北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告刘某芬、刘某英向本院提出诉讼请求：请求确认被告刘某文与赵某娟于2017年11月9日就坐落于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．本案诉讼费、保全费由被告刘某文、赵某娟负担。
事实和理由：被告赵某娟与刘某涛（已故）系夫妻，原告系赵某娟与刘某涛之女，刘某文系二人孙女。坐落于北京市西城区一号房屋原产权人登记在赵某娟名下。该房屋是在1995年因刘某涛名下的位于北京市A号房屋拆迁取得，属于刘某涛与赵某娟夫妻二人的共同财产。刘某涛于2003年11月因病去世。此后涉案房屋主要由赵某娟居住使用。直至今日，刘某涛的继承人尚未对涉案房屋进行继承。
2017年11月9日，在刘某芬、刘某英不知情的情况下，赵某娟将涉案房屋通过买卖方式，以1000元的价格出售给其孙女刘某文，并办理完过户登记手续。2019年，刘某英在与赵某娟的其他案件诉讼中才得知涉案房屋已经被赵某娟出售给其孙女刘某文。刘某芬、刘某英认为，涉案房屋属于赵某娟和刘某涛的共同财产，在刘某涛去世后，在尚未对涉案房屋进行析产继承的情况下，赵某娟擅自处理该房产，侵犯了刘某芬、刘某英作为继承人的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告赵某娟辩称，不同意刘某芬、刘某英的诉讼请求。案涉房屋是赵某娟的个人财产，1987年赵某娟与刘某涛分户，案涉房屋系赵某娟本人出资购买，并在刘某涛去世后办理了产权证。不同意刘某芬、刘某英陈述其对案涉房屋存在继承权的陈述意见。1．1987年分户，95年拆迁以前，分户后赵某娟单独立户。2017年赵某娟把房子以买卖形式过户给孙女刘某文，计税价格是893880．26元，计征契税8938．8元，为了少交点税所以交易价格填了1000元，但实际计税价格是89万多，几个月后根据有关契税政策规定，核准减免契税8938．8元。
2．刘某涛2003年11月12日去世。赵某娟是2004年5月17日办理的房产证手续，系刘某涛已故后办理的，所以案涉房屋不属于夫妻共同财产。赵某娟自愿将案涉房屋过户给刘某文。
被告刘某文未到庭答辩，亦未提交证据材料。
法院查明
赵某娟与刘某涛系夫妻，育有三女一子，刘某佳、刘某芬、刘某龙、刘某英，刘某文为刘某龙之女，赵某娟孙女。
1995年11月6日，北京市Y公司（甲方，拆迁人）与刘某涛（乙方，被拆迁人）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议》约定，对乙方住址宣武区一号房屋2间，进行拆迁安置，被安置人口为5人，包括赵某娟、刘某涛、刘某英、陈某宏、陈某峰。同日，北京市Y公司（甲方）与刘某涛（乙方）签订《购买房屋合同书》约定，乙方同意按甲方售房价购买新建小区二居室一套，和独居室一套。庭审中，刘某芬、刘某英提交《收款凭证》，证明购房价格，以及赵某娟和刘某涛使用二人的工龄购房，拆迁安置房登记在刘某涛名下，尾部被拆迁人刘某涛，交款人刘某涛。
刘某涛于2003年11月12日死亡。赵某娟于2004年5月17日取得案涉房屋的房屋所有权证书。
2017年11月13日，赵某娟和刘某文在案涉房屋属地不动产登记事务中心办理房屋所有权转移登记，为此填写了《不动产登记申请书》等材料。在案涉房屋档案材料中，有签约日期2017年11月9日合同《存量房屋买卖合同（自行成交版）》一份，该合同约定赵某娟将案涉房屋出售给刘某文，房屋成交价格为1000元。该买卖合同仅就房屋基本情况、房屋权属情况、成交价格等条款进行约定，并未就付款方式、资金划转方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记等进行约定。
2017年11月，刘某文领取了案涉房屋的《不动产权证书》。庭审中，赵某娟和刘某文均未提交证据证明房屋价款支付情况，但赵某娟提交房屋契税核定通知书、缴款书、以及发票，证明案涉房屋交易成交价格为1000元，计税价格是893880．26元，计征契税8938．8元。此后，根据有关契税政策规定，核准减免契税8938．8元。
另查明，原告刘某英、陈某峰、陈某宏以共有物分割纠纷为由将被告赵某娟诉至本院。本院认定不否认刘某英、陈某峰、陈某宏作为本案案涉房屋的被安置人，对被安置的房屋具有居住权益，但居住利益与房屋所有权并非同一概念，刘某英、陈某峰、陈某宏并不因此而享有被安置房屋的所有权份额。刘某英、陈某峰、陈某宏起诉的是共有物分割纠纷一案，但未提供证据证明其与赵某娟就本案案涉房屋存在共有关系，由于没有证据证明刘某英、陈某峰、陈某宏对上述两套房屋享有共有权，因此，刘某英、陈某峰、陈某宏要求被告支付上述房屋的所有权份额的折价款，没有事实根据。对刘某英、陈某峰、陈某宏的诉讼请求，本院不予支持。
诉讼中，刘某佳和刘某龙均表示不作为共同原告参加本案诉讼。
裁判结果
被告刘某文与被告赵某娟就坐落于北京市西城区一号房屋于签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
房产律师靳双权点评
夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。案涉房屋的产权人虽登记为赵某娟，但因为该房产为赵某娟、刘某涛夫妻关系存续期间住房拆迁安置所得，使用夫妻二人工龄和收入购买，但登记在赵某娟名下。且赵某娟未出示案涉房屋是其个人财产的证据，故应属夫妻共同财产，对赵某娟之案涉房屋为其个人财产的主张，法院不予支持。刘某涛去世后，赵某娟健在，刘某涛的继承人并未就案涉房屋进行析产继承。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。下列情形之一，合同无效，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。根据查明的事实，刘某文虽与其祖母赵某娟就案涉房屋订立房屋买卖合同，但赵某娟并非是该房屋的完全所有权人，其知道或应当知道房屋应当由其与刘某涛的法定继承人共有；
另，房屋约定的交易价款远远低于市场价格，且庭审并无证据证明刘某文实际支付了购房价款，赵某娟也无意收取价款，应属恶意。综合本案证据及当事人陈述，能够认定赵某娟与刘某文虽然通过签订案涉房屋买卖合同并办理房产过户登记手续，但二人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，实际属亲属之间的赠与。赵某娟自行将案涉房屋赠与刘某文，并与之签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，侵害了其他房屋所有权人的利益，该《存量房屋买卖合同（自行成交版）》应为无效。
