北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某峰向本院提出诉讼请求：1、请求确认刘某均与赵某鹏签订的关于北京市海淀区一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由刘某均、赵某鹏承担。
事实及理由：赵某鑫与秦某兰是夫妻关系，二人共育有三女二子，分别是长女赵某凤，次女赵某花，三女赵某娟，长子赵某鹏，次子赵某峰。1988年赵某鑫所在单位分得公房一处，即北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），赵某峰作为小儿子，一直与父母一同生活并在一号房屋内居住。1991年赵某峰结婚，赵某鑫将一号房屋交给赵某峰一家居住使用，并表示日后该房屋归赵某峰所有。后一号房屋房改，全家均一致同意该房屋由赵某峰购买并继续使用。
由于当时赵某鑫已去世，不能折算赵某鑫工龄购房，而赵某峰工作年限尚短且经济能力有限，赵某鹏工作年限较长可以争取到最大优惠，经全家协商由赵某峰出资折算赵某鹏的工龄并借其名义购买一号房屋，且约定一号房屋所有权归赵某峰，并由其一家继续居住使用，根据赵某峰的要求赵某鹏需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。购房手续均由三姐赵某娟办理，房本同样由赵某娟保管，一号房屋自1988年至今一直由赵某峰居住。
2011年赵某鹏起诉赵某峰返还一号房屋，海淀法院做出判决，现在该判决仍处于执行阶段。2019年3月，赵某峰接到北京市海淀区人民法院通知，得知赵某鹏已经在2018年4月将一号房屋出售给刘某均，刘某均起诉赵某峰要求返还原物。赵某峰认为，刘某均明知一号房屋权属存在争议，仍然与赵某鹏签订买卖合同购买该房屋，且刘某均在购买一号房屋前从未实际看过房，合同中房屋交易价格明显过分低于同期市场价，且无法确定是否实际支付购房款，足可见刘某均与赵某鹏之间存在恶意串通的情形。因刘某均与赵某鹏的恶意串通行为实际侵害了赵某峰的权益，应认为定其二人签订的房屋买卖合同无效，并将因合同取得财产予以返还。故诉至法院。
被告辩称
赵某鹏辩称：1、赵某鹏是一号房屋的合法产权人，有权处分一号房屋。2、一号房屋不存在权属纠纷，原有纠纷已经得到三级法院的生效判决确认，赵某鹏是产权人。3、赵某鹏卖房是因为生病经济困难，有合理理由。4、赵某鹏通过正常的交易渠道与刘某均进行正常的市场交易行为，其事先与刘某均不认识，也不存在所谓串通行为。5、一号房屋销售价格不属于明显不合理的价格。综上，赵某鹏销售一号房屋不存在恶意串通的行为，与刘某均签订的房屋销售合同依法有效。
刘某均辩称：1、我方并不知道一号房屋权属有争议。2、没有证据证明一号房屋交易价格明显低于同期市场价格。3、一号房屋的购房款款已经全部支付给赵某鹏。4、赵某峰长期怠于主张自己作为实际购房人的权利。5、假设赵某峰和赵某鹏之间存在借名买房的合同关系，那么因借名买房产生的风险，应由赵某峰自行承担。
法院查明
赵某峰与赵某鹏系兄弟关系。一号房屋系赵某峰、赵某鹏之父所在单位公房，经过房改后赵某鹏购置并下发房产证。2011年6月20日我院作出判决书（赵某鹏起诉赵某峰返还原物纠纷案），判决赵某峰向赵某鹏返还一号房屋。赵某峰不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院作出，维持原判。赵某峰不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院驳回赵某峰的再审申请。
2021年1月21日，我院作出判决书（刘某均诉赵某峰返还原物纠纷案），载明：2018年5月4日，刘某均取得一号房屋的所有权证书，刘某均占有房屋应源于房屋出卖人应依约交付房屋，刘某均也理应依据合同要求出卖人交付房屋，其径直要求买卖行为之前房屋占有人“返还原物”的请求应予驳回。判决：驳回刘某均的全部诉讼请求。刘某均不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出判决书，驳回上诉，维持原判。
2020年12月28日，北京市丰台区人民法院作出判决书（赵某峰诉赵某鹏合同纠纷案），判决：确认赵某峰与赵某鹏之间就一号房屋存在借名买房的合同关系。赵某鹏不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
2018年5月4日，赵某鹏与刘某均签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某均以260万元的价格购买一号房屋，一次性付款。经询，赵某鹏及刘某均均认可房屋的实际成交价为360万元，并提交《房屋买卖合同签约文件》。刘某均于2018年5月4日取得一号房屋的产权证。
刘某均称买房时未进入一号房屋看房，且赵某鹏告知其一号房屋存在纠纷，给刘某均看了三份判决，故实际成交价360万元比市场价低。关于购房款来源，刘某均称自己有积蓄120万-130万元左右，剩余的是跟朋友借的钱。购房用途是由于房价较低，为了赚取差价。关于售房款，赵某鹏称用于其治病花费完了。
裁判结果
赵某鹏与刘某均签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据已生效的法院判决书，赵某峰系一号房屋的实际权利人。本案中，首先，赵某鹏与刘某均均明知一号房屋权属存在争议，且刘某均在购买房屋时未进入房屋查看；其次，赵某鹏与刘某均均认可实际成交价低于房屋当时的市场价；
再次，刘某均认可其购买房屋的目的系赚取差价，且资金来源并非全部是刘某均本人自有资金；最后，赵某鹏及刘某均对房屋交易的具体过程未能做出准确表述。故法院认定赵某鹏与刘某均就一号房屋所签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了房屋实际权利人赵某峰的利益，应属无效。综上所述，对赵某峰要求确认赵某鹏与刘某均之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
