北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某杰向一审法院起诉请求：判令孙某清向周某杰支付补交的购房款268202元。
周某杰上诉请求：撤销原一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由孙某清承担。
事实和理由：1.H公司此次住房调整不是单位向职工出售福利住房并取得房改房产权证，而是单位主导下的公司与职工、职工与职工之间进行的商品房买卖交易，应取得商品房所有权证；2.周某杰不是按照福利房成本价从单位购买的房改房，而是按照二手商品房的价格进行的房屋买卖交易。周某杰虽取得了房屋性质为房改房的房屋所有权证书，但孙某清仍未全面履行义务；
3.周某杰在已履行《房屋买卖协议书》全部义务的情况下，孙某清因当时政策环境长期未能履行协议约定的协助办理房产过户的义务，于2011年不得不采取了将案涉房屋退回原产权单位，再由原产权单位以成本价出售给周某杰的方式进行案涉房屋的产权转移。此操作并非二手房买卖中正常的产权转移方式，也违反了《房屋买卖协议书》的相关内容。法院不应因此否定周某杰与孙某清之间进行的是二手商品房买卖。
故，因孙某清违约造成的损失，应由其合理承担，即孙某清应赔偿周某杰办理案涉房屋上市手续而在《房屋买卖协议书》之外需支付的268202元。
被告辩称
孙某清辩称，同意一审判决。孙某清已按照合同约定履行了全部义务。周某杰系案涉房屋所有权人，房屋上市交易时，其理应自行承担补交购房款的义务。
法院查明
2005年11月28日，出卖人H公司（甲方）与买受人秦某芬（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于北京市西城区一号房屋按房改售房以成本价每建筑平方米1560元出售给乙方。上述《房屋买卖合同书》涉及的房屋在发证日期2006年10月《房屋所有权证》记载：房屋所有权人秦某芬。
孙某清与秦某芬系夫妻。
2006年6月24日，甲方（卖房方）孙某清与乙方（买房方）周某杰签订《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型），内容为：“一、甲方同意将本人拥有的现住房北京市西城区一号住宅一套，出售给乙方；二、房款670034.45元。三、付款和交房时间……。”
2006年11月6日，孙某清收到周某杰支付的670034.45元购房款。自2006年起，周某杰居住上述《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型）涉及的房屋至今。
2011年12月8日，秦某芬与H公司签署《退房协议书》，内容为：“西城区一号为秦某芬于2001年以成本价购买，因（原因）调房，原购房人将房产所有权证交回产权单位，产权单位将产权证再交到发证部门，房价款由产权单位根据有关文件规定退给原购房人，此协议双方已认定并签字盖章。”
2012年1月5日，出卖人H公司（甲方）与买受人周某杰（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于北京市西城区一号出售给乙方。上述《房屋买卖合同书》涉及的房屋在登记日期2012年6月《房屋所有权证》记载：房屋所有权人周某杰。
一审诉讼中，周某杰出示的《补交房款通知》，内容为：“财务处，请收周某杰补交房款268202元。”落款处盖有H公司后勤服务分公司房产专用章，日期为2020年10月12日。
经法院询问，周某杰称“我们的房子现在准备出售，后跟我单位沟通，所以单位给我方下发的补交房款通知。没有补交房款，我方认为这笔款就是通知上说的补交的房款。”
法院认为，周某杰与孙某清签订的《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
孙某清收到了购房款，周某杰收到了案涉房屋。孙某清出售给周某杰的案涉房屋为孙某清的配偶秦某芬参加单位房改售房所得，周某杰购买后，取得了案涉房屋的房屋所有权，房屋性质仍为房改房。周某杰接到该房屋原产权单位要求补交房款的通知，是因其欲出售的案涉房屋仍为房改房需办理上市交易手续所致，与孙某清无关。周某杰要求孙某清负担其实际未向该房屋原产权单位支付的通知中所载明的款项的诉讼请求，没有合同及法律依据，法院不予支持。
本院二审查明：2005年H公司协调企业内部职工调整住房利益，具体通过以下四种方式进行：1.卖掉央产房的旧房、购买新的商品房；2.卖掉央产房的小旧房、购买央产房的大旧房；3.卖掉商品房的旧房、购买央产房的大旧房；4.卖掉央产房的小旧房、购买商品房的大旧房。通过以上方式并由上级公司配合，最终企业内部职工通过签署房屋买卖协议进行住房利益的调整。房屋产权证书由H公司统一办理。
孙某清称，2005年秦某芬按成本价购买案涉房屋时折算了工龄，案涉房屋产权证办下来后，一直由H公司持有。关于2011年12月8日的《退房协议书》，孙某清称是在单位主导下所签，该协议书约定房价款退还一项记不清了；周某杰则称没有退款，周某杰的购房款直接交至孙某清，单位在没有另收购房款的前提下不可能再退钱。周某杰称，2012年1月5日其与H公司签订《房屋买卖合同书》后，并未再行支付对价。
孙某清与周某杰签订的《房屋买卖协议书》没有约定房屋补交款的负担。周某杰二审中提交其补交房款的收据，收款金额为268202元，收款人为H公司。
此外，在本次企业内部职工住房利益调整时，孙某清以“交旧购新”方式购买了商品房。2006年7月6日，G公司（出卖人）与孙某清（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定孙某清购买位于西城区房屋，房屋总价款2062683元。孙某清于2010年6月13日取得房屋所有权证，房屋性质为商品房。
2006年6月24日周某杰（出卖方）与林某鹏（买受方）签订《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型），将周某杰自H公司按成本价购买的宣武区一号房屋卖给林某鹏，房款415361.66元。
裁判结果
驳回周某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某杰称其购买案涉房屋属于商品房买卖交易，经法院查明该房屋买卖系以H公司所协调的企业内部职工住房利益调整为前提，与市场上平等主体之间不因第三方介入而平等协商订立房屋买卖合同的交易方式存在区别。
周某杰与孙某清订立《房屋买卖协议书》后实际居住在案涉房屋至今。周某杰以其与孙某清签订的《房屋买卖协议书》中约定孙某清须协助周某杰取得商品房所有权证手续为由主张孙某清未全面履行义务，事实上，周某杰取得案涉房屋的所有权并非如市场上平等主体之间订立房屋买卖合同后，由出卖人协助买受人办理而来，而是通过秦某芬与H公司签署《退房协议书》，H公司与周某杰签订《房屋买卖合同书》的形式所实现，且房屋性质为登记为成本价出售住宅。
由此可见，周某杰取得案涉房屋的所有权以及确定房屋所有权性质均系其所在单位H公司所协调，并非孙某清单方协助即可实现，周某杰与孙某清系接受了H公司所协调的变通方式，才实现了房屋所有权的变更。此外，周某杰与H公司签订《房屋买卖合同书》，约定按房改售房以成本价购买案涉房屋的行为亦表明其接受房屋性质为登记为成本价出售住宅。据此，周某杰上诉主张孙某清未全面履行合同义务，依据不充分，法院不予采信。
周某杰取得登记为成本价出售住宅的案涉房屋所有权，其补交房款系因其自行谋求上市对外出售而需，且补交房款与否及多少均由相关政策而定，并非孙某清的行为所致。周某杰上诉要求孙某清负担补交房款的请求，缺乏依据，法院不予支持。
