北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告依法继承享有北京市丰台区一号房屋10%的房屋产权份额；2.诉讼费用由被告承担。
事实与理由：被继承人张某涛与第一任妻子育有两名子女，即原告张某杰及被告张某辉。张某涛与第一任妻子离婚后，于1982年6月25日与被告吴某登记结婚（双方均系再婚），被告周某文、周某武系吴某与前夫所生。2018年5月3日，被告吴某等人起诉就被继承人与吴某本人共同财产中一部（北京市西城区二号房屋）确认份额后进行财产分割。各当事人之间身份关系及财产处置经北京市西城区人民法院民事判决书及北京市第二中级人民法院判决书予以确认并判决。
现经原告查询，被继承人张某涛仍存在其他主要财产，即位于北京市丰台区一号房屋，该房屋系被告吴某与被继承人张某涛婚姻存续期间所得，登记于被告吴某名下，其中遗产部分未予继承，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告张某辉未作答辩。
被告吴某、周某文、周某武辩称：不同意原告诉讼请求。丰台区一号房屋并非整套房均属于夫妻共同财产，请求人民法院驳回原告诉讼请求。一、关于上述房屋产权问题的答辩。根据吴某与单位签订的共有住房买卖合同第8页载明第6项载明：“乙方以标准价购房，享有部分产权，产权比例为成本价产权的94%，即有限的收益权和处分权。”而吴某所购房屋确系以标准价购房，即吴某仅享有94%的产权，故即使其享有的全部产权均被认定为夫妻共同财产，也仅有94%可供继承。张某涛生前末留有生效遗嘱，其死亡后，案涉房屋属于夫妻共同财产的部分中的一半份额系吴某个人财产，一半份额作为遗产，由作为继承人的吴某、周某文、周某武、张某杰、张某辉均等继承，分割并继承后，吴某占有全部可继承产权份额的十分之六，周某文、周某武、张某杰、张某辉各占全部可继承产权份额的十分之一。故即使吴某享有的全部产权均为夫妻共同财产，张某杰也仅能继承到9.4%的产权份额。
二、关于上述房屋性质的答辩。吴某系退休职工。1966年吴某与同为一部的职工周某超结婚，依据单位房屋分配安置制度，婚后分得A号一间房，面积为12平方米；后周某超去世，随着吴某与周某超婚生子女年龄增长，依据其单位房屋分配安置制度，又分得B号一间房，面积为16平方米；1982年6月25日吴某与张某涛结婚后，于1992年将以上A号一间房和B号一间房置换得C号房两间房；后因房屋购买产权需成套的政策，1997年又分得一间房，后于1998年将上述两间房连同第三次分得房屋同时上交，由其单位调整为D号三间房，并于1998年4月14日购买产权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十七条：“由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
可见，只有夫妻关系一方当事人婚前个人承租的房屋，婚后购买产权才属于夫妻共同财产，但丰台区一号房屋中26平方米属于吴某与周某超共同承租，将其全部认定为夫妻共同财产，是对已逝周某超权利的漠视，亦是对周某超继承人权利的漠视。尽管法律没有明确规定，但是不可否认的是承租权有一定的价值。实务中便有承租人去世，其继承人与企业达成一致后可以变更承租人的社会习惯，《民法典》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”可见，习惯可以作为处理法律纠纷的依据。并且承租权是购买产权的前提及必要条件，若职工吴某与周某超并无婚姻关系，并无孕育子女，那么吴某与张某涛也没有购买产权的机会。
综上所述，丰台区一号房屋共计81.8平方米，其中28平方米系吴某与周某超及婚生女周某文、周某武共同承租，即使婚后购买全部产权也不应当属于吴某与张某涛的夫妻共同财产，不应作为本案继承财产分割。如果整套房屋不论周某文承租、或是周某武承租均可以因婚后吴某与张某涛的产权购买行为而被认定为吴某与张某涛的夫妻共同财产，那么是否可以认为此行为是对周某文、周某武甚至其配偶的侵权行为，因为上述两主体就此丧失了购买产权的机会。对于婚后购买产权的34080元可以按照法院最终判决的房屋权属比例予以清偿。
三、关于上述房屋变现价值的答辩。第一，根据单位规定，凡以标准价购买的房改房，产权人可按房改成本价向所在单位补交房价款，产权人办理相关变更手续，取得全部产权后方可上市出售。且房改房经出售之前必须经过单位内部公示15天，只有公示期内，住房产权人未与院内职工达成购买意向的，才允许向院外系统人员出售，但最终成交价格不得低于产权人公示的“预售价格”。以上繁琐的交易流程，足以证明房改房，尤其是以标准价购买的房改房变现困难。
第二，本案所涉及的房屋可追溯使用时间即为1980年，建成时间更早，可以到20世纪70年代，而根据2020年北京公积金贷款政策规定，二手房房屋的房龄与贷款年限相加不足50年方可办理贷款，而这仅仅是限制较少的公积金贷款而已。对于案涉房屋这样本身房龄达到40多年的房屋，意味着将无法正常办理贷款，故房屋变现的难度是高于同等地段同等房型的房屋的，故案涉房屋价值远远低于原告所预估的300万元。
综上所述，整套案涉房屋中6%的产权属于单位，其余部分中有28平方米不属于夫妻共同财产，占比整套房屋的34%，占比扣除产权单位产权部分31%。故案涉房屋中仅有63%属于夫妻共同财产，将吴某所有的一半份额扣除后，整套房屋的31.5%可以作为遗产分割，故原告张某杰仅应享有整套房屋6.3%的份额。
法院查明
被继承人张某涛与第一任妻子育有两名子女即原告张某杰、被告张某辉。张某涛与第一任妻子离婚后，于1982年6月25日与吴某登记结婚（双方均系再婚），周某文、周某武系吴某与前夫所生子女。周某文、周某武与张某涛形成继父女关系。张某涛与吴某婚后未育有子女。张某涛于2016年4月1日死亡。北京市西城区人民法院判决书及北京市第二中级人民法院作出判决书判决已经发生法律效力，上述已生效法律文书对原、被告之间的身份关系及继承权利均已经予以确认。
经查，位于北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记于被告吴某名下，登记日期2010年3月17日。该房屋性质为房改房（标准价），填发日期为1999年12月16日。
吴某系退休职工。1999年7月23日，单位（甲方）与吴某（乙方）签订《公有住房买卖合同》，约定：甲方将座落在丰台区一号住房3间建筑面积81.8平方米出售给乙方，房价款共计34080元整。一九九七年甲方根据文件规定，同意乙方购买住房有6%年工龄折扣。乙方于1998年4月14日支付100%房价款，支付人民币34080元。以标准价购房，享有部分产权，产权比例为成本价产权的94%，即有有限的收益权和处分权，可继承，住用五年后，可按院规定进入市场，甲方有优先购买权，乙方出售和出租住房时，按院届时的房改政策办。关于6%年工龄折扣，原、被告均认可即为单位占6%产权比例。
审理中，经被告周某文申请，本院向单位调查了吴某档案信息及涉案房屋的相关情况，该单位于2021年6月22日出具了加盖该单位行政处印章的《关于吴某相关情况的说明》，其中载明：经核实，吴某购买房屋为北京市一号。吴某所购房屋属于房改房（标准价），享有部分产权，产权比例为成本价产权的94%，即有有限的收益权和处分权，可继承。依据《公有住房买房合同》约定，若甲方（单位）同意继续使用，所购房屋需按北京市确认的我院届时市场价补足购房款，乙方应交清由个人承担的各项税费。产权人吴某提出申请，单位报上级和北京市不动产登记中心批准通过，产权人吴某补齐房款后，可完成“房改房（标准价）”改为“房改房（成本价）”相关流程并取得房改房（成本价）房屋产权证后，吴某具有该房屋的100%产权。
另查，单位文件载明：以标准价（优惠价）购买的房改房，产权人可按房改成本价向所在单位补交房价款，由所在单位向院提交标准价（优惠价）改成本价申请，产权人办理相关变更手续，取得全部产权后方可上市出售。上市销售前，产权人要先填写《一院已购公有住房上市出售申请表》，经过公示程序，在院内职工无人购买的前提下可向院外系统人员出售，出售价格不低于产权人填报的出售申请表中预售价格高限。
裁判结果
一、吴某名下位于北京市丰台区一号房屋在百分之九十四产权比例内由吴某、周某文、周某武、张某杰、张某辉共有，其中吴某占上述房屋产权份额的56.4%，周某文、周某武、张某杰、张某辉各占上述房屋产权份额的9.4%；
二、驳回原告张某杰其他的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题，本案中，涉案房屋系吴某与张某涛婚姻关系存续期间取得的房产，该房产应为吴某与张某涛的夫妻共同财产。张某涛生前未留遗嘱，
在其死亡后，涉案房屋的一半的份额应当做为其遗产，由作为其继承人的张某杰、吴某、周某文、周某武、张某辉进行继承。关于涉案房屋继承的范围，涉案房屋性质为房改房（标准价），根据吴某与单位签订的《公有住房买卖合同》以及单位出具的说明文件材料，可以看出涉案房屋为吴某以标准价购房取得，仅享有部分产权，产权比例为成本价产权的94%，即有有限的收益权和处分权，如果产权人补齐房款后，完成“房改房（标准价）”改为“房改房（成本价）”相关流程并取得房改房（成本价）房屋产权证后，产权人才具有该房屋的100%产权，故法院认定涉案房屋目前可继承的产权比例为94%。
综合以上情况，涉案房屋中属于张某涛的份额应由吴某、周某文、周某武、张某杰、张某辉按均等份额进行继承，在继承后吴某占涉案房屋产权份额的56.4%，周某文、周某武、张某杰、张某辉各占房屋产权份额的9.4%。对于原告要求继承10%产权份额的诉讼请求，法院部分予以支持，超过部分予以驳回。根据庭审查明的情况，涉案房屋和之前吴某承租的公房无关，不存在用承租的公房换涉案房屋的问题，对于被告主张28平米不属于夫妻共同财产的辩解，法院不予采纳。
