北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某英向本院提出诉讼请求：1．要求二被告协助原告办理北京市西城区一号房屋产权过户手续，50%的产权份额登记至原告名下；2．要求本案诉讼费由二被告承担。
事实和理由：2002年11月27日，原、被告共同出资将位于北京市西城区一号房屋产权由房管局处买下转为私产，房屋登记在被告赵某文名下。因被告赵某文在当时暂无其他住所，念及姐妹亲情原告答应先由被告居住使用涉案房屋。后原、被告双方为涉案房屋归属问题立下一纸之约，由双方母亲作证，写明了房屋产权归原、被告共同所有，对于房屋涉及的一切事宜应由双方共同协商。
截至起诉之日，原告多次请求被告在房本上加名被拒。在双方最后一次电话沟通中，被告对于原告拥有涉案房屋百分之五十的份额没有异议，也愿意配合，就是一直推托没有时间，原告无奈之下只得诉诸法院以期早日解决纠纷。
被告辩称
被告赵某文、周某寿辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋是二被告成本价购买的直管公房，直管公房购买具有政策性，购房资格具有人身属性，原告并不具备涉案房屋的购房资格，借名买房行为应属无效。而且涉案房屋使用了被告赵某文25年的工龄、被告周某寿23年的工龄。涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，被告赵某文单独处分行为系无效行为。
法院查明
原告赵某英与被告赵某文系姐妹。被告赵某文与周某寿系夫妻，二人于1993年5月26日登记结婚。
北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）自1988年1月1日起由被告赵某文承租。2002年11月27日，北京市房屋经营管理公司（甲方）与赵某文（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将一号房屋，以成本价每建筑平方米1560元，出售予乙方；经计算，该套住房售价为25699元。单位出售公有住房房价计算表显示，购房使用了赵某文工龄23年，周某寿工龄25年。2003年9月22日，涉案房屋（建筑面积51．22平方米）所有权人登记为被告赵某文。产权证上标注：成本价出售住宅。
2004年11月16日，赵某英、赵某文作为立约人签署协议一份，证明人处加盖孙某霞人名章。协议内容如下：北京市一号为一套两居室。此房于2002年11月27日由赵某英、赵某文共同购买。故产权所属赵某英、赵某文两人共同所有。关于此房屋的一切事宜都应由赵某英、赵某文两人共同协商。其中任何一人不能擅自决定有关此房屋的事宜，特立此协议为证。
赵某英主张其与赵某文共同分担涉案房屋的供暖费、物业费，并共同收取涉案房屋租金。被告赵某文确认赵某英确曾支付过涉案房屋2006至2009年度部分供暖费，合计1506元。
2021年7月30日，赵某英与赵某文电话沟通时，赵某英询问是否为双方共同出资买房，赵某文未明确表示同意。
为证明共同购房情况，赵某英另提供赵某涛书面证言及视频，同时提供证人赵某宏出庭作证。赵某宏证实其家庭原居住地一号房屋拆迁安置四套房屋，其中包括涉案房屋，依据当时拆迁政策26岁以上人员每人分得一间房，赵某文因当时不满26岁故没有安置资格，与父母共同居住另一套安置房屋。赵某英与赵某文曾陆续居住过涉案房屋。2002年赵某文与赵某英共同出资购买涉案房屋。2009年证人赵某宏短期租住涉案房屋，并将每月房租1000元分别交给赵某文与赵某英各500元，在其搬出后赵某文一直居住涉案房屋。
赵某文、周某寿对赵某宏所述房屋来源和使用情况予以认可，不认可其所述购房分摊及收取房租情况；对赵某涛的证言不予认可。就原告赵某英提供的证人证言，证人赵某涛未出庭作证，提供的视频中显示其系宣读的书面证言，且有他人提示，对其证言本院不予采信。证人赵某宏出庭作证，被告赵某文、周某寿对其部分证言内容予以认可，本院对无争议部分予以确认，就有争议部分因无其他证据予以佐证，故本院不予确认。
为证明房款数额，被告赵某文、周某寿提交购房款收据原件一张，交款时间为2002年11月27日，收款单位为北京市房屋经营管理公司，内容为：今收到一号赵某文交来购房款及代收税费人民币27409．80。赵某英对此真实性不予认可。鉴于赵某文、周某寿就此提交了原件，其上显示的金额与原告赵某英提交的交款通知书中所载金额一致，本院对此真实性予以确认。
裁判结果
驳回原告赵某英的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于原告赵某英与被告赵某文、周某寿之间是否存在共同购房的合同关系。根据查明的事实，涉案房屋房改售房前的承租人为被告赵某文，其作为购房人与售房单位签署房屋买卖合同，以其名义购买了涉案房屋并登记在其名下。原告赵某英虽主张其家庭原有房产拆迁安置涉案房屋时，被告赵某文不享有涉案房屋安置利益，但就此并未提供证据予以证实，且该情节不能否定赵某文此后对房屋承租权的取得及其购买资格的取得。
原告赵某英与被告赵某文于2004年11月16日签订协议，约定涉案房屋由赵某英、赵某文共同购买，产权归属赵某英、赵某文俩人共同所有。但案涉房屋系房改房，赵某文作为相对人与公有住房产权单位签订协议以成本价进行房改，由此取得了房屋所有权。房改房是我国住房制度改革过程中，特定历史条件下的产物，具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策原则上只能享受一次等特点，具有一定人身属性。
因此，该房屋的价值不宜仅凭成本价购买时的初始出资予以衡量。涉案房屋系在赵某文与其配偶周某寿婚姻关系存续期间购买并取得，购买时使用了周某寿的工龄优惠，其中包含了周某寿的权益，就让渡部分购房利益及对房屋权属的约定，属于对于家庭重大财产的处分范畴，应取得周某寿的同意，赵某文没有单方处分之权利。周某寿表示其对赵某英与赵某文所签协议不知情，且不同意，赵某英虽主张周某寿对协议知悉，但并未提供充分证据对此予以证实，仅凭借赵某英曾支付部分供暖费之情节尚不足以认定赵某英该项主张具有高度可能性。
综上，赵某文在签订协议时并未取得周某寿的认可，事后亦未取得追认，协议对周某寿并无约束力，应认为赵某文与赵某英所签处分涉案房屋利益的协议目前不能履行。现赵某英要求赵某文、周某寿履行协议，协助其办理房屋过户手续，将50%产权过户至其名下，法院不予支持。
