北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文、周某婕向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认被告与陈某慧于2015年9月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：陈某慧与周某贤系夫妻关系，二人育有一子两女，即长子周某安、长女周某文、次女周某婕（患有精神疾病，现由丈夫吴某坤监护）。周某楠系周某安之子。周某贤于1970年8月21日因死亡注销户口，陈某慧于2020年2月9日去世。周某楠与陈某慧于2015年9月8日签订《存量房屋买卖合同》，购买位于北京市石景山区一号的房产，成交价格为30万元，上述涉案房产为单位福利房购买取得产权，系周某贤生前在G公司工龄所具有的购房资格及优惠。1996年3月6日陈某慧与G公司签订《房屋买卖契约》，以9792.31元购买，房屋登记在陈某慧名下。
二原告认为：陈某慧并非发G公司职工，其没有资格单独购买涉案房屋，陈某慧使用周某贤生前在发G公司的工龄所具有的购房资格及优惠购买涉案房屋，该房屋并非陈某慧一人所有，应有周某贤相应份额，因其已死亡，其法定继承人应有继承份额，陈某慧无权处分共有财产；周某楠与陈某慧签订的《存量房屋买卖合同》成交价格30万元明显低于市场价格，非善意交易，明显损害被继承人利益；
周某婕因患精神疾病被判定为限制行为能力人，陈某慧作为监护人，将房产以明显低于市场价格出售，损害周某婕的权益。故周某楠与陈某慧于2015年9月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。为维护自身合法利益，特诉至贵院。
被告辩称
被告周某楠答辩称：不同意周某文、周某婕的全部诉讼请求，我方认为该合同有效，房屋不是遗产，当时房屋出售的价格，不是我们任何一方做的价，涉案房屋的价格是按照住建委当时的区域指导价定的，我方认为这是合理的价格，不是明显低于当时的市场价，且购房款我方已经实际支付给了陈某慧。
法院查明
周某贤与陈某慧系夫妻关系，二人婚后育有周某安、周某文、周某婕三名子女。周某楠系周某安之子。周某贤于1970年8月21日因死亡销户，陈某慧于2020年2月9日因病去世。
1996年3月6日，陈某慧（买方）与G公司（卖方）签订《房屋买卖契约》，约定卖方将坐落于北京市石景山区一号房间出售给陈某慧，购房使用工龄优惠，房价款9792.31元。该房屋后登记在陈某慧名下。庭审中，各方均认可上述购房款由周某安交纳。
2015年9月8日，陈某慧（出卖人）与周某楠（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某慧将涉案房屋以30万元的价格出售给周某楠。2015年9月9日，涉案房屋产权转移登记至周某楠名下。经询问，周某楠一方称以现金形式将30万元房款交付于陈某慧。
庭审中，周某文、周某婕主张，周某楠与陈某慧签订的房屋买卖合同之成交价格明显低于当时的市场价格，并非善意交易，损害了其他继承人的权利，另外，涉案房屋使用了周某贤的购房资格及工龄，该房屋并非陈某慧单独所有，故陈某慧处分房屋的行为无效。
另查，周某文、周某婕曾以合同纠纷之诉将周某安、周某楠诉至本院，要求撤销2015年9月8日陈某慧与周某楠签订的《存量房屋买卖合同》，本院驳回了周某文、周某婕之诉讼请求。该案查明，2005年10月13日，陈某慧、周某文、周某安、周某婕之法定监护人吴某坤共同签署证明，载明：“今有一号由周某安所买产权，归周某安所有。”
裁判结果
驳回原告周某文、周某婕的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，周某文、周某婕主张陈某慧无权处分涉案房屋，但根据《民法典》之相关规定，无权处分并非导致合同无效的必然因素。
周某文、周某婕另主张陈某慧与周某楠并非善意交易，损害了其他继承人的利益，但其并未提交证据证明其主张，且根据已查明的事实，陈某慧、周某文、周某婕之法定监护人曾与周某楠之父周某安签署证明，根据该证明，各方均认可涉案房屋的产权归周某安所有。在此情况下，结合各方的家庭关系以及周某安出资购房的背景，陈某慧以及周某安均有理由认为各方对于涉案房屋的产权归属并无争议，
故对于陈某慧与周某安之子周某楠订立房屋买卖合同，以及周某楠取得涉案房屋所有权的一系列行为，已经足以达到排除双方恶意串通以谋取其他不正当利益、损害其他人合法权益的合理怀疑的程度，故法院认为，陈某慧与周某楠于2015年9月8日订立的《存量房屋买卖合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在行为人之间恶意串通，损害其他人合法权益的情形，据此，对于周某文、周某婕要求确认该合同无效的诉讼请求，法院不予支持。
