北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某峰等四人向一审法院起诉请求：1.陈某刚、孙某怡支付陈某峰等四人每人100万元；2.陈某刚、孙某怡支付陈某峰等四人利息损失；案件受理费陈某刚、孙某怡负担。
陈某峰等四人上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈某峰等四人起诉的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由陈某刚、孙某怡负担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《房产归属协议书》开头记载的乙方为陈某刚、孙某怡，因考虑到二人夫妻关系，就让陈某刚代表孙某怡签署协议，孙某怡知晓并同意《房屋归属协议书》的内容，参与了协议的履行，是协议中约定的乙方。因此一审判决认定孙某怡并非签订合同一方当事人是错误的。
二、一审法院适用法律错误。一审判决认定北京市西城区一号（以下简称案涉房屋）为陈某峰等四人与陈某刚共有，现陈某刚擅自将案涉房屋出售，违背上述约定，应当承担相应责任。陈某刚、孙某怡应当向陈某峰等四人支付房产份额对应的卖房款、装修折价款，这些款项属于合同履行后可获得利益，也是陈某峰等四人的损失。
因陈某刚、孙某怡擅自出售案涉房屋，违反协议约定，已构成违约，应另行赔付其他损失（包括案件受理费、异议登记费、律师费、利息）。一审判决未充分考虑陈某刚、孙某怡违约后的获利情况，判决让违约方获得巨大利益，给守约方造成巨大损失，有违合同、法律的公平。
被告辩称
陈某刚、孙某怡辩称，同意一审判决，不同意陈某峰等四人的上诉请求及事实理由。《房产归属协议书》未考虑工龄的因素，不具备生效条件。另外，陈某刚至今只收到一笔款项，陈某峰等四人并未依据协议约定向其支付全部款项。且依据《房产归属协议书》的约定，其向陈某峰等四人支付的违约金数额最高限为60万元，故一审判决正确。
法院查明
陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群、陈某刚系兄弟姐妹。陈某刚与孙某怡系夫妻关系。高某霞现已死亡。
2006年8月28日，陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群（甲方）、陈某刚（乙方）与母亲高某霞（丙方）签订了《房产归属协议书》。主要内容为，1987年3月，乙丙双方经换房后，将原两处房产合并为现三居室房产，房屋承租人为丙方。1988年此房产承租人由丙方变更为乙方。后来，由于乙、丙双方因关系不和，乙方于1997年搬出此房。2000年乙方出资人民币3.77万元购买此房产权，成为房产主。
2006年8月5日甲乙丙三方协商，达成如下协议：1．乙方鉴于上述情况，愿放弃独自拥有此房产的权力，并将原房产以现金方式卖出。2．甲乙双方约定，目前此房产价值按人民币46万元计算（约合人民币7000元／平米）。3．甲乙双方约定，目前此房产按照乙方40％、丙方60％的房产比例计算。4．按以上约定计算，乙方获得房款18.4万元（46万元乘以40％）。5．此房产所有人理应为丙方，因丙方无支付乙方房款的经济能力，故由其子女（五人）按每人20％的比例出资（人均出资人民币51284元）。房产归五人共有，并平均分享。
6．由于乙方在此前尽了对丙方的照顾义务，并对房产有部分投资，甲方对此给与经济上的退还和补偿，具体支付内容如下：1）退还乙方支付的原部分购房款，人民币2.262万元（3.77万元乘以丙方应支出的60％）；2）退还乙方支付的全部保姆费，人民币3.78万元（600元乘以63个月）；3）支付乙方为此房装修的部分装修费，人民币1.2万元（2.4万元乘以50％）；4）合计：人民币2.262＋3.78＋1.2＋18.4=25.642万元；5）减去乙方20％的出资（人民币5.1284万元），乙方净收甲方人民币20.5136万元。甲方已于2006年8月30日前，按上述的各项条款支付给乙方。
7．此房产权业主姓名暂不变更，房产证由甲方代表陈某峰代为保存。8．此房常住权归丙方所有，其子女及家眷，值班人均可临时居住。9．对此房产的任何处理，均需甲乙丙三方一致同意，出现争议，以多数人意见为准。10．若发生违背本协议第9项条款的，则违背本条款的一方，应向未违背本条款的产权所有人支付不低于人民币60万元的赔偿等。
2006年12月16日，孙某怡出具文书，同意案涉房屋产权为陈某峰、陈某鹏、陈某刚、陈某玲、陈某群五人共同拥有。2006年12月17日，陈某刚向陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群出具了《保证书》，承诺案涉房屋由陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群、陈某刚5人各占20％份额，暂不办理过户手续，其后如陈某刚私自处分房屋，则赔偿陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群共计60万元。2018年5月，陈某刚自行将案涉房屋出售。陈某刚表示卖房款450万元，装修折价50万元，共计500万元。
2018年5月22日，陈某峰等四人对案涉房屋以共有纠纷将陈某刚诉至北京市西城区人民法院，要求：1.确认案涉房屋售房款由陈某峰等四人及陈某刚共有，并且按照每人20％的份额比例予以分割，即陈某刚给付陈某峰等四人每人100万元，2.判令陈某峰等四人对上述售房款各自享有20％财产份额。
该案经审理认为，陈某峰等四人请求案涉房屋的售房款由陈某峰等四人与陈某刚共有，售房款由陈某峰等四人分别享有20％份额并请求分割该款的诉讼请求不予支持。并指出陈某刚的承诺书及双方签订的《房产归属协议书》属于合同范畴，如陈某峰等四人认为陈某刚违反合同约定，可通过其他途径主张相关权益。据此，北京市西城区人民法院作出判决，判决驳回陈某峰等四人的诉讼请求。判决后，陈某峰等四人不服，上诉至本院，本院作出判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，陈某峰等四人称已将协议中约定的款项全部支付给陈某刚。通过陈某刚书写的《保证书》，也可以证明陈某刚收到了相应款项。陈某刚只认可2006年8月30日收到汇款51284元。
法院认为，根据所查明的事实，陈某峰等四人与陈某刚签订的《房产归属协议书》为有效协议。按照协议、《保证书》及孙某怡出具的文书，可以认定双方就案涉房屋达成一致，案涉房屋为陈某峰等四人及陈某刚共有。现陈某刚擅自将案涉房屋出售，违背了上述约定，应当承担相应责任。根据协议书第9条“对此房产的任何处理，均需甲乙丙三方一致同意，出现争议，以多数人意见为准”，第10条“若发生违背本协议第9项条款的，则违背本条款的一方，应向未违背本条款的产权所有人支付不低于人民币60万元的赔偿”的约定及陈某刚在2006年12月17日书写的《保证书》中“如陈某刚私自处分房屋，则赔偿陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群共计60万元”。
现陈某峰等四人起诉要求陈某刚、孙某怡支付400万元的诉讼请求，与双方达成的协议内容不符。法院将根据协议约定，支持由陈某刚赔偿陈某峰等四人共计60万元。因本案为合同纠纷，孙某怡非双方签订合同一方当事人，陈某峰等四人要求其承担赔偿责任，法院不予支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
陈某峰等四人提交了新证据：证据一，陈某群与陈某刚微信聊天记录，欲证明陈某刚知晓赡养协议的内容，但其在庭审中虚假陈述称双方未达成赡养协议。证据二，2000年9月23日陈某刚与陈某峰等四人签订的协议书，欲证明陈某刚拒绝与母亲一起居住，无法履行赡养协议，所以双方另行签署《房产归属协议书》。
证据三，2006年8月26日双方达成的协议书草稿，欲证明《房产归属协议书》是经过双方多次协商后确定的。陈某刚、孙某怡质证意见：证据一真实性认可，不认可证明目的，二人聊天记录与本案无关，案涉房屋陈某刚有100%产权，与他人无关。证据二真实性认可，证明目的不认可。证据三无任何人签字确认，真实性、证明目的均不认可。
关于《房产归属协议书》约定的“经济上退还和补偿”的支付情况。陈某刚表示，只认可收到陈某峰支付的51284元，其他人款项都没有收齐。陈某峰等四人则表示，款项均已付清，除陈某群通过现金支付（无收条），陈某玲、陈某鹏、陈某峰都是银行转账，陈某鹏的转账因为时间久远，银行卡不再使用，所以没有查到，可以通过陈某刚的银行记录查询到。
另外，陈某刚出具了《保证书》，并将房产证交由陈某峰等四人保管，以及聊天记录和录音证据也可以说明款项已经付清。鉴于陈某刚主张陈某峰等四人款项未付清，本院询问陈某刚2006年以后是否向陈某峰等四人主张过付款。陈某刚表示，由于陈某峰等四人房款一直没有收齐，陈某刚就认为协议不再履行了。关于陈某刚2006年12月出具《保证书》的情况。陈某峰等四人表示，《保证书》仅能够证明陈某峰等四人已付清约定款项的情况，其中载明的“陈某刚承诺如私自处分房屋，赔偿四人共计60万元”的承诺不予认可，应当以《房产归属协议书》的约定为准。
陈某刚则表示，虽然约定款项没有收齐，但陈某峰等四人再三要求，陈某刚被迫只好出具《保证书》，《保证书》中确认的60万元损失标准也是对方定的，说明当时陈某峰等四人认为60万元足以弥补其损失。
再查，《房产归属协议书》还载有以下内容：目前，由于丙方年事已高，身体状况已不如前，丙方不愿意以只雇保姆的方式进行照顾，要求必须每天晚上由子女陪伴。对此，乙方无法承诺长期单独承担应尽的照顾义务；甲方与丙方也认为，目前的状况与当初的约定产生了较大的差距，应重新考虑照顾老人与房产所有权的关系。2006年8月5日甲、乙、丙三方就此问题进行了磋商，达成如下协议：1.乙方鉴于上述情况，愿放弃独自拥有此房产的权力。11.五个子女负责轮流照顾丙方的起居和生活，具体规定按《赡养协议》执行。
对于2006年以后案涉房屋的使用情况，陈某峰等四人称由母亲高某霞居住，兄弟姐妹轮流照顾。陈某刚亦称，高某霞自2006年至死亡前大部分时间在案涉房屋居住，也居住过养老院，兄弟姐妹轮流照顾大致在2012年以后，未出现房屋被独占的情况，基本都是高某霞居住，子女前去照看。
裁判结果
判决：一、陈某刚于判决生效后十日内赔偿陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群共计60万元；二、驳回陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群的其他诉讼请求。
二审判决
一、撤销北京市东城区人民法院民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，陈某刚分别向陈某峰、陈某玲、陈某鹏、陈某群支付违约损失人民币1000000元，合计人民币4000000元；
三、驳回陈某峰、陈某玲、陈某鹏、陈某群的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：一、陈某刚、孙某怡应否向陈某峰等四人赔偿违约损失。二、陈某峰等四人的损失应如何计算。
焦点一、陈某刚、孙某怡应否向陈某峰等四人赔偿违约损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，陈某峰等四人与陈某刚、高某霞签订的《房产归属协议书》系各方当事人基于照顾老人和房产归属等事宜作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。
《房产归属协议书》中明确约定，对案涉房屋的任何处理，均需陈某峰等四人、陈某刚及高某霞一致同意，违反前述约定的，违约方应向守约方支付赔偿款。现陈某刚未经协议相对人同意，自行出售案涉房屋，显属违约。陈某峰等四人依据协议约定，要求陈某刚承担违约责任，支付赔偿款，请求正当，法院应予支持。
陈某峰等四人要求孙某怡承担违约赔偿损失的请求，因孙某怡仅就案涉房屋权属问题出具过说明，并未在《房产归属协议书》上签名，且现有证据亦不能证明孙某怡曾表示愿意承担合同义务，故孙某怡并非签订《房产归属协议书》的主体，陈某峰等四人的该项请求，缺乏依据，法院不予支持。陈某刚认为《房产归属协议书》未具备生效条件的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。
焦点二、陈某峰等四人的损失应如何计算。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。关于损失数额，陈某峰等四人主张依据陈某刚称案涉房屋出售的价格总计500万元，故每人20%的份额应得100万元赔偿款。陈某刚则主张依据《房产归属协议书》及《保证书》的约定，其违约应承担的赔偿数额最高限额应为60万元。
首先，从形成时间看，《房产归属协议书》及《保证书》系2006年书写的，至今已十余年，房价出现大幅度上涨情况。其次，从约定内容看，关于违约应承担的数额《房产归属协议书》载明的是不低于60万元，《保证书》载明的是共计60万元，可见60万元是底线。而《房产归属协议书》中还载明案涉房屋当时的房产价值为46万元，由此可见，双方在订立协议时，对于违约方应当支付的赔偿金是不低于房屋总价的。
最后，《保证书》中只有陈某刚个人签名，且陈某峰等四人对于《保证书》中载明的内容解释不一致，故该《保证书》中载明的陈某刚因出售房屋承担的赔偿共计60万元的内容不能作为陈某峰等四人与陈某刚就违约金的数额达成了新的合意。综上，结合房价上涨、陈某刚的违约情形等综合因素，基于公平原则、诚信原则，判决陈某刚向陈某峰等四人共计赔偿60万元，欠妥。
关于陈某刚称陈某峰等四人未依据《房产归属协议书》支付全部款项的问题，因该主张不能作为其拒绝承担违约责任的理由，故对陈某刚的该项主张，法院不予采信。陈某刚如果认为其有利益损失，可通过其他途径另行主张。
