北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告（反诉被告）刘某祥向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于北京市石景山区一号房屋（以下简称诉争房屋）为刘某祥与陈某思、陈某超、陈某磊共同共有；2.判令被告承担本案的诉讼费。
事实与理由：1992年12月25日，原告刘某祥与陈某鹏结婚。二人均为再婚，婚后无共同子女。陈某鹏与第一次婚姻的配偶姜某娟（已去世）婚内育有三名子女，分别为陈某思、陈某超、陈某磊。刘某祥与陈某鹏均为职工，1999年单位进行房改，原告与丈夫陈某鹏购买了西城区二号与诉争房屋两套房屋，交纳房款57525元（43348+14177）。单位向刘某祥与陈某鹏出售上述两处房屋系执行单位房改政策，使用了原告与陈某鹏两人的工龄。2002年3月1日与2002年3月7日，单位与陈某鹏分别签订两套房屋的买卖合同。2018年，单位老干部局在刘某祥诉陈某思等法定继承一案中向北京市西城区人民法院出具了说明，西城区二号房屋和诉争房屋为陈某鹏购买，需补交超标房款113770元。本案房屋系刘某祥与陈某鹏在夫妻关系存续期间购买，该房屋为刘某祥与陈某鹏的夫妻共同财产。
2014年8月22日，陈某鹏因病于去世。没有留下遗嘱。该房屋应依法析产后，属于陈某鹏的遗产部分应由陈某鹏的继承人按法定继承进行分割。被告林某楠并非房屋买卖合同的当事人。综上，原告认为，诉争房屋为原告与丈夫陈某鹏的夫妻共同财产，在陈某鹏去世后遗产分割前，诉争房屋应为刘某祥、陈某思、陈某超、陈某磊共同共有，故诉至法院。
被告辩称
被告（反诉原告）林某楠、被告（反诉被告）陈某思、陈某超、陈某磊辩称：房屋应归林某楠所有。1.林某楠当年交了全款；2.林某楠占有使用至今；3.装修、物业都是林某楠负担；虽然说房屋用了老人的工龄，但是买不买都是这个价钱。
被告（反诉原告）林某楠向本院提出反诉请求：1.陈某鹏名下位于北京市石景山区一号房屋确认归林某楠所有；2.原告及其他被告配合林某楠办理以上涉案房屋过户登记手续。
事实与理由：2000年3月，林某楠岳父陈某鹏所在单位单位出售房改房。林某楠以陈某鹏的名义购买诉争房屋，由林某楠支付全款，房屋19年来一直由林某楠占有、使用、支配，该事实由林某楠持有的交纳19年的卫生费及治安费票据及两次由林某楠母亲装修的合同为证。2014年8月22日陈某鹏突然去世，需要明确产权，并将涉案房屋过户到林某楠名，陈某鹏全家人都知道陈某鹏称“谁买的归谁”，与继承没有关系。虽然陈某鹏有从单位买房的便利条件，但儿子、女儿及后老伴均表示不购买。
原告（反诉被告）刘某祥针对被告（反诉原告）林某楠的反诉辩称：1.诉争房屋是陈某鹏与原告的共同财产，是单位房改福利分房，并非被告所提是个指标；2.购房款在房屋价值中所占比例比较小，房款14000元是被告垫付的，并非全部房款；3.诉争房屋交付后由陈某磊对外出租，刘某祥、陈某鹏的本意是用租金冲抵部分房款，现在租金已远超购房款。故房屋部分份额应作为遗产分割。
被告（反诉被告）陈某思、陈某超、陈某磊针对被告（反诉原告）林某楠的反诉辩称：同意林某楠的反诉请求。
法院查明
被继承人陈某鹏有四次婚姻，第一次婚姻配偶为姜某娟，婚内育有三子女：陈某思、陈某超、陈某磊，后姜某娟去世；1986年1月再婚，配偶秦某薇，婚内未生育子女，后双方离婚；1989年4月再婚，配偶郭某丽，婚内未生育子女，后郭某丽去世；1992年12月再婚，配偶即本案原告，婚内未生育子女。2014年8月22日陈某鹏死亡，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人死亡。
2002年3月7日，陈某鹏与单位签订房屋买卖合同购买诉争房屋，成本价购房款为14177元，计算房价时折合陈某鹏工龄42年，刘某祥工龄38年。2002年8月30日，诉争房屋所有权登记为陈某鹏。
2002年3月1日，陈某鹏与单位签订房屋买卖合同购买位于北京市宣武区南线阁街甲35号楼906号房屋，成本价购房款为43348元，计算房价时折合陈某鹏工龄42年，刘某祥工龄38年。2002年4月9日，诉争房屋所有权登记为陈某鹏。
2018年2月2日，因陈某鹏购房面积超出其级别对应标准，单位出具说明，载明须补交超标房款113770元。
2019年7月10日，原告补交上述房款，被告称该款项系房屋上市交易需补交的款项。关于该笔款项，北京市西城区人民法院对该笔款项依法进行分割，该判决已生效。
另查，林某楠提交诉争房屋卫生费收据、装修协议书、清理装修垃圾协议书、地板订货协议书、购房收据，证明诉争房屋系由林某楠全款购买并由其母亲出资装修，十九年来由林某楠占有、支配、使用，诉争房屋系林某楠借名买房。刘某祥对此不予认可。庭审中，四被告之证人白某、孔某出庭作证，证明诉争房屋由林某楠出资，陈某鹏生前说谁买归谁，原告对证人证言不予认可。
各方当事人均认可，诉争房屋自2002年3月交房即由陈某磊居住使用。刘某祥称当时是出租给陈某磊，陈某磊、林某楠称当时系装修买房供林某楠亲属居住。刘某祥称购房时经济条件差所以让陈某磊垫付钱款，诉争房屋装修系林某楠一方出资。
经询问，陈某磊同意基于夫妻关系等，如其有诉争房屋相应权利则均将诉争房屋相关权利都记在林某楠名下。庭审中，各方均表示该案系基于物权的所有权确认纠纷。
裁判结果
一、驳回刘某祥的诉讼请求；
二、驳回林某楠的反诉请求。
房产律师靳双权点评
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。具体至本案中，关于林某楠出资性质的认定，法院分析如下：第一，根据林某楠一方提供的相应证据、房屋购买的相应单据，以及居住多年的相应票据，可以认定诉争房屋系林某楠全款购买并由林某楠一方出资装修使用至今。第二，除诉争房屋外，陈某鹏在西城区另有住房。刘某祥主张因没有钱而由陈某磊、林某楠垫付钱款购买诉争房屋，但同时又称陈某鹏支付了西城区其他住房的装修款项，该款项数额与诉争房屋购房款基本相等。刘某祥上述陈述与社会常理及一般社会经验法则不符，而其对此事实无法作出合理解释。法院认定刘某祥上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。
第三，刘某祥主张诉争房屋自交房后出租给陈某磊使用，但并未提供证据证实租金给付、租赁合同等事实，故法院认定刘某祥上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。综合以上分析，法院依据各方当事人提供的相应证据，依据社会常理及一般经验法则，依据公平原则及诚实信用原则，认定林某楠对于诉争房屋的出资认定为当时林某楠一方与陈某鹏形成购买房屋的事实合同关系，林某楠为自己或其家人购买诉争房屋，更为符合事实常理。
关于诉争房屋购买时价款折抵陈某鹏与刘某祥的工龄问题，法院认为：按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。诉争房屋系成本价所购公房，购买时折抵了陈某鹏与刘某祥的工龄，故诉争房屋包含了刘某祥与陈某鹏的工龄所对应的财产价值。林某楠一方提供的证据能够证实与陈某鹏就其对于诉争房屋的权利达成事实合同关系，但是林某楠一方应当继续举证刘某祥同意其工龄对应的诉争房屋中的财产性权益与林某楠之间的事实及法律关系。
综合以上分析，诉争房屋的权利目前仍包含林某楠的所有权请求权部分（包括陈某鹏工龄对应财产性权益部分及林某楠与陈某鹏形成事实合同购买的权利部分）、刘某祥工龄对应财产性权益部分等。因此目前原告在尚未析产分割的前提下，基于物权直接主张确权诉争房屋为刘某祥、陈某思、陈某超、陈某磊共同共有，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。而林某楠主张诉争房屋确认全部归林某楠个人全部所有并办理过户登记手续的诉讼请求，亦无事实及法律依据，法院不予支持。
当然，需要指出的是，本案各方当事人应先基于身份关系等，将诉争房屋上的权利予以析分后再行确权分割过户。
