北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某超向本院提出诉讼请求：要求判令陈某洁将其名下位于北京市朝阳区一号房屋过户至陈某超名下。
事实和理由：位于北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋）系陈某超父亲陈某鹏和陈某洁在同一单位分得，分此房之前单位先给陈某鹏分配了一间周转房，后来单位要收回周转房，故将涉案房屋分配给陈某鹏。1999年，在陈某鹏的要求和子女们的同意之下，陈某超随陈某鹏一同入住涉案房屋直至陈某鹏去世。
几年后拆迁，兄弟姐妹五人口头协议约定陈某超不分配该拆迁款和分房名额，涉案房屋中陈某鹏的一半份额由陈某超继承，另一半份额由陈某超购买，陈某超按照当时市值给付陈某洁房款225000元。陈某超向陈某洁支付购房款225000元后，陈某洁一直以各种理由拖延办理过户，之后甚至拒不承认涉案房屋归属于陈某超，故陈某超诉至法院望判如所请。
被告辩称
陈某洁辩称，不同意陈某超的诉讼请求。第一、陈某洁从未同意将涉案房屋出售给陈某超，系陈某超以暴力方式威胁、胁迫陈某洁签字，要求陈某洁向其出售房屋，而且陈某超的主张侵犯了周某芳的合法权益。第二、陈某奎、周某达、周某刚以协议方式处分周某芳房产系违法行为。第三、涉案房屋系陈某洁与周某芳的夫妻共同财产，并非陈某鹏的遗产。综上，请求法院驳回陈某超的诉讼请求。
周某芳称，涉案房屋系陈某洁与周某芳使用工龄购买，并非陈某鹏的遗产。陈某鹏在80年代就已经退休，单位不可能再给其分配房屋。该房屋属于陈某洁与周某芳的夫妻共同财产，故陈某洁无权独自处分。关于陈某超提交的2017年12月22日陈某洁书写的字据，此系陈某洁在受胁迫的情况下所写，而且该字据中没有明确房屋具体坐落、房屋总价款等，亦侵害了周某芳的合法权益。综上，请求法院依法驳回陈某超的诉讼请求。
法院查明
陈某洁与陈某超系姐弟关系，陈某鹏系二人之父。陈某洁和周某芳系夫妻关系，二人于1985年9月11日登记结婚。2001年10月，陈某鹏去世。
2006年3月10日，单位（甲方、卖方）与陈某洁（乙方、买方）签订《单位房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。乙方享受以下住房折扣：（一）工龄折扣0.9%年*夫妇双方工龄之和；（二）年成新折旧率2%；（三）调节因素：地段-3%，窗口朝向-3%，合计-6%。购房款54703元、公共维修基金2248元、测绘费60元。《单位出售公有住房房价计算表》中记载：购房人陈某洁，男方工龄23年、女方工龄22年，合计45年，年工龄折扣率为0.9%。
1999年5月19日，陈某洁交纳住房保证金25000元；2006年5月18日，陈某洁交纳房款37778元，其中已扣减1999年6月至2006年3月期间的房款5756元；2006年3月31日，陈某洁取得涉案房屋所有权证。
2017年12月22日，陈某洁出具字据，内容为：“房款钱20万陈某洁收到，2007年1月收10万，之前累计收10万（房款钱），父亲生活由你（陈某超）照理，补偿款你（陈某超）没拿。答应过户没过户，2018年1月之前完成。”陈某超称房款中10万元系分两次以现金方式给付陈某洁，10万元通过银行转账支付，时间大概是2005、2006年左右，另25000元系存入陈某洁名下银行存折中。陈某洁否认收到上述款项。
2018年4月7日，陈某奎、周某达、周某刚签订《协议》，载明涉案房屋系陈某洁和陈某鹏同在单位分得，各占一半。因陈某超伺候陈某鹏至过世，且老房拆迁时陈某超没有得到任何拆迁款及分房名额，故兄弟姐妹达成共识，涉案房屋中属于陈某鹏的一半由陈某超继承，属于陈某洁的一半由陈某超买下，陈某洁本人也认可。陈某洁所占一半陈某超于2005年左右已付清全部房款225000元，但自2005年至今陈某洁拒不过户。
2020年5月13日，单位出具《证明》，载明陈某洁参加工作时间为1979年4月，自1981年4月8日起在北京市E公司工作，退休时间为2005年6月，工龄共计25年8月。1993年8月25日的《北京市企业职工缴纳基本养老保险费前连续工龄审定表》中记载周某芳参加工作时间为1979年10月，经审核1992年10月1日前的连续工龄为13年。
诉讼中，陈某超申请陈某奎、周某刚、周某达出庭作证。陈某奎陈述涉案房屋分配时，陈某洁系北京市某木材厂的单职工，陈某鹏系该单位退休职工，房屋虽然系陈某洁向单位申请分配所得，但其中有陈某鹏的分房利益，陈某鹏一直由陈某超照顾，故涉案房屋的一半份额应当由陈某超继承，另外一半陈某超已出资20余万元向陈某洁购买，故涉案房屋应当归陈某超所有。
周某刚陈述陈某洁和陈某鹏系同一单位职工，涉案房屋系二人分配所得，登记在陈某洁名下，但购房款均由陈某超支付，之后陈某超还陆续给付陈某洁二十余万元。周某达陈述涉案房屋系陈某鹏分配所得，陈某洁擅自将房屋登记在自己名下，陈某超已给付陈某洁二十余万元。陈某奎、周某刚均陈述陈某鹏名下有一套朝阳区的房产，该房屋已经拆迁，周某达、陈某奎、陈某洁、周某刚均分得了拆迁利益，因为约定涉案房屋归陈某超所有，故陈某超未分得拆迁利益。
另，陈某超提交周转房信息表拟证明涉案房屋系陈某鹏分得，其上平房登记人为陈某鹏；提交短信记录拟证明陈某洁曾承诺帮陈某超跑经济适用房，将涉案房屋出售，房款陈某超、陈某洁一人一半，陈某洁退还陈某超已给付的20万元房款。陈某洁则提交提交门诊病历、医疗费票据等拟证明陈某超以暴力方式威胁陈某洁签字。
经询，陈某超称1999年8月30日陈某超一家三口与陈某鹏搬入涉案房屋居住，陈某鹏去世后涉案房屋一直由陈某超一家三口居住至今，陈某洁、周某芳从未在涉案房屋居住。陈某洁、周某芳则称办理收房手续后曾对涉案房屋进行装修并办理入住，后因陈某鹏身体不好，陈某超以照顾陈某鹏为由搬入涉案房屋居住至今，2007、2008年左右陈某洁、周某芳从涉案房屋搬离。
裁判结果
被告陈某洁、第三人周某芳于本判决生效后七日内协助原告陈某超将位于北京市朝阳区一号房屋过户至原告陈某超名下。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案争议焦点一：涉案房屋的权属
首先，从涉案房屋的购买时间来看。2006年3月10日，陈某洁与单位签订《单位房屋买卖契约》，购买涉案房屋，而陈某鹏于2001年10月已经去世，不可能成为买受人之一。
其次，从涉案房屋的性质来看。涉案房屋系成本价出售住房，陈某洁系单位的职工，从单位分得房屋符合当时的一般政策情况。关于原告所述涉案房屋系陈某鹏原分配所得的平房置换而来以及陈某洁作为单职工无法分得涉案房屋，现有证据不足，法院难以采信。
最后，从购房款的核算情况来看。《单位房屋买卖契约》中记载陈某洁享受工龄折扣0.9%年*夫妇双方工龄之和的住房折扣优惠，《单位出售公有住房房价计算表》中也记载购房人陈某洁，男方工龄23年、女方工龄22年，合计45年，年工龄折扣率为0.9%。再结合单位出具的《证明》及1993年8月25日的《北京市企业职工缴纳基本养老保险费前连续工龄审定表》，可以认定购买涉案房屋系核算了陈某洁、周某芳的工龄。
综上，根据现有证据，可以认定涉案房屋系陈某洁和周某芳婚姻关系存续期间购买，应属于陈某洁和周某芳的夫妻共同财产，其中不包含陈某鹏的份额。
本案争议焦点二：陈某洁所出具字据的性质及效力
关于字据的性质。字据中记载房款钱20万元陈某洁收到，答应过户没过户，2018年1月之前完成。对于陈某洁和陈某超来说，该内容已经包括明确的标的物、价款、履行期限，可视为就涉案房屋买卖达成合意，应认定房屋买卖合同关系成立。
关于字据的效力。本案中，首先，陈某洁系完全民事行为能力人且认可字据系其书写。其次，陈某洁称系在受陈某超胁迫的情况下书写字据，并未提供充分的证据予以证明，而且字据的出具时间为2017年12月22日，之后陈某洁并未主张撤销该字据，故字据应视为陈某洁真实意思表示。
再次，陈某洁和陈某超关于买卖涉案房屋的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗。最后，结合涉案房屋性质、双方亲属关系、当时同类房屋市场价格，也不能证明陈某超和陈某洁存在恶意串通，损害周某芳利益的情形。故陈某洁书写的字据应为有效。
综上，根据现有证据，可以认定陈某洁和陈某超之间达成的房屋买卖合同有效。
本案争议焦点三：涉案房屋买卖合同对周某芳是否具有约束力
首先，从陈某洁和周某芳的关系来看。陈某洁和周某芳系夫妻关系，涉案房屋系二人婚内购买，而且二人并未提交证据证明二人存在关系不合、分居生活等情形，故周某芳对于房屋的来源、性质、居住情况均应知情。
其次，从涉案房屋的居住情况来看。庭审中双方关于居住情况陈述不完全一致，但陈某洁、周某芳认可自2007、2008年之后就未再涉案房屋居住，亦认可之后一直由陈某超居住，此时间至今已有十余年，但周某芳、陈某洁均未提交证据证明曾向陈某超主张返还房屋，此与常理不符。
最后，从陈某超购买房屋的情况来看。陈某洁和陈某超系姐弟关系，陈某超对于陈某洁和周某芳的夫妻关系有认知和信赖。而且根据字据中的内容和陈某奎、周某刚、周某达的证言，也可以看出房屋价款20万元综合考虑了家庭财产分配等因素，且陈某洁已经收到陈某超支付的购房款并同意办理过户。
综上，虽然周某芳未在字据上签字或向陈某超出具同意出售的书面证明，但陈某超有理由相信陈某洁具有代理权，周某芳知道并同意陈某洁出售房屋，陈某洁出售涉案房屋的行为构成表见代理，其与陈某超之间的房屋买卖合同对周某芳具有约束力，故法院判决陈某洁、周某芳共同为陈某超办理房屋过户登记手续。
