通知单、收据、房费证及证明一份，证明内容为：兹证明吴某（赵某鹏之妻）女士于2000年4月3日交单位内部购房款37786元。原行政科陈某，2021.5.14。
赵某杰、赵某君、赵某坤对证明不予认可，称赵某君原为单位职工，并不认识出具的陈某；对房款收据等证据真实性认可，不认可由赵某鹏交纳。赵某鹏主张各方已对涉案房屋的归属达成一致，为此提交2000年3月1日协议书一份，该协议为家庭分家析产协议，内容为“我叫郭某，现住一号房屋。此房是贵公司于1979年底分给我已故丈夫赵某鑫（生前为贵公司下属单位职工）的。现在我决定购买此房。由于我没有经济来源，所以次子赵某鹏愿出资以我的名字买房，对此，我表示同意，无异议。我去世后，自愿将此房转由赵某鹏继承，特立此据。经协商，长子赵某杰、长女赵某君、次女赵某坤对此字据均无异议，以落款签字为证。”落款立据人处盖有郭某人名章（长方形），以及赵某杰、赵某坤、赵某君签名。
赵某杰、赵某坤、赵某君对上述协议书真实性不予认可，称郭某系文盲，不会写字，该文件不可能系郭某书写，加盖的郭某人名章并非其私章，其私章为方形，保存于赵某君处，且立据人中的三人签名均不是本人签名，该文件也不具备遗嘱的法律形式，房屋归属应以不动产登记为准。赵某鹏认可郭某不会写字。对于上述文件的形成过程，赵某鹏称2000年3月1日需决定是否购买涉案房屋，虽没有所有人在场的家庭会议，但赵某杰、赵某坤、赵某君与郭某协商并达成协议内容，赵某杰将各方签好字的协议书交给赵某鹏，后由赵某鹏办理购房手续，协议书系按照房管科要求出具，购房人必须达成一致意见方可购房，协议书向房管科出示后原件由赵某鹏保管至今。
赵某杰、赵某坤、赵某君对此不予认可，称从未开过家庭会议，该份文件上亦没有三人任何笔迹。本案最后一次庭审时，赵某鹏称涉案房屋是赵某鑫的遗产，实际由郭某委托其购买，仅同意分割工龄优惠对应的部分。
为查明事实，法院向单位询问，单位答复称赵某鑫系其单位职工，去世后，房屋承租人变更为郭某。郭某作为承租人享有优先购买房改房资格，如果其子女购房需郭某本人出具放弃说明。对于赵某鹏提交的达成一致协议，因时间久远，无法查询当时提交的材料。审理中，法院将单位答复向赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏告知，各方均表示无异议。
涉案房屋在价值时点2021年总价值为5752576元。
赵某杰、赵某君、赵某坤主张依法分割涉案房屋2016年8月3日至2019年8月2日期间的租金收入，为此提交《北京市房屋出租委托代理合同》，显示赵某鹏作为代理人以郭某（甲方）名义委托Y公司（乙方）出租涉案房屋，月租金6500元，经计算，扣减各项费用后赵某鹏实际收取租金共计212760元。赵某鹏对上述代理合同的真实性认可，但认为出租房屋是为了折抵另外租房费用，并无收益。赵某鹏提交房屋租赁合同，证明其另行租房居住，2016年7月9日至2017年7月8日期间月租金5500元，2017年8月7日至2021年8月6日期间月租金6000元。赵某杰、赵某君、赵某坤对赵某鹏提交的房屋租赁合同不予认可，且认为其另行租房与本案无关。
赵某鹏主张其对涉案房屋贡献较多，且患有多种疾病，已达到完全丧失劳动能力标准，分配遗产时，应予以多分，为此提交装修合同、劳动能力鉴定、确认结论通知书及诊断证明书。赵某杰、赵某君、赵某坤对上述证据真实性认可，证明目的不予认可，认为无法证明赵某鹏目前的身体状况，且双方均已退休，都不具备劳动能力，且患有慢性疾病。
赵某杰、赵某君、赵某坤主张三人对郭某尽了主要赡养义务，在分配遗产时要求多分，为此提交住院病案首页。赵某鹏对住院病案真实性认可，但在郭某住院期间，所有儿女均有照顾老人，且在家属处签字，不能以此证明赵某杰、赵某君、赵某坤尽了较多赡养义务。经询，郭某于2001年前与赵某鹏同住，后搬至赵某坤处同住。赵某鹏称郭某生前与四个子女均有同住情况。
法院认为，赵某杰、赵某君、赵某坤主张涉案房屋为郭某的遗产，要求按法定继承予以分割。赵某鹏对此不予认可，要求按照“协议书”由其继承所有。对于“协议书”的性质，赵某鹏先是称其提交的“协议书”系家庭分家析产协议，后称是郭某委托其购房。从形式上看，赵某鹏提交的文件中并没有“协议书”字样，从内容上看，该文件系写给单位的一份情况说明。根据双方当事人陈述，形成上述文件当日并无家庭会议方式对购房一事及房屋的归属等事项进行协商或约定，对文件的书写人及签字人亦陈述不一，真实性存疑且无法认定该文件为分家析产协议。
结合法院与单位询问的情况表明，郭某作为赵某鑫的遗孀，具有涉案房屋的优先购买权而无需他人同意或向单位出具材料。现赵某鹏要求按照上述“协议书”约定将涉案房屋判归其所有的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。赵某鹏主张其出资购买涉案房屋且对房屋进行装修等应当享有一定所有权，但赵某鹏提交的现有证据无法证明涉案房屋系由其出资购买，即便出资情况属实，亦不构成对房屋所有权的共有，故其上述主张，法院亦不予支持。涉案房屋系郭某在赵某鑫去世多年后购买，登记在郭某名下，应为郭某的遗产，在其第一顺序继承人中按法定继承予以分割。
赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏均主张在分配遗产时应当多分，根据双方提交的证据，无法认定哪方尽到了明显较多的赡养义务，故对双方要求多分遗产的主张，法院均不予支持，涉案房屋应由赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏均等继承。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。
现赵某杰、赵某君、赵某坤主张涉案房屋归三人所有，并向赵某鹏支付相应折价款，法院予以支持。
对涉案房屋的租金收入，郭某死亡后，赵某鹏以郭某的名义将涉案房屋对外出租，因此产生的租赁收益应作为被继承人郭某的遗产，由赵某杰、赵某君、赵某坤、赵某鹏均等继承。赵某鹏以涉案房屋租金已抵扣其租房费用为由不同意分割，其另行租房费用系因居住需要产生的必要开销，与本案继承无关，故对其抗辩法院不予采信。经计算，赵某鹏实际收取的租金共计212760元，故赵某鹏应给付赵某杰、赵某君、赵某坤每人53190元。
裁判结果
判决:一、郭某名下位于北京市海淀区一号房屋由赵某杰、赵某君、赵某坤按份继承所有，每人各继承三分之一份额，赵某杰、赵某君、赵某坤于判决生效后十五日内共同给付赵某鹏房屋折价款1438144元；二、赵某鹏于判决生效后十五日内给付赵某杰、赵某君、赵某坤房屋租金每人53190元；三、驳回赵某杰、赵某君、赵某坤的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为涉案房屋是否为郭某遗产进而应由其子女继承分割。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。根据本案查明事实，赵某鑫于1979年12月6日因死亡注销户口，郭某在赵某鑫去世多年后与单位签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋，并登记于郭某名下。赵某鹏上诉主张涉案房屋系其支付全部购房款并以母亲郭某名义购买，但并未提交充分证据证明其关于借名买房的主张，且赵某鹏在一审中对其提交的“协议书”形成过程及性质等先后说法不一，该协议书亦未得到赵某杰、赵某君、赵某坤认可，法院结合各方当事人陈述及向单位询问情况等，对赵某鹏依据“协议书”主张涉案房屋归其所有不予认可的认定并无不当。
不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。郭某于2001年取得涉案房屋所有权证后，并未发生变更、转让等情形，且郭某长期居住于涉案房屋，至其去世时涉案房屋仍登记于郭某名下，应为郭某遗产。购房时使用赵某鑫工龄优惠部分可作为赵某鑫的财产权益由其继承人进行继承，即郭某、赵某杰、赵某鹏、赵某君、赵某坤依法继承。郭某去世后，郭某继承赵某鑫在涉案房屋中所享有的财产权益部分由其继承人赵某杰、赵某鹏、赵某君、赵某坤依法继承。
综上，法院认定涉案房屋的相关权益由赵某杰、赵某鹏、赵某君、赵某坤继承分割并无不当。赵某鹏关于依法改判其对涉案房屋拥有长期居住和财产所有权的请求缺乏法律依据，法院不予支持。
