北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
齐某慧向一审法院起诉请求：请求判令终止北京市房山区人民法院对位于北京市一号房屋的执行，撤销对该房屋的查封措施。
齐某慧二审上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判终止对北京市一号（以下简称案涉房屋）的执行，撤销对该房屋的查封措施；三、本案诉讼费由孙某君、秦某豪负担。
事实和理由：一审判决没有以本案基本事实为依据。齐某慧与秦某豪于2014年12月登记结婚，秦某豪从他人处代齐某慧的父母购得案涉房屋，于2017年3月取得产权证，案涉房屋属于齐某慧与秦某豪的夫妻共同财产。离婚时，齐某慧与秦某豪约定案涉房屋归齐某慧所有，并经北京市房山区人民法院判决书确认。案涉房屋产权明确，属于齐某慧所有；至于房屋是否过户登记，不影响人民法院确认所有权的性质。秦某豪与孙某君的债权债务的问题，可通过其他途径解决，不得损害齐某慧的权利。
被告辩称
孙某君辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持，并驳回齐某慧的上诉请求。
秦某豪辩称，不发表对一审判决的意见，案涉房屋是借名买房，实际出资人和所有权人是齐某慧。
法院查明
秦某豪与孙某君系朋友关系，秦某豪于2016至2018年间陆续向孙某君借款，双方经过对账，秦某豪于2018年12月9日给孙某君出具了《还款协议》，确认了借款金额为53.2万元，并约定秦某豪于2018年12月31日前全部还清。秦某豪到期并未偿还，孙某君诉至法院，法院出具民事调解书，秦某豪应于2019年6月30日前偿还孙某君借款53万元及逾期还款利息1.596万元。秦某豪到期并未履行还款义务，孙某君申请强制执行，轮候查封秦某豪名下位于北京市一号的房屋。
齐某慧与秦某豪于2014年12月9日登记结婚。秦某豪从钟某涛处购得北京市一号房屋，于2017年3月29日取得产权证。2017年4月18日秦某豪为银行设定了抵押并进行了抵押权登记。自2019年1月31日起，案涉房屋有多个查封登记信息。齐某慧与秦某豪于2019年1月7日在民政机关登记离婚，离婚协议书约定案涉房屋由齐某慧单独所有，男方需无条件配合房产过户。
齐某慧以秦某豪未配合其办理案涉房产过户为由，起诉至法院，要求确认案涉房屋为其所有。法院于2020年11判决案涉房屋归齐某慧所有。
齐某慧在孙某君申请执行秦某豪案件的过程中提出异议，要求终止对案涉房屋的执行；法院驳回齐某慧的异议请求。齐某慧于2021年1月26日向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求终止案涉房屋的执行，撤销对该房屋的查封措施。
庭审中，齐某慧提交了其母亲齐母于2016年的部分提取现金的记录及齐某慧转账给秦某豪的记录。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第四项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
本案中，因案涉房产为齐某慧与秦某豪婚姻关系存续期间购买，虽然登记在秦某豪名下，也应为齐某慧与秦某豪的夫妻共同财产。虽然齐某慧与秦某豪在离婚协议中约定案涉房屋归齐某慧单独所有，但一直未办理产权变更登记，故案涉房产所有权并未发生有效变动，齐某慧并未取得案涉房产的全部所有权。法院对登记在秦某豪名下的房产采取查封措施并无不妥。孙某君与秦某豪的借贷关系发生于2016至2018年期间，该债权债务关系产生于齐某慧与秦某豪登记离婚之前，因此，秦某豪在相关债务未清偿的情况下，于离婚时将其财产无偿转让给配偶的行为，明显不当；
且涉案房屋的查封时间为2019年7月15日，齐某慧与秦某豪离婚后财产纠纷一案的民事判决书是2020年11月27日作出，因此，齐某慧以民事判决书的内容提出排除执行的异议，法院不予支持。齐某慧在庭审中提出案涉房产是其母亲齐母出资购买，但仅提供少量提取现金的记录，不能排除是其母亲齐母为齐某慧和秦某豪购买房屋提供的借款或赠与款项。且案涉房屋一直由秦某豪的父母居住至今，故齐某慧主张案涉房屋为其母亲齐母所购买，无事实及法律依据，法院不予认可。
二审中，齐某慧提交了其母齐母与秦某豪签订的代购房合同，用以佐证案涉房屋系齐母购买。该合同中主要约定：一、双方确认，甲方（齐母）委托乙方（秦某豪）以乙方名义购买位于北京市一号室商品房一套，二、双方确认，该房屋的购买主体实为甲方，全部购房款均由甲方实际支付，该房屋产权归甲方所有，甲方有权对该房屋进行占有、使用、收益及处分。全部购房手续由甲方留存。三、乙方仅为该房屋名义上的购房人及所有权人，未经甲方同意，乙方不得擅自将该房屋以出租、转让、抵押等任何形式进行处分，并确保其他任何第三方（包括乙方亲属、朋友或与乙方有利害关系的第三人等）不因乙方形式上拥有该房屋产权而主张任何涉及该房屋的行为，包括继承、查封、强制执行等。孙某君不认可代购房合同的真实性。秦某豪认可代购房合同的真实性。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。
裁判结果
一审法院判决：驳回齐某慧的诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。齐某慧主张案涉房屋系其母齐母出资、由秦某豪代购的，并提交了齐母于2016年提取现金的记录、与秦某豪所签代购房合同等予以佐证。秦某豪认可齐某慧提交证据的真实性，孙某君对此不予认可。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产物权以登记为公示生效的要件，且不动产登记具有公信力。案涉房屋系齐某慧与秦某豪婚姻关系存续期间购买，登记在秦某豪名下，依据相关法律规定，该房屋属于夫妻共同财产；且齐某慧与秦某豪在离婚时将案涉房屋作为夫妻共同财产进行了处理。另，齐某慧在上诉状中亦主张案涉房屋系其与秦某豪的夫妻共同财产，故法院对齐某慧关于案涉房屋系齐母实际出资、秦某豪代购的主张，不予采纳。
因秦某豪未按时偿还借款，孙某君诉至法院，要求秦某豪偿还借款并支付利息，同时申请财产保全。法院于2019年6月10日作出调解书，确认秦某豪于2019年6月30日前偿还孙某君本金53万元及逾期利息1.596万元。因秦某豪未按期履行给付义务，孙某君于2019年7月2日向法院申请强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。
查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。因涉案房屋登记在秦某豪名下，法院查封该房屋，符合上述规定。秦某豪向孙某君借款时，秦某豪与齐某慧尚未办理离婚手续，在秦某豪未清偿债务的情况下，其于离婚时将财产无条件转给配偶的行为，显属不当。法院查封案涉房屋的时间是2019年7月15日，现齐某慧以法院于2020年11月27日作出民事判决书为依据，提出排除执行异议，不符合相关规定，不予支持。
