北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文、赵某刚、赵某芝、赵某英、赵某达向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认A公司与赵某亮签订的《购买房屋合同书》无效；2.诉讼费由三被告承担。
事实与理由：五原告父亲叫赵某鹏，母亲叫朱某娟，夫妻共育有子女六人，即长子赵某文、次子赵某刚、三子赵某亮、四子赵某达，长女赵某芝、次女赵某英。老两口原承租北京市宣武区M号三间平房，每间面积约12平方米。父亲赵某鹏去世后，承租人的名字变更为母亲朱某娟。2002年，上述公房因旧房改造进行拆迁，母亲用自己的工龄加上父亲的工龄折价，按北京市当时的房改政策，购买了上述公租房，不足购房款部分，由老人三子赵某亮垫付。
购房后的房屋所有权人是我们母亲。但在办理购房和拆迁安置手续时，因母亲年事已高，所以就委托三子赵某亮作为代理人与北京市宣武区A公司签订了《购买旧房合同书》及《拆迁货币补偿协议》和《拆迁安置协议》。拆迁后安置的房子坐落于北京市西城区一号，是一套二居室的房子，建筑面积75.16平方米。回迁后，我们母亲一直居住在该房屋内，直至去世。
母亲2005年去世。母亲朱某娟去世后，经了解才知，本应是母亲朱某娟名下的产权房，但不知何因，房屋所有权人确是赵某亮。赵某亮2016年因病去世，现房屋所有权人的名字变更为郑某元、赵某皓共有（即赵某亮的配偶和儿子）。母亲生前也曾和我们说“曾委托过老三赵某亮去拆迁办办理过购旧房和相关的拆迁安置手续”。等于把购新房人的所有权人由朱某娟变成了赵某亮。该行为严重侵犯了朱某娟的合法权益。现五原告的母亲已去世，由于赵某亮与A公司的不法行为，致使五原告不能行使法定继承权，等于赵某亮与A公司的非法行为剥夺了五原告的合法继承权。
基于上述，五原告认为，赵某亮与A公司的行为属于恶意串通，损害第三人的利益，应是一个无效的合同。鉴于此，依据法律法规之规定，特提起诉讼，请求法院依上述请求予以判决。
被告辩称
被告A公司辩称：不同意五原告的诉讼请求。法院向我方调取过相关资料，我方也给法院出具了情况说明，但是由于涉案房屋拆迁至今19余年，2004年已经全部入住并取得了房屋所有权证，入住也是合法的。本次诉讼的当事人应该持有相关拆迁的协议已经损毁。有些档案客观上无法恢复，这个情况在之前的诉讼中我们也提供了档案损毁的照片和证据。五原告所述是否是事实无法通过我方公司的存档加以证明，无法对原告所述进行印证。
被告郑某元、赵某皓辩称：五原告所述恶意串通与事实不符，案涉房屋是赵某亮与郑某元于2003年4月23日与北京市西城区A公司签订购买房屋合同书并折合二人工龄购买的，上述房产于2012年2月24日经过了不动产权登记，登记在赵某亮名下，2012年3月9日下发了房屋所有权证。
上述房产为赵某亮与郑某元的夫妻共有财产，后赵某亮于2016年去世，赵某皓继承了赵某亮在上述房产中所占的份额，并于2016年10月10日进行了不动产变更登记，登记为赵某皓和郑某元共有。五原告所述赵某亮与A公司恶意串通并未提供证据证明，没有事实和法律依据，我方不予认可。我方请求法院驳回原告诉讼请求，并要求对方承担诉讼费用。
法院查明
一、赵某鹏与朱某娟系夫妻关系，共育有子女六人，即长子赵某文、次子赵某刚、三子赵某亮、四子赵某达，长女赵某芝、次女赵某英。朱某娟于2005年3月25日因死亡注销户口，赵某鹏先于朱某娟死亡。赵某亮与郑某元系夫妻关系，育有一子赵某皓。赵某亮于2016年8月4日死亡。
五原告主张，赵某鹏与朱某娟生前系M号三间平房的承租人
二、五原告提交的《购买房屋合同书》复印件载明以下内容：
甲方北京市宣武区A公司，乙方赵某亮，住址M号。甲方所售房屋乙方应预付购房款159328.50元。甲乙双方除按本合同书约定内容执行外，还应遵守双方签订的就地安置补偿协议中约定的内容。
五原告提交的登记时间为2012年《房屋所有权证》复印件记载，房屋所有权人赵某亮，房屋坐落西城区一号。
庭审中，赵某皓称以上复印件系其自西城区不动产登记中心调档所得，认可真实性。
三、关于北京市宣武区M号房屋拆迁安置协议。A公司在另案中曾向本院出具《情况说明》，内容为“原北京市宣武区M号房屋自2001年拆迁至今已有19余年，已于2004年全部实现回迁入住，回迁居民的《房屋所有权证》也已由区房管局办理并发放，《房屋所有权证》是房屋权属唯一合法的证明文件。贵院查询的拆迁安置协议，诉讼当事人应持有一份。现A公司因改制、更换办公地点、人员变更等因素导致部分档案损毁流失。
包括北京市宣武区M号房屋在内的众多档案文件资料均遭到了严重破坏，很多文件无法恢复，存档10年以上的被损毁文件客观上亦无法复原。鉴于此，A公司现已无法提供原北京市宣武区M号房屋拆迁安置协议等拆迁相关材料”。庭审中，A公司对该《情况说明》所载内容予以认可。
四、庭审中，A公司确认，坐落于西城区一号房屋系由原宣武区M号平房回迁而来。
五原告陈述，该房屋回迁后由朱某娟、赵某皓、赵某亮、郑某元私人居住。另，宣武区M号平房尚回迁有公租房一套，由赵某达使用。
关于原宣武区M号平房的使用情况，根据五原告、郑某元、赵某皓陈述：赵某鹏、朱某娟自1950年前后即在此居住，其六名子女于1980年左右先后因不同原因搬离该处后。该房屋由赵某鹏、朱某娟、赵某皓居住，赵某皓自小系赵某鹏、朱某娟看护长大。自赵某鹏去世后，朱某娟、赵某亮、郑某元、赵某皓在该房屋居住。
1992年左右朱某娟前往赵某文等处居住。此后直至拆迁，案涉房屋主要由赵某亮看管。该平房拆迁后于2003年、2004年左右回迁西城区一号房屋一套。自回迁后至朱某娟去世期间，西城区一号房屋由朱某娟、赵某亮、郑某元、赵某皓居住使用。
五原告主张，朱某娟及其六子女曾于2004年就西城区一号房屋问题召开过家庭会议，但未达成一致意见。2018年，五原告与赵某皓等就案涉房屋协商未果，此后五原告提起诉讼主张权利。
五、另经询，就原公有房屋承租人与回迁后房屋购买人的关系一节，A公司主张原公房权利人或承租人可以依其意思表示变更或指定回迁后房屋的购买人。含案涉回迁房屋在内共涉及8000余户，除本案所涉房屋外，尚有不少其他回迁房屋的购买人与原承租人或权利人不一致的情形，不一致的原因包括供暖费报销考虑、房补考虑、家庭成员协商后变更等等。
裁判结果
驳回赵某文、赵某刚、赵某芝、赵某英、赵某达的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
本案为确认合同无效纠纷，五原告主张A公司与赵某亮签署的《购买房屋合同书》存在恶意串通，损害第三人即朱某娟利益之情形，五原告对此应当承担举证责任。法院认为，根据双方在庭审中提交的证据、陈述及查明的事实，虽可以推断五原告所述北京市宣武区M号房屋的原承租人系或曾系朱某娟具有高度的可能性，但就五原告在本次庭审中提交的证据及陈述尚不足以充分证明A公司与赵某亮在签署《购买房屋合同书》时存在恶意串通，损害第三人朱某娟利益之情形，法院具体论述如下：
首先，A公司与赵某亮在签署的《购买房屋合同书》意思表示明确，在形式上亦符合有效合同的要求。五原告虽主张该合同的购买方赵某亮与被拆迁房屋的原承租人不一致之情形，但A公司亦已陈述，原公房权利人或承租人可以依其意思表示变更或指定回迁后房屋的购买人，就案涉回迁房屋危改工程中，除本案所涉房屋外，尚有不少其他回迁房屋的购买人与原承租人或权利人不一致的情形，不一致的原因包括供暖费报销考虑、房补考虑、家庭成员协商后变更等等。A公司的该陈述，符合通常逻辑，亦符合类似回迁、拆迁安置工程的实际情况。
在此情形下，案涉《购买房屋合同书》的合同相对方与被回迁房屋原权利人不一致的情形，不能证明合同签署双方存在恶意串通，损害第三人利益之情形。
其次，根据庭审中双方的陈述可知：赵某皓自小主要由爷爷奶奶看护长大；1992年之前，北京市宣武区M号房屋主要由朱某娟、赵某亮、郑某元、赵某皓等共同居住；1992年至拆迁之前，该房屋主要由赵某亮在看管；经拆迁取得回迁房屋之后，即由朱某娟、赵某亮、郑某元、赵某皓共同居住使用。根据以上对被拆迁房屋、回迁房屋的居住使用情况，以及在拆迁前主要由赵某亮看管被拆迁房屋的事实，结合通常家庭伦理，朱某娟作为一位高龄老人，其不以本人名义购房而同意或授意与长期共同生活的赵某亮一家购买房屋具有高度可能性，
且基于血缘亲情关系，在朱某娟未作出明确反对意见的情形下，回迁房屋由其子赵某亮购买不能当然认定有损朱某娟之利益。
综上，法院认为，五原告主张的A公司与赵某亮在签署《购买房屋合同书》时恶意串通，损害第三人朱某娟利益依据不足，法院不予采信。
