北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某聪向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告依法继承被继承人张某鹏在北京市西城区一号房屋的工龄财产性利益，由原告给二被告相应补偿款；2.判令北京市西城区一号房屋归原告所有，二被告协助原告办理北京市西城区一号房屋的过户手续，将北京市西城区一号房屋过户登记至原告名下；3.被告张某昊承担本案诉讼费。
事实与理由：张某鹏与刘某系夫妻关系，育有原、被告三名子女。张某鹏于1982年去世，刘某于2018年12月20日去世，张某鹏与刘某父母均先于张某鹏、刘某去世。原告是北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）房屋的承租人，2000年12月该房屋房改，为享受更多的工龄优惠，原告借用刘某名义自己出资购买了该房屋，使用了张某鹏、刘某的工龄，并登记于刘某名下，之前民事判决书确认了此事实，但该判决要求只有在对工龄部分权益合理补偿的情况下，才可进行过户，原告因此析产。
由于借用刘某名义购买诉争房屋的事实是确定的，在这个事实的前提下，刘某的工龄财产性利益实质是对原告的赠与，原告不应对二被告就刘某工龄财产性利益进行任何补偿。
被告辩称
张某昊辩称，认可原告所述的亲属关系及被继承人死亡的事实。不同意第一项、第二项诉讼请求。诉争房屋由刘某个人出资购买，登记在刘某名下，属于刘某的个人财产。原告张某聪对被继承人未尽到赡养义务，在分配遗产时应予以少分。1999年原告借诉争房屋装修的名义将房屋霸占，刘某被安排在仅11平方米的房屋中独自居住，生活极其不便，原告也从未去探望过刘某。张某昊经常探望刘某，并在刘某生病住院期间一直陪伴刘某，尽了主要赡养义务。原告两次违反家庭会议中的约定，原告在刘某生前就诉争房屋与刘某产生了两次诉讼，也印证了原告不赡养父母的事实。
张某达辩称，我同意原告的诉讼请求，认可原告所述的亲属关系及被继承人死亡的事实。
法院查明
刘某和张某鹏系夫妻关系，生育子女三人即张某聪、张某昊、张某达。张某鹏于1982年4月死亡注销户口，刘某于2018年12月20日死亡。审理中，原、被告表示张某鹏与刘某的父母均先于张某鹏与刘某死亡，张某鹏与刘某未留有遗嘱或遗赠扶养协议。
1990年12月1日，张某聪与单位签订有租赁合同，承租诉争房屋，起租时间为1986年。房屋买卖合同显示，2000年12月，刘某与单位签订房屋买卖合同约定，根据关于单位出售现住房方案的请示的批复，甲方（单位）将诉争房屋售予乙方（刘某），乙方一次性付清房价款32180.46元、维修基金1427.4元。房价计算表显示，购房人为刘某，其中成本价为1485，标准价高限1395.9，年工龄折扣率0.90%，男方工龄33年，女方工龄23年。
发票、收据显示，2002年3月28日交纳房款32180.46元、维修基金1427.4元、工本费等40.9元，客户名称为刘某。房屋所有权证显示，诉争房屋产权登记在刘某名下，登记日期为2002年3月6日。
张某聪曾到本院起诉刘某合同纠纷一案，要求刘某配合张某聪办理诉争房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为张某聪；诉讼费用刘某承担。在该案审理中，张某聪向本院提供证明一份，该证明载明：2002年房屋实行房改，诉争房屋承租人张某聪与母亲协商并经母亲同意当时为了省钱用父母的工龄并借用母亲的名字购买，承租人张某聪出资全款，购买了诉争房屋，此房屋归承租人张某聪所有。落款处有刘某签字，日期为2016年3月19日。审理中刘某对该证明的真实性不认可，申请对落款处刘某签字进行笔迹鉴定，后又向本院书面申请撤回鉴定申请。
经调查，诉争房屋系其单位原职工张某鹏及刘某原平房被拆迁后安置的公房，根据当时的政策，诉争房屋系安置给张某鹏及其配偶带家庭子女的房屋。安置时张某鹏已去世，可能是为了管理和交租方便，将诉争房屋承租人登记为张某聪。根据相关政策房改售房时只能售予房屋承租人。之所以卖给刘某，应该是进行了承租人变更或取得了一家人的同意，由于年代久远该环节的资料现在没有留存。房改售房过程中折算了刘某、张某鹏的工龄优惠，核算相应优惠后确定最终购买价为32180.46元。本院对该案作出（判决书，该判决书认为“根据民事诉讼法相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提供的房屋租赁契约、房屋买卖合同、房价计算表、家庭装饰合同、北京市自来水集团有限公司缴费单、居委会证明、证明、录音等证据相互佐证，基本达到民事诉讼高度盖然性标准，基本证明了原告主张的借用被告名义买受诉争房屋的情况。尤其是原告持有房屋买卖手续原件、长期居住、使用、装修诉争房屋的实际情况，与原告主张借名买房的情况相一致。
而录音中张某昊与被告本人沟通编造支付房款的意见，也从侧面证明被告未自己支付诉争房屋购房款的情况。但全面审查本案的情况可知，本案争议的借名买房情况具有特殊性。被告系原告母亲。根据上述查明的公房承租、房改售房情况可知，诉争房屋原系相关单位分配给张某鹏及其配偶带家庭子女的拆迁安置房。根据相关核算过程可知，房改售房时折抵原告、张某鹏多年工龄后，才最终确定了优惠的售房价格。根据该部分事实可以认定，诉争房屋产权现有价值中有原告工龄折抵的相应财产权益。该部分财产权益经过相应核算高于原告同意支付的相关款项对价，原告就折抵被告工龄部分权益无法进行合理补偿情况下，要求被告协助过户的意见，有失公允，对其诉讼请求，本院不予支持。”
据此，该判决书判决驳回了原告张某聪的诉讼请求。该判决现已生效。
关于诉争房屋现价值双方均认可为480万元，关于诉争房屋购买时市场价格双方均认可为8500元每平方米。
审理中，张某昊主张对刘某尽到了主要赡养义务，就此提交2016、2017年北京市医疗门诊收费票据、张某昊另主张张某聪不孝敬刘某，2010年企图欺骗刘某将涉案房屋过户给张某聪，张某昊就此向本院提交刘某生前所留说明复印件和公证书。张某聪对说明的真实性不认可。公证书内容载明刘某曾于2010年11月1日委托张某昊办理诉争房屋出售过户手续。2010年12月14日刘某撤销了该委托。
裁判结果
一、刘某名下北京市西城区一号房屋归张某聪所有；本判决生效后七日内张某昊、张某达协助张某聪办理上述房屋的过户手续；本判决生效后七日内，张某聪就购买上述房屋折算张某鹏和刘某工龄所对应财产价值支付张某昊、张某达补偿各100315.11元。
二、驳回张某聪、张某昊、张某达的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。依据诉讼经济原则和家事事件一并处理原则，在继承纠纷案件中，如家庭共有财产的全部共有权人均是继承人并已经参加到继承纠纷案件中，则可以在同一纠纷案件中查明分家析产及继承所涉及的事实，并一次解决分家析产和继承纠纷。张某聪主张对诉争房屋进行析产，并对诉争房屋购买时折算被继承人张某鹏工龄所对应的财产利益进行继承分割，故本案按分家析产、继承纠纷予以审理。
诉争房屋以刘某名义购买，现登记在刘某名下，如无相反证据予以推翻应根据登记情况认定财产权归属。张某聪主张诉房屋系其借刘某的名义购买，并就此曾提起诉讼，法院之前判决书，该判决查明存在借名买房的事实，并认定张某聪主张的借刘某购买诉争房屋的事实成立，该判决现已生效，故法院对张某聪主张的借名买房一节予以认可。但诉争房屋在购买时折算了刘某和张某鹏的工龄，故诉争房屋在扣除折算刘某和张某鹏的工龄所对应财产利益后应归张某聪所有。
关于张某聪主张的刘某在同意其借名买房时已将其工龄所对应财产利益赠与张某聪一节，之前判决书明确指出诉争房屋产权现有价值中有刘某工龄折抵的相应财产权益，在张某聪就折抵刘某工龄部分权益无法进行合理补偿情况下，驳回了张某聪要求刘某协助办理诉争房屋过户的请求。张某聪在本案中未能进一步举证证明刘某存在将其工龄所对应的财产利益赠与张某聪的意思表示，故法院对张某聪的上述主张不予采信。
根据查明情况，诉争房屋购买时还折算了张某鹏的工龄，现张某鹏和刘某已经死亡，故诉争房屋折抵张某鹏和刘某工龄所对应财产价值的个人部分应作为其遗产予以继承。
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。现未有证据证明张某鹏生前留有遗嘱，故涉案房屋中折算张某鹏、刘某工龄所对应财产价值中属于张某鹏个人的部分，应当按照法定继承办理。父母、配偶、子女为第一顺序的法定继承人，张某鹏的父母均先于张某鹏死亡，故张某鹏的遗产应由其配偶刘某、子女张某聪、张某昊、张某达共同继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，故张某鹏的遗产由刘某、张某聪、张某昊、张某达均等继承。
继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。刘某于遗产分割前死亡的，故其继承张某鹏遗产的权利转移给他的合法继承人。刘某未留有遗嘱和遗赠扶养协议，故刘某的遗产按照法定继承。刘某的配偶和父母均先于刘某死亡，故刘某的第一顺序法定继承人为其子女张某聪、张某昊、张某达。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
张某聪、张某昊主张其对刘某尽了主要赡养义务，其提供的证据可以证明其对刘某尽了赡养义务，但不足以证明尽了主要赡养义务，故法院张某聪、张某昊的上述不予采信。张某昊主张张某聪对被继承人未尽赡养义务，但其提供的证据不足以证明上述主张，故法院亦不予采信。至此，刘某的遗产包含其继承张某鹏遗产的部分由张某聪、张某昊、张某达均等继承。
在诉争房屋的具体分割上，诉争房屋归张某聪所有，由张某聪对诉争房屋购买时折算张某鹏和刘某工龄所对应对的财产价值向张某昊和张某达进行补偿。根据房价计算表折算张某鹏和刘某工龄后购房价为32180.46元，不折算张某鹏和刘某工龄所需价款为61437.99元，故折算张某鹏和刘某工龄所带来的优惠为29257.53元，上述优惠价值29257.53元除以购买公房时房屋市值（按照双方认可每建筑平米8500元计算）乘以房屋现值480万元，得出折算张某鹏和刘某工龄利益价值为300945.34元。上述工龄利益应由张某聪、张某昊、张某达平均分得，故张某聪应当支付张某昊、张某达工龄利益补偿各100315.11元。
