北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君向本院提出诉讼请求：1.确认2010年11月18日郭某峰代理陈某君与刘某玲签订的存量房屋买卖合同无效；2.刘某玲于本判决生效后十日内协助原告陈某君将位于北京市昌平区一号房产撤销产权登记，恢复登记至原告陈某君名下。
事实与理由：陈某君与郭某峰为同事，陈某君委托郭某峰卖房。接受委托后，郭某峰代理陈某君与刘某玲的代理人即本案第三人邹某强于2010年11月18日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定的房屋成交价格为501297.66元。但北京市昌平区一号房产在此之前的市场价格即已远高于501297.66元，郭某峰与刘某玲及邹某强确定的房屋成交价格明显过低。并且对于确定的501297.66元的房屋成交价格，郭某峰并未向陈某君如实报告并经过陈某君同意。
最后，代理事务完成后，郭某峰应当将取得的购房款转交给陈某君，但是，郭某峰并未转交。陈某君以为房屋并未出售，一直以为郭某峰暂住此房产，在2019年10月15日去房产局时才发现房产已经办理过户。综上，郭某峰的代理行为并没有维护陈某君获取最大利益，相反却是郭某峰与刘某玲及邹某强恶意串通损害了陈某君的正当利益，且非善意，因此，为了维护陈某君的合法权利，特向贵院起诉，请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。
被告辩称
刘某玲、郭某峰辩称：就本案事实来看，陈某君与郭某峰、邹某强原是同事关系。邹某强与刘某玲是夫妻关系。2003年单位开始集资建房，采取排序形式选房，陈某君因为未婚、无房排位靠前，刘某玲与邹某强已婚、有房但面积不够，排名靠后。为了先行选房，刘某玲和邹某强与陈某君达成了借名买房协议，用陈某君的名义与单位签订了购房合同，由刘某玲和邹某强支付购房款，并在满足过户条件时办理过户，邹某强和刘某玲按照当时的约定，支付给了陈某君2.8万元的费用，郭某峰是原被告双方的好友，作为买卖房屋的见证人。
2004年7月，刘某玲和邹某强向集资建房单位支付了购房款450706元，其中包括现金定金1万元，通过银行转账支付440706元，单位出具了收据。2005年9月19日应单位要求，刘某玲、邹某强以陈某君的名义与单位签订出售住房协议书。2004年11月左右，刘某玲、邹某强对诉争房屋进行装修，居住，至今仍居住在涉案房屋内。2008年初因陈某君从原单位离职，房屋需要5年才能过户，为了不麻烦陈某君，通过委托邹某强、郭某峰的方式对房屋进行过户。陈某君在2010年3月将该房屋售房的手续委托郭某峰，并办理了公证。2010年11月18日，因履行原借名买房协议的后续，原告的受托人郭某峰与被告刘某玲在房管部门签订了房屋买卖合同，并办理了产权转移登记，双方的借名买房协议全部履行完毕。
本案法律关系来讲，陈某君与刘某玲的纠纷并非房屋买卖合同纠纷，其隐藏的法律关系实际是借名买房的法律关系，本案应按照借名买房的法律关系处理。2010年双方签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在无效的情形。刘某玲、郭某峰均无需将购房款支付给原告。根据北京市高院关于审理房屋买卖合同使用法律问题的指导意见第6、7条的规定，原告与刘某玲之间的借名买房合同应当认定有效。
第三人邹某强述称：同意刘某玲与郭某峰的答辩意见。
法院查明
陈某君与郭某峰、邹某强原是单位职工。邹某强与刘某玲系夫妻关系。
2003年，单位利用自有土地，集资建造经济适用住房，陈某君、邹某强均有购房资格，陈某君排位靠前，邹某强排位靠后。为先行选房，刘某玲、邹某强借用陈某君的名义与单位完成购房交易。2004年7月7日，刘某玲、邹某强以陈某君名义向单位支付了购房款450706元，其中包括现金定金1万元，单位出具了收据。2005年9月19日，刘某玲、邹某强以陈某君的名义与单位签订《出售住房协议书》，购买位于北京市昌平区一号房屋，建筑面积为127.98平方米。房屋交付后，刘某玲、邹某强对上述一号房屋进行装修并居住至今。居住使用该房屋期间，房屋供暖费、水费、卫生费、电费等费用均由刘某玲、邹某强支付。一号房屋所有权初始登记在陈某君名下。
2010年3月19日，陈某君与郭某峰办理了公证委托，委托郭某峰办理一号房产的出售、代收房款、签订收房合同、产权过户、交纳相关税费、协助买方办理银行贷款等一切有关事宜。某公证处出具了公证文书。2010年11月18日，郭某峰代理陈某君，邹某强代理刘某玲，双方签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定房屋售价为501297.66元。通过该房屋买卖合同，一号房屋所有权由陈某君转移登记至刘某玲名下。刘某玲、邹某强、郭某峰均主张未实际支付售房款501297.66元，上述房屋买卖合同的签订仅是为了完成借名买房的房屋过户手续。
陈某君认可刘某玲、邹某强借用其名义与单位完成了购房交易，也认可房屋交付后其没有使用过该房屋，但不认可与刘某玲、邹某强存在借名买房的法律关系，不认可曾收到好处费2.8万元；陈某君主张双方之间是共同出资关系，其曾将约7、8万元购房款交给邹某强，由邹某强向单位交纳购房款，但没有向本院提供其出资的相关凭证。
关于为何向郭某峰出具委托书并办理公证的问题，陈某君主张其在房屋交付后离职，后需出国办理一些事务，考虑在出国期间将一号房屋出租或出售，且邹某强对房屋出售或出租一事也同意，当时只是一个意向，没有明确出售的对象。邹某强对此不认可，称2010年房屋具备过户条件时，双方进行过协商，陈某君同意委托郭某峰代为办理过户事宜并将身份证原件交给邹某强保管。陈某君回应称其身份证系丢失后补办。
裁判结果
驳回陈某君的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈某君主张与刘某玲、邹某强是共同出资购房，未提供证据证明其出资情况；陈某君关于刘某玲、邹某强与郭某峰恶意串通，以低于市场价出售房屋，损害了其合法权益的主张，也未提供充分证据加以证明，因此，陈某君主张2010年郭某峰代理其与刘某玲签订的《存量房屋买卖合同》无效，欠缺事实与法律依据，法院不予支持。
根据刘某玲、邹某强提供的证据和各方的陈述，刘某玲、邹某强与陈某君之间存在借名买房关系的事实存在高度盖然性，法院予以采信。现刘某玲、邹某强与陈某君已经完成了涉案一号房屋所有权的转移登记，应视为双方对借名买房并办理产权转移登记的约定履行完毕。陈某君要求刘某玲协助撤销涉案一号房屋的产权登记，恢复登记至陈某君名下，已无任何依据，法院不予支持。
