北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某珊、周某萍向一审法院起诉请求：1．依法判决确认赵某文与赵某兰于2002年9月17日签署的《房屋买卖合同》合法有效；2．依法判决赵某文将位于北京市昌平区W号宅院前院房屋三间、后院房屋三间交还给周某珊、周某萍；3．本案诉讼费用由赵某文承担。
赵某文上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判赵某文与赵某兰签订的《房屋买卖合同》无效，并驳回周某珊、周某萍的一审其他诉讼请求。
事实和理由：1.周某珊、周某萍提交的《房屋买卖合同》不真实；2.签订合同是为了落户而非真实的买卖，赵某文与赵某兰没有房屋买卖的真实意思表示；3.建造北京市昌平区W号院内的房屋不是赵某兰出资而是赵某文、赵某慧出资。
被告辩称
周某珊辩称：同意一审判决，不同意赵某文的上诉请求和理由。
周某萍辩称：同意一审判决，不同意赵某文的上诉请求和理由。
法院查明
赵某鑫与金某系夫妻关系，二人生育四子女，即长女赵某兰、次女赵某慧、三女赵某琪及长子赵某文。赵某鑫、金某父母均早亡，二人分别于1993年和1976年死亡。赵某兰与周某君原系夫妻关系，二人生育二女，即长女周某珊和次女周某萍。
1985年9月，赵某兰与周某君结婚。2001年2月，赵某兰与周某君经法院调解离婚。2002年8月2日，赵某兰、周某珊户口迁至北京市昌平区W号院（以下简称涉案院落）。2013年6月5日，赵某兰死亡。庭审中，赵某文提交了赵某兰死亡医学证明书，该证明书载明赵某兰婚姻状况为已婚。经查，赵某兰户籍登记簿上载明婚姻状况为离婚。
1997年初，涉案院落仅有三间老北房。1997年5月1日和1997年10月15日，政府分别同意赵某兰在涉案院落新建三间房屋和翻建三间房屋。1997年夏，为了解决赵某文结婚住房问题，将涉案院落分成两个院落，即前院（南院）和后院（北院），并在前院新建北房三间。赵某文在该房屋居住一年有余，后前往怀柔区结婚定居。庭审中，周某珊称该三间新建北房由赵某兰和赵某慧各出资5000元。赵某文不予认可，称建房系其出资。
涉案院落现分为前后两个院落，前院现有北房三间及东房、西房等，后院现有北房三间及西房等（上述房屋下称涉案房屋）。庭审中，周某珊称，赵某兰于2003年出资翻建了后院三间老北房，后陆续建造了后院西房、前院东房、西房等。赵某文不予认可，称赵某慧、赵某琪于2000年至2002年期间出资翻建了后院老北房，后二人出资建造了后院西房等。
庭审中，周某珊、周某萍提交了一份《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），该合同载明：甲方赵某文，乙方赵某兰。经甲、乙双方协商，甲方同意把后院房屋三间，总长为16.6米、宽10.4米。前院新房三间（97年盖），长13.7米、宽9.8米，两所院宅卖给乙方。经双方核实无异。此合同自签订之日起生效。两院总计叁万元整人民币。二○○二年九月十七日。甲方赵某文，乙方赵某兰，证明人赵某慧，证明人赵某琪。
周某珊、周某萍以此证明赵某文把涉案院落中的六间房屋出卖给赵某兰。赵某文质证称，真实性、证明目的不认可，该证据系伪造的。该合同签订目的是为了把赵某兰和周某珊户口迁入涉案院落，以解决周某珊上学问题。周某珊不予认可，并提交证明其在2002年8月2日户口迁入时，已毕业。赵某文在庭审中提交了周某珊于2018年5月4日发给赵某文女儿的两张微信照片，照片内容分别为《房屋买卖合同》和《协议书》。
该《房屋买卖合同》内容与周某珊、周某萍提交的《房屋买卖合同》内容相同，但部分文字所在位置不同。《协议书》主要内容为：甲方赵某文，乙方周某珊。位于北京市昌平区W号院的三间房屋（旧房）是甲方父亲赵某鑫遗留的财产。赵某鑫过世后，经赵某兰、赵某慧、赵某琪、赵某文姐弟协商，房屋及宅基地由甲方继承，后又在原来遗留房屋（旧房）南侧新建三间房屋。2002年9月17日，甲方将该宅院（前后共6间房屋及房屋所占宅基地）出卖给赵某兰，商定房款三万元，赵某慧、赵某琪作为证明人在房屋买卖合同上签字均予认可。
多年来，该宅院一直由赵某兰占有使用或出租，并进行扩建，但房款没有支付，各方对以上事实没有异议，后赵某兰过世。该宅院由大女儿周某珊继承，甲乙双方在尊重历史、尊重亲情的基础上达成如下协议：签订该协议书同时，乙方先向甲方支付该宅院价款（空）元（小写元），房屋买卖合同履行完毕，该宅院及房屋所占宅基地的所有权、使用权归乙方所有，双方再无异议。该宅院今后产生拆迁和资金补偿后，乙方同意届时再支付给甲方（空）元（小写元），甲方签署收据。今后房屋办理产权需要甲方配合时，甲方给予协助。本协议一式两份，自甲乙双方签字之日起生效。
甲方、乙方及年月日均未填写。赵某文以该两份证据证明周某珊在2018年还要付给其本人房款，还和其协商重新签订房屋买卖协议，如果周某珊认为2002年9月17日房屋买卖合同有效，就没有必要在2018年再签署房屋买卖协议。周某珊、周某萍质证称，两份《房屋买卖合同》内容完全一致，可以证明《房屋买卖合同》是真实有效。不能通过照片合同即认定其提交的《房屋买卖合同》是伪造的。《协议书》是周某珊草拟的。赵某兰告知周某珊房款已支付赵某文，但赵某文说并未给付，出于对赵某文的信任，周某珊同意支付房款，并草拟了该《协议书》。
该《协议书》并不是一份新的买卖协议书，该《协议书》载明了事情发生经过。赵某文以该《协议书》为证据，应认定赵某文对该协议书内容的认可。庭审中，赵某文称，2002年9月17日《房屋买卖合同》不是双方真实意思表示，其签字的时候，并没有书写时间和房款金额，可能是她们后填的。周某珊、周某萍不予认可，并称不知道签订了几份合同，原来在我们手里有两份，现在找不到了，只有提交的这一份了。
经询，周某珊称，2002年9月17日签订《房屋买卖合同》时，涉案院落中有前院三间北房和后院三间老北房。赵某文不予认可，称2002年9月17日涉案院落中房屋均已新建或翻建完毕。庭审中，周某珊称赵某文欲将前院三间北房和后院三间北房以2万元价格出卖，后赵某兰同意以3万元价格购买，双方为此签订了2002年9月17日《房屋买卖合同》。赵某文对此不予认可。
涉案房屋新建或翻建完毕后，赵某兰以自己名义对外出租并收取房屋租金。赵某兰死亡后，涉案房屋由周某珊、周某君名义对外出租。庭审中，赵某文称，因为父母都已经去世，其又在怀柔生活，故其本人约在1999年、2000年将涉案房屋委托给赵某兰看管，赵某兰也适当给过其本人几次房租，有时300元，有时500元。
2018年5月，赵某文欲占有、使用和管理涉案房屋，遂与周某珊等发生纠纷。经询，涉案房屋现由赵某文使用或对外出租。2018年8月，周某珊、周某萍作为原告提起对赵某文排除妨害纠纷案，请求判令赵某文将涉案院落交还给周某珊、周某萍。赵某文答辩称：“……这套宅院就是父母留给被告赵某文的合法财产，这一点姐妹三人也均无任何异议。”该案在审理过程中，赵某慧、赵某琪作为证人出庭作证，二人均认可本案中周某珊提交的2002年9月17日《房屋买卖合同》上各自姓名系本人书写，但二人均称签订该合同目的是为了办户口。法院审理后判决，该判决主要内容为：在涉案房屋权属不明的情况下，周某珊、周某萍迳行起诉要求排除妨碍，理由不足，法院不予支持，判决驳回周某珊、周某萍的诉讼请求。双方均未上诉。
2019年1月，周某珊、周某萍作为原告提起对赵某文、赵某慧、赵某琪确认合同效力纠纷案，请求依法判决确认签有“赵某文、赵某兰、赵某慧、赵某琪”签名字样的2013年2月13日《协议书》无效。法院经审理作出判决，该判决主要内容为：赵某文主张涉案院落内房屋现归其所有，并提交《协议书》一份，载明：“经姐弟四人协商，大姐赵某兰、二姐赵某慧、三姐赵某琪一致同意将位于祖宅的前后两座房屋共计六间北房六间偏房让给弟弟赵某文居住使用，三位姐姐放弃对两座房屋的所有权。本协议是在姐弟四人协商一致的基础上签订，且为四人真实意愿的表达。同时此协议为姐弟四人对该处房产的最终决定。弟弟：赵某文。大姐：赵某兰。二姐：赵某慧。三姐：赵某琪。2013年2月13日。”
周某珊和周某萍主张《协议书》上赵某兰的签名并非其母亲所签，并申请对该笔迹进行鉴定。鉴定意见为：检材“大姐”处的“赵某兰”签名与样本中的“赵某兰”签名不是同一人书写。法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，《协议书》中载明“经姐弟四人协商”，但赵某兰的签名并非其本人所签，赵某文等三被告亦未有证据证明赵某兰对《协议书》知情且认可，故《协议书》的签订并非赵某兰的真实意思表示，应属无效。
判决二○一三年二月十三日签有“赵某文、赵某兰、赵某慧、赵某琪”签名字样的《协议书》无效。双方均未提起上诉。
另查，赵某兰签订涉案合同时已成为北京市昌平区某村村民。
本院另查明，法院审理的开庭笔录中记载：赵某文对《房屋买卖合同》中签字的真实性认可，第11页记载：赵某慧作为证人出庭陈述时对《房屋买卖合同》中赵某慧的签名认可是自己亲笔签名。该案2018年开庭笔录记载：赵某琪作为证人出庭陈述时认可《房屋买卖合同》签字是其本人所签。
裁判结果
判决：一、赵某兰与赵某文于2002年签订的《房屋买卖合同》有效；二、赵某文于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区W号宅院前院北房三间、后院北房三间交还给周某珊、周某萍。
房产律师靳双权点评
本案存在以下两个争议焦点：一、《房屋买卖合同》效力问题；二、《房屋买卖合同》是否实际履行。
一、《房屋买卖合同》效力问题
依法成立的合同受法律保护。本案出现的两份落款时间均为2002年9月17日的《房屋买卖合同》虽载明的文字位置有所区别，但文字内容完全一致，且赵某文认可周某珊在本案提交的《房屋买卖合同》中“赵某文”三字为本人书写，为此，应认定该合同的真实性。赵某文主张周某珊、周某萍变造或伪造该合同，无证据证明，法院不予采信。
赵某文主张签订合同目的是为了迁户口，以解决周某珊上学问题。经查，周某珊户口迁入涉案院落时间早于签订该合同时间，如赵某文所述属实，在周某珊户口已迁入涉案院落的情况下，赵某文已无需签订合同，但事实并非如此。为此，赵某文所持观点，法院不予采信。赵某文还称，其在该合同上签字时，合同中未载明时间和购房款金额等观点，因无证据证明，法院亦不予采信。
2002年9月17日《房屋买卖合同》中载明后院北房（老北房）三间和前院新房（97年盖）三间，共计六间房屋。后院北房三间系赵某兰等四人父母所有，其父母死亡后，该北房应由赵某兰、赵某慧、赵某琪、赵某文四人继承所有；建造前院北房三间用于赵某文结婚使用，虽诉争双方就出资问题有争议，但该北房归赵某文所有，赵某兰等三人并无异议。
根据《房屋买卖合同》中“甲方（赵某文）同意把后院房屋三间，。前院新房三间（97年盖），两所院宅卖给乙方（赵某兰）。经双方核实无异”等内容，且赵某慧、赵某琪作为证明人签字确认等事实，应视为赵某兰、赵某慧、赵某琪三人放弃各自上述房屋权利，该房屋权利归属赵某文后，赵某慧、赵某琪均证明赵某文同意将上述房屋出卖给赵某兰。对此，法院不持异议。
另查明，赵某兰在签订该合同时已成为村民，其购买房屋行为应受法律保护。综上，赵某兰与赵某文签订的《房屋买卖合同》，内容系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，合同应属有效。赵某文所称双方行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的观点，无法律依据，法院不予采信。庭审中，赵某文所称涉案院落和涉案房屋本身也不止三万元，买卖行为违反常识的观点，无证据证明，法院亦不予采信。
二、《房屋买卖合同》是否实际履行
赵某兰与赵某文系姐弟关系，基于亲情，二人在合同中未约定购房款给付期限应属正常，该行为并不影响合同效力。涉案房屋全部建造完毕后，赵某兰以自己名义对外出租是事实。赵某兰于2013年死亡后，周某珊等又以各自名义对外出租。赵某文现无证据证明其于2018年前就合同签订、合同效力及购房款给付问题提出异议。庭审中，赵某文虽主张涉案院落系由其委托赵某兰代管，但其未提交相关证据证明，法院无法采信其观点。综合考虑合同效力、赵某兰和周某珊等长期管理、处分涉案房屋等事实，法院应认定赵某文已履行了交付房屋义务。
赵某文还称赵某兰经济困难根本无力支付购房款，其未给付三万元购房款，同时又认可赵某兰适当给付过其本人一部分房屋租金。现因赵某兰已死亡，法院无法查清赵某兰是否给付全部或部分购房款，但需说明的是，即便赵某兰未给付购房款，亦不能就此否定合同有效及合同已实际履行的事实。庭审中，周某珊表示如赵某兰未给付购房款，其同意给付。
赵某兰生前常住人口登记卡载明婚姻状况为离婚，且有法院生效调解书证明其离婚事实，虽赵某兰死亡医学证明书上载明为已婚，但因该证明书对婚姻状态的证明力远小于常住人口登记卡，故法院应认定赵某兰死亡前系离婚状态，周某珊和周某萍作为原告提起本案诉讼，主体并无不妥。赵某文所称赵某兰死亡后的继承权人还有赵某兰配偶的观点，证据不足，法院不予采信。
诉争双方就后院北房翻建出资问题各执一词。根据本案查明的事实，赵某兰在取得后院北房（老北房）权利后，出资翻建符合常理。赵某文所称翻建老北房非赵某兰出资，无证据证明，法院不予采信。
