北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某君向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间就位于北京市朝阳区一号房屋存在借名买房合同关系；2、判令被告配合原告将位于北京市朝阳区一号所有权转移登记至原告名下；3、判令第三人Y银行解除抵押配合原、被告办理过户手续；4、本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：被告系原告之女。2009年8月20日，原告借被告名义贷款购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），首付款由原告支付，被告与第三人Y银行签订《个人购房借款及担保合同》。同日，原告与第三人Y银行签订《个人贷款不可撤销担保书》，承担被告借款的连带保证责任。原告一直偿还银行贷款。现原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下。为维护原告的合法权益，故原告诉如所请。
被告辩称
被告刘某希辩称：同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋的首付及月供，都是原告从原告账户将钱款打入被告账户还款。被告没有工作没有经济来源，负担不起涉案房屋的首付和月供。
第三人Y银行述称：Y银行不清楚原、被告之间是否存在借名买房合同关系，Y银行是善意的抵押权人。如果法院确认原、被告之间存在借名买房合同关系，需要原、被告还清贷款，第三人Y银行才同意配合办理解除抵押登记手续。
第三人孙某淮述称：不同意原告的诉讼请求。本案实属原、被告母女二人恶意串通，捏造所谓的借名买房，企图通过虚假诉讼侵害孙某淮的合法权益，其母女二人的行为不仅不应得到法律的支持，而且应当受到法律的制裁。1、原、被告不存在借名买房的事实。孙某淮与被告于2014年4月8日结婚，系夫妻关系。2018年1月开始协商离婚。被告为侵占孙某淮的财产，故意拖延办理离婚事宜，双方协商未果。孙某淮于2018年8月13日第一次在法院起诉被告离婚，但在同年11月被判决驳回诉讼请求。
2019年6月4日，孙某淮第二次在法院起诉离婚，目前案件正在审理中。被告与孙某淮共同生活期间，被告一直声称涉案房屋为其个人婚前全款购买，赵某君亦如此表述。在被告与孙某淮的离婚过程中，由于被告只顾算计孙某淮的钱财，对自己名下的财产信息及资料丝毫都不提供，所以当被告的继父向孙某淮及其母亲提到涉案房屋正在出租时，孙某淮才提出租金收益属于夫妻共同财产，应当分割。
在2018年8月，原告与孙某淮的母亲直接短信沟通时，原告也承认涉案房屋属于被告，只是声称未出租。被告在与孙某淮的离婚诉讼中，一直声称涉案房屋为其个人财产，直到2019年12月9日庭审，被告才抛出所谓原告借名买房之说。由此可见，原、被告之间并不存在借名买房的事实，纯属母女二人恶意串通，捏造所谓借名买房的虚假诉讼，侵害孙某淮的合法权益。
2、被告霸占本应属于孙某淮的财产，故意拖延与孙某淮的离婚进程，严重侵害孙某淮的合法权益，该案的相关事实足以证明原告提起的本案之诉是虚假诉讼。被告与孙某淮婚后各出资一半购买位于北京市朝阳区房屋和车位，均登记在孙某淮名下。婚姻关系存续期间，被告多次出轨，直接导致双方感情破裂。后来双方同意离婚，并将该一号房屋和车位出售各分一半价款。被告自认售房款2280万元全由被告控制。但之后被告为侵占孙某淮财产，以感情未破裂为由不同意离婚，也不给孙某淮售房款。
在法院2018年11月15日驳回第一次离婚请求后，被告不仅删除孙某淮的微信，还不给房款。直到2019年2月15日，被告才以归还孙某淮母亲借款的名义，仅仅支付300万元至孙某淮母亲的账户，其他款项至今未付。孙某淮于2019年6月4日第二次起诉离婚时，历次开庭、谈话，被告均声称涉案房屋系其个人婚前财产，直到2019年12月9日第三次开庭才突然主张原告借名买房。并且被告在离婚案件中称，出售涉案房屋房款2280万元，除了归还原告将近1000万元以及归还孙某淮目前300万元之外，还剩的售房款只有500余万元，其他进行了消费。被告改口借名买房系在侵犯孙某淮的合法权益。
3、被告与孙某淮的离婚纠纷由来已久，原告现提出本案之诉，显然违背常理。如果涉案房屋真是借名买房，原告早就该主张权利了，同时在涉案房屋购买和还贷期间，原告至少经历过两段婚姻，未见原告就涉案房屋与配偶进行过确权及分割或财产约定等。
综上，如果原告胜诉，即便孙某淮的离婚诉讼得到胜诉判决，判决中被告应当支付孙某淮的财产部分也将难以执行，这将严重损害孙某淮的合法权益。
法院查明
原告赵某君和被告刘某希系母女关系。位于北京市朝阳区一号房屋于2010年6月12日登记在被告刘某希名下。被告与第三人孙某淮于2014年4月8日登记结婚。
2009年8月20日，被告就购买涉案房屋与第三人Y银行签订《个人购房借款及担保合同》申请购房抵押贷款。同日，原告签订《个人贷款不可撤销担保书》为被告的上述购房贷款提供担保。同日，被告、第三人Y银行及案外人北京E公司（以下简称E公司）签订《个人住房（或商业）按揭贷款三方协议》对贷款、放款等相关事项进行约定。同日，被告签署个人贷款借款借据，借款金额142万元，贷款期限30年，自2009年9月20日开始按揭还款。案外人E公司于2009年8月8日向被告出具首付款发票612744元，2009年9月17日出具房款发票1433339元。
涉案房屋定金5万元和第二笔首付款563144元均由原告账户直接向案外人E公司转账支付。截至2020年5月26日，涉案房屋贷款尚欠本金911176．24元和利息520．88元。涉案房屋交付后，由原告亲属周某辰一家居住使用。
被告办理完毕贷款后，还款银行卡由原告控制，用于理财及偿还按揭贷款。
另查，被告在与孙某淮离婚诉讼案件中，2019年8月23日，被告在填写离婚案件个人信息及财产申报单时，申报了涉案房屋为其名下房地产，并签署“本人保证以上申报的个人信息、财产情况及附页材料的全部内容完全属实，并自愿承担由此产生的全部法律责任”。2019年11月，被告在离婚诉讼中向法院提交的证据材料显示被告主张涉案房屋为其婚前财产。
裁判结果
一、确认原告赵某君与被告刘某希之间就位于北京市朝阳区一号房屋存在借名买房合同关系；
二、原告赵某君向第三人Y银行还清剩余银行贷款及利息之日起30天内，第三人Y银行配合办理上述房屋的解除抵押登记手续；
三、被告刘某希于上述房屋抵押登记解除之日起15日内配合原告赵某君将上述房屋过户至原告赵某君名下。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其他形式。本案中，根据查明事实，涉案房屋虽登记在被告名下，但首付款由原告支付，还款也由原告控制被告的银行卡进行还款，涉案房屋由原告之亲属居住使用。同时，涉案房屋登记在被告名下时，被告与第三人孙某淮尚未结婚。基于上述考虑，对原、被告之间关于涉案房屋的法律关系，应当以原、被告双方一致的意思表示来认定。现原告认为双方之间是借名买房合同关系，被告对此不持异议，法院对原告要求确认双方之间为借名买房合同关系及被告配合办理过户的诉讼请求予以支持。
由于涉案房屋尚存银行贷款，原告需还清银行贷款后，第三人Y银行方有义务配合解除抵押。关于第三人孙某淮所持原、被告之间并非真实借名买房关系，双方捏造所谓的借名买房，企图通过虚假诉讼侵害孙某淮的合法权益的意见，依据不足，法院不予采信。
