北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某娟、赵某丽、赵某霞向本院提出诉讼请求：1.确认赵某鹏与赵某君于签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：赵某鹏与高某兰是夫妻，高某兰于1994年12月2日因死亡被注销户口，赵某鹏于2020年7月5日去世。夫妻二人共生育了一子三女，即儿子赵某杰和女儿赵某娟、赵某丽、赵某霞。1998年6月15日，根据当时国家房改政策，赵某鹏与子女们达成口头协议，由赵某鹏与儿子赵某杰及女儿赵某娟、赵某丽、赵某霞五人共同出资购买位于北京市海淀区一号的房屋（此房屋系单位职工住宅），虑及同胞兄妹及父女之情，彼此就没有签订书面协议。
2002年，在赵某杰的建议下，经商议，将原五人共同集资购买的一号的房屋换到北京市丰台区二号。尽管房屋地址变迁了，房屋所有权证上只写有赵某鹏一人名字，但是房屋共同集资的初始性质没有变。二号房屋后一直由赵某杰夫妻和其女儿赵某君在此居住，而将赵某鹏安排住在丰台区三号赵某杰个人所有的房屋内。2004年6月26日，赵某君和郭某琪结婚，婚后就一直住在了三号的大房间内至今，让赵某鹏住小房间。
赵某杰和赵某君父女恶意串通，利用赵某鹏年老体弱有求于人，精神模糊及其与赵某鹏共同居住的便利条件，唆使、诱导赵某鹏通过买卖的形式（未实际付款）将二号房屋过户给与该房屋没有任何权益关系的赵某君，使其无故获得价值数百万元的房产。此外，购买一号房屋时折算了赵某鹏妻子高某兰23年的工龄，因此该房屋属于夫妻共同财产。一号房屋被回购并置换为涉案房屋，延续下来还是折算了赵某鹏妻子高某兰23年工龄。2013年9月28日的《房屋回购协议》上的签字非赵某鹏签署而是赵某君签字。根据《民法典》等法律规定，这种擅自处分共有财产的行为侵犯了其他共有人合法权益，应认定为无效。
被告辩称
被告赵某君辩称，第一，赵某鹏对北京市丰台区二号房屋（以下简称二号房屋）享有所有权和处分权。赵某鹏去世前系单位离休干部，二号房屋系赵某鹏参加单位2001年房改所得；双方2003年签订的《单位出售公有住宅楼房协议书》约定“……乙方购买的住房，享有全部产权，可以依法使用、继承和抵押，乙方出售房屋时，须持有甲方证明到房屋交易所办理手续……”；该房屋购房款，全部由赵某鹏以自有退休收入交付；赵某鹏的妻子高某兰于1994年12月2日去世，该房屋为高某兰去世后赵某鹏参加单位房改购买所得。
第二，二号房屋与一号房屋不存在置换问题。一号房屋系单位分配给赵某鹏的公租房，不存在共同出资购买问题；赵某鹏购买二号房屋后，单位已将一号房屋收回。第三，赵某鹏对二号房屋拥有完全的处分权，以其意思表示将该房屋转让给赵某君，具有合法性与有效性。2009年12月13日，赵某鹏亲笔书写《关于丰台区二号房，房屋产权归属的意见》，决定将二号房屋过户给孙女赵某君居住使用；2012年10月22日，赵某鹏又再次亲笔书写《遗嘱》，决定二号房屋由孙女赵某君继承；
2013年2月26日，赵某鹏与赵某君到北京市丰台区房屋管理局签署《存量房屋买卖合同》，将二号房屋过户至赵某君名下，赵某君缴纳过户税费并领取房屋所有权证书；从赵某鹏亲笔书写的2009年12月13日意见和2012年10月22日遗嘱来看，将二号房屋过户给赵某君系其真实意思表示，其通过与赵某君签署《存量房屋买卖合同》的方式将房屋过户给赵某君，不讳反法律强制性规定，不违反公序良俗，应属合法有效；赵某杰、赵某君没有恶意串通，没有唆使诱导赵某鹏将房屋过户赵某君，也不是以口头买卖合同方式办理过户手续，依法应驳回原告的诉讼请求。
第三人赵某杰述称，同赵某君意见。
法院查明
赵某鹏与高某兰是夫妻关系，高某兰于1994年12月2日因死亡被注销户口，赵某鹏于2020年7月5日去世。夫妻二人共生育了一子三女，即儿子赵某杰和女儿赵某娟、赵某丽、赵某霞。赵某君为赵某杰之女，赵某鹏之孙女。赵某娟曾用名为赵某娟。
1999年9月15日，单位（甲方、卖方）与赵某鹏（乙方、买方）签订《单位出售公有住宅楼房协议书》，约定：一、甲方将座落在北京市一号单元房，按97年成本价每建筑平方米1450元出售给乙方，扣除各项折扣后，实际售价为33364元。二、甲方根据……按以下主要条件计算：1.成本价1450元/M2（建筑面积）2.工龄折扣率0.9%……该房屋《单位出售公有住房房价计算表》“工龄（年）”栏显示男方33、女方23，小计56；……2013年9月28日，单位（甲方）与赵某鹏（乙方）签订《房屋回购协议》，记载乙方与2000年申请购买位于海淀区一号。
2003年，单位（甲方、卖方）与赵某鹏（乙方、买方）签订《单位出售公有住宅楼房协议书》，约定：一、甲方将座落在北京市丰台区二号单元楼房（以下简称二号房屋），按2001年成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，扣除各项折扣后实际售价为67071元。三、根据……本套住宅售价，按以下主要规定计算：1.成本价建筑每平方米1560元。2.年工龄折扣率0.9%……
2004年4月3日，赵某鹏获颁二号房屋《房屋所有权证》。
2013年2月26日，赵某鹏（出卖人）与买受人（赵某君）签订《存量房屋买卖合同》，载明出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区二号；该房屋性质为已购公有住房；该房屋成交价格为329745元；房屋的交付、权属转移登记、违约责任等处均未填写具体内容。同日，双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，载明经双方协商决定自行划转交易结算资金。同日，赵某君缴纳了契税、已购公有住房上市出售补缴土地收益等，并获颁二号房屋《房屋所有权证》，记载房屋所有权人为赵某君，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。
双方对以下证据和事实存在争议。赵某娟、赵某丽、赵某霞主张一号房屋为赵某鹏、赵某杰及其三人共同出资购买，为五人共同共有；一号房屋置换为二号房屋后，该房屋仍为五人共同共有；另一号房屋购买时折算了高某兰的工龄，该房屋以及置换后的二号房屋均属于赵某鹏、高某兰夫妻共同财产；赵某杰、赵某君恶意串通，隐瞒二号房屋共有情况，唆使、诱导赵某鹏签订该房屋《存量房屋买卖合同》，侵犯了其他共有人利益；故赵某鹏与赵某君于2013年2月26日所签《存量房屋买卖合同》应为无效。
赵某娟、赵某丽、赵某霞就其上述主张提交2020年10月29日谈话录音、杨利生证言、微信聊天记录、借据及赵某鹏2019年及2020年病危通知书为证。赵某君、赵某杰对杨利生证言的真实性不予认可，对借据的关联性不予认可，对赵某娟、赵某丽、赵某霞上述证据的证明目的均不予认可，提出赵某杰因疾病存在认知障碍，思维及语言能力均存在障碍，就此提交赵某杰2019年就诊记录及处方、2020年住院病案首页为证。赵某娟、赵某丽、赵某霞对赵某杰诊疗资料及赵某君、赵某杰上述主张均不予认可。
赵某君、赵某杰主张从赵某鹏2009年12月13日亲笔书写的意见以及2012年10月22日所写《遗嘱》来看，将二号房屋过户给赵某君系其真实意思表示；赵某鹏在世时欲将二号房屋过户给赵某君，听从他人建议采取了房屋买卖方式，赵某鹏未实际收取赵某君钱款；赵某鹏通过与赵某君签署《存量房屋买卖合同》的方式将房屋过户给赵某君，不违反法律强制性规定，不违反公序良俗，应属合法有效；赵某杰、赵某君没有恶意串通，没有唆使、诱导赵某鹏将房屋过户赵某君；
就此提交2009年12月13日意见、2012年10月22日《遗嘱》及2013年2月26日赵某鹏与赵某君合照为证。2009年12月13日的意见为手写字迹，记载“因我年事已高，我决定把二号房屋过户给我的孙女赵某君，由赵某君居住使用。赵某鹏2009.12.13”。2012年10月22日的《遗嘱》为手写笔迹，记载立遗嘱人赵某鹏立遗嘱将二号房屋交由孙女赵某君继承。赵某娟、赵某丽、赵某霞表示2009年12月13日的意见仅表明二号房屋由赵某君居住使用；
2012年10月22日的《遗嘱》为赵某杰要求赵某鹏书写，赵某杰篡改遗嘱，将两处“赵某鹏”更改为“赵某鹏”；赵某鹏于《遗嘱》中书写“赵某鹏”表明该遗嘱非其真实意思或其患病无行为能力；就此提交两份《遗嘱》复印件为证。赵某君、赵某杰对两份《遗嘱》复印件不持异议，表示赵某鹏书写《遗嘱》后其进行复印塑封，后赵某鹏将《遗嘱》中“赵某鹏”修改为“赵某鹏”，其再次复印进行塑封，该修改为赵某鹏本人所为，不影响《遗嘱》的有效性。
裁判结果
赵某鹏与赵某君签订的《存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据赵某君、赵某杰当庭所述以及证据材料所载内容，赵某鹏与赵某君就二号房屋并不存在真实的买卖房屋的意思表示，而是以签订《存量房屋买卖合同》的形式实现房产赠与的目的，因此赵某鹏与赵某君之间的《存量房屋买卖合同》无效。至于赵某鹏与赵某君之间的赠与行为的效力问题，双方可另行解决。
