北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某娟向一审法院起诉请求：请求停止对河北省唐山市一号房屋的强制执行。
郭某峰、秦某丽上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴某娟的全部诉讼请求。
事实和理由：1.一审程序错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，吴某娟对执行裁定不服应依照审判监督程序办理，而非提起诉讼。2.本案案由虽为案外人执行异议之诉，但一审法院却对于原执行裁定进行审理。吴某娟实际上是认为原执行裁定错误，但却提起了案外人执行异议之诉，一审法院引导吴某娟变更、增加诉讼请求并在庭审后多次允许吴某娟提交与本案无关的证据、组织举质证、故意拖延时间，存在偏向性。
3.现有证据无法证明涉案房产由吴某娟和蔡某荪共同共有，离婚协议书中对房产的分割其实是蔡某荪就其个人所有的婚前财产对吴某娟的赠与，赠与行为发生在债务之后，应为无效；蔡某荪向郭某峰、秦某丽借款时，二人系夫妻关系，没有证据证明蔡某荪和吴某娟对其二人婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有且郭某峰、秦某丽知道该约定，也无法证明涉案借款未用于夫妻共同生活，亦无证据显示借款时将借款明确约定为蔡某荪的个人债务。4.离婚协议书中对于房产的约定不能直接发生物权变动的法律效力，人民法院查封登记在蔡某荪个人名下房产的行为符合法律规定，吴某娟主张的事实理由不能阻却执行。
5.吴某娟作为案外人提出异议认为对房屋的查封措施错误请求撤销查封并未要求确认房屋份额，属于执行行为异议。6.案外人在查封期间无法起诉过户，一审判决错误。7.一审法院认定吴某娟对房屋变更没有过错有误，吴某娟从未提交过离婚后向登记中心提交变更申请的证据。8.吴某娟有救济途径，可行使优先购买权，亦可在拍卖后保留相应救济金额。
被告辩称
吴某娟辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.一审程序合法，符合执行异议之诉的法律规定。2.案涉房产系夫妻共同财产，房产归属于吴某娟系合理分割，涉案借款并未用于夫妻共同生活，案涉调解书、借条并无吴某娟签字。3.吴某娟未办理过户手续具有客观原因，吴某娟已经实际占有房屋，符合物权登记与权利不符时以实际权利事实为依据的情形，能够排除强制执行。
蔡某荪述称，同意一审判决，不同意郭某峰、秦某丽的上诉请求，房屋并非无偿赠与。
蔡某达述称，借款与吴某娟无关，吴某娟只有这一个房产，同意吴某娟的意见。
法院查明
吴某娟与蔡某荪原系夫妻关系。2010年蔡某荪以银行贷款方式购买了涉案房产，2011年9月27日，蔡某荪与吴某娟结婚，婚后生育两个女儿。2019年1月18日，蔡某荪与吴某娟协议离婚。所有债务归蔡某荪。
2019年10月8日，郭某峰、秦某丽以民间借贷纠纷为案由将蔡某荪、蔡某达诉至法院，法院出具调解书，确认双方自愿达成的如下协议：一、蔡某荪、蔡某达于2020年1月15日前偿还郭某峰、秦某丽借款本金290万元；二、案件受理费1.5万元由蔡某荪、蔡某达负担（于2020年1月15日前直接给付郭某峰、秦某丽）。后因蔡某荪、蔡某达未履行上述调解书确定的法律义务，郭某峰、秦某丽申请强制执行，法院将涉案房产予以查封，查封期限三年。
2020年11月17日，吴某娟向法院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封措施。经审查，法院裁定驳回吴某娟的异议请求。2020年12月9日，吴某娟向法院提起执行异议之诉，请求停止对涉案房产的强制执行。
另查，因蔡某荪与他人合同纠纷，2019年8月6日，涉案房产被法院查封，2020年8月12日解除查封。涉案房产的购房贷款于2020年6月15日全部结清。
法院认为，本案为案外人执行异议之诉，需要重点查明吴某娟是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利。围绕该争议焦点及各方当事人的诉辩主张，法院作以下分析阐述：
首先，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”据此，对于婚前个人所购婚后共同还贷的房产，离婚时的归属，首先是有约定按照约定处理，无约定时则认定属于产权登记一方，但是需要由产权登记一方对另一进行合理的补偿。根据本案现已查明的事实，涉案房产虽然系蔡某荪在2010年贷款购买，但吴某娟与蔡某荪于2011年9月27日结婚，婚后二人共同偿还了购房贷款，2019年1月18日，吴某娟与蔡某荪在民政局协议离婚，婚姻登记处备案的《离婚协议书》约定：1.两婚生女归吴某娟抚养，蔡某荪每个月支付3000元抚养费；2.涉案房产归吴某娟所有，车归蔡某荪所有，所有债务归蔡某荪偿还。
该离婚协议是吴某娟与蔡某荪自愿签订，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，两人依该协议并经行政机关批准解除了婚姻关系，故离婚协议关于案涉房产归吴某娟所有的约定，合法有效，对吴某娟与蔡某荪均具有约束力，吴某娟可以基于该离婚协议约定，享有要求蔡某荪将案涉房产过户登记至其名下的请求权。
郭某峰、秦某丽主张吴某娟与蔡某荪为逃避债务而协议离婚，其并未提供有力的证据予以证明，且《离婚协议书》对夫妻共同财产进行了合理的分割，同时双方就抚养两女儿的权利义务进行了约定，因此该抗辩法院不予采纳。
其次，吴某娟在法院查封前已经合法占有涉案房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”吴某娟与蔡某荪结婚后一直居住在涉案房产内，《离婚协议书》约定涉案房产归吴某娟所有，《离婚协议书》在法院对涉案房产采取查封措施前产生并合法有效，离婚后吴某娟与孩子仍然居住于涉案房产内，不存在上述法律规定中不得对抗申请执行人的情形。
再次，吴某娟对未办理房屋产权变更登记无过错。由于涉案房产存在购房贷款，且购房贷款直到2020年6月15日才全部结清。2019年8月6日，涉案房产因债务纠纷被法院查封，2020年8月12日，河北省玉田县人民法院解除查封。2020年10月23日，涉案房产又被法院依法查封。吴某娟客观上无法完成涉案房产产权过户登记手续，其主观上不存在故意拖延、拒绝办理涉案房产产权过户登记的重大过失情况。
最后，本案的执行债权为郭某峰、秦某丽与蔡某达、蔡某荪之间的普通金钱债权，执行标的并非涉案房产本身，而且郭某峰、秦某丽出借款项并未用于与吴某娟的共同生活或经营，不属于吴某娟的共同债务。而涉案房产作为离婚分割财产，同时具有保障吴某娟和女儿生活的功能，因此，吴某娟的请求权相比郭某峰、秦某丽的请求权在伦理上具有一定的优先性。
综上所述，吴某娟对涉案房产享有能够排除强制执行的民事权利，吴某娟的诉讼请求依法成立，法院予以支持。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
裁判结果
判决：停止对位于河北省唐山市一号房屋的强制执行。
房产律师靳双权点评
第一，关于吴某娟的起诉是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
之前民事调解书执行程序中查封了蔡某荪名下的位于河北省唐山市一号房屋，吴某娟作为案外人，对执行标的提出异议，后一审法院于2020年12月1日作出裁定书，裁定驳回吴某娟的异议请求，吴某娟对该裁定不服，于15日内向一审法院提起了执行异议之诉，符合上述法律规定。
第二，关于吴某娟对案涉房产的权利是否能够阻却执行。首先，案涉债务是否属于夫妻共同债务，并非本案执行异议之诉的审理范围。其次，吴某娟、蔡某荪于2019年1月18日离婚，离婚协议书对于案涉房产归吴某娟所有进行了约定，后2019年10月8日郭某峰、秦某丽将蔡某荪等债务人诉至法院，2019年11月13日法院就该案出具调解书，2020年10月23日案涉房产由于该债务被强制执行予以查封，即案涉债务起诉、被确认及案涉房产被查封之前，吴某娟、蔡某荪即在离婚协议书中约定房产归属于吴某娟。
再次，吴某娟在查封之前已经合法占有案涉房产，该房产系用以保障吴某娟及其女儿的生活。最后，2019年1月18日吴某娟与蔡某荪离婚，但该时期案涉房产仍存在购房贷款，至2020年6月15日结清，且案涉房产于2019年8月6日至2020年8月12日期间被法院查封，后又于2020年10月23日被法院查封，故办理过户登记存在客观不能之情形，将未办理过户归因于吴某娟不当。因此，法院据此认定吴某娟对案涉房屋的权利能够阻却强制执行，并无不当，法院对郭某峰、秦某丽的相关主张不予采信。
