北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某辉向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的赠与协议无效；2、诉讼费由被告承担。
事实和理由：我与秦某英于1982年10月24日登记结婚，1998年12月共同出资购买位于北京市丰台区一号房屋一套，房屋登记在秦某英名下，此房属于我和秦某英婚后共同出资购买的房产，属于夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。2020年12月18日，秦某英在我不知情的情况下，私自将此房过户到赵某聪名下。我通过女儿了解此事后，找到秦某英询问此事，后来我多次找到秦某英解决此事，但秦某英仍然拒不协商，其行为严重侵害了我的合法权益，故诉至法院，望法院依法维护我的权益。
被告辩称
被告秦某英辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋并非夫妻共同财产，该房屋是赵某聪购买并单独赠与我所有。因我已经没办法尽赡养义务，让老人安享晚年，故将房屋赠与赵某聪。
被告赵某聪辩称，不同意原告的诉讼请求。1、秦某英无购房资格且无资金购买房屋，是赵某聪单独赠与秦某英一人所有，不是夫妻共同财产。涉案房屋是赵某聪原家庭房屋（丰台区D号）拆迁后，1987年由单位按户口回迁安置的公租房屋。该房屋自1987年11月10日交房后一直由秦某英的妹夫赵某达租赁使用。北京政策职工可以按照成本价购买公有住房，经赵某聪全家召开家庭会议后协商，由唯一的儿子秦某英负责赵某聪老年生活并尽赡养义务，该房屋由赵某聪出资购买，登记在秦某英名下。经全体家庭成员同意后，赵某聪交给秦某英一次性支付购房款。秦某英本身是没有购房资格的并且当时待业，没有经济来源；而周某辉也是工厂的工人，月工资不足几百元，二人根本没有资金也没有能力支付3.5万元的巨款去购买房屋。
2、即使购房有使用原告工龄，也应是债权，不影响秦某英对房屋所有权的行使。工龄利益并未被国家权力机关制定的法律规定为房屋所有权，任何法律层级以下的规范均不得创设物权种类，因此，工龄利益应被认定为财产性利益，而非房屋所有权，也不影响房屋所有权转移的权利。3、即使涉案房屋存在原告份额，秦某英享有三分之二以上的份额，有关处分房屋的所有权。赵某聪为购买涉案房屋出资3.5万元，依据《民法典》第一千零六十三条规定，“赠与合同中确定只归一方的财产为夫妻一方个人财产。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”
涉案房屋登记在秦某英个人名下，赵某聪出资部分应视为对秦某英的单独赠与，因此秦某英享有涉案房屋三分之二以上的份额，依法享有处分涉案房屋的权利。
法院查明
周某辉与秦某英系夫妻。秦某英系赵某聪之子。2001年4月2日，在周某辉与秦某英婚姻关系存续期间，秦某英作为购房人与售房单位签订《单位出售公有住房协议书》购买北京市丰台区一号房屋（下称涉案房屋），协议载明实付房价款：32336元，一次性缴纳1139元的房屋公用部位维修基金。购买涉案房屋折合秦某英与周某辉夫妻二人工龄合计37年。2002年8月，秦某英取得房屋产权证，登记在秦某英名下。
秦某英、赵某聪主张涉案房屋购房款系赵某聪所出，赵某聪向邻居乔某借款30000元。庭审中，赵某聪申请证人乔某出庭作证，乔某陈述：自己与赵某聪系朋友，二十多年前，赵某聪买房向其借款30000元，当时自己取了一张存单借给了赵某聪，三年后赵某聪以现金形式偿还自己。周某辉不认可，主张购房款系自己与秦某英所出，二人做积攒下来的钱。赵某聪未就购房款出资一节提交其他证据。赵某聪还主张涉案房屋系自己对秦某英的个人赠与，但未就此提交充分证据。2020年12月18日，秦某英与赵某聪签订《不动产赠与合同》，将涉案房屋全部份额赠与赵某聪所有，同日，涉案房屋所有权转移登记至赵某聪名下。
裁判结果
秦某英与赵某聪就丰台区一号房屋所签订的赠与合同无效。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，涉案房屋系秦某英在其与周某辉婚姻关系存续期间与单位签订协议、交纳购房款购买，且折合了秦某英与周某辉二人的工龄，周某辉对房屋享有权利，秦某英与赵某聪明知该房屋的取得及产权登记情况，仍在未经周某辉同意情况下擅自通过赠与方式将房屋过户至赵某聪名下显属恶意串通，侵犯了周某辉对涉案房屋享有的权利。
秦某英、赵某聪主张购房款系赵某聪交纳，但未就此提交充分证据，证人亦因系赵某聪朋友，与赵某聪存在一定的利害关系而无法单独证明，且即使购房款系赵某聪所出，亦不能由此得出其对房屋享有所有权之结论，故对周某辉要求确认秦某英将与赵某聪就涉案房屋签订的赠与合同无效的主张，于法有据，法院予以支持。
