北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
徐某峰向本院提出诉讼请求：判决，1确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、对方承担诉讼费。
事实和理由：2010年11月29日，我与朱某苒、郭某刚、郭某签订《房屋买卖合同》一份，约定：三人回迁楼（期房，具体名称待定）出售给我，房屋面积92平米，房屋总价85万元，并约定我在签订合同之日起60日内应付给三被告定金20万元（冲抵房款），半年内预付房款35万元，合计55万元。我在合同签订后依合同约定支付55万元房款。2015年左右，我了解到上述回迁房一期已经建好，并通知三被告收房，但三人以楼层不好为由拒绝收房，我随即联系三人要求其去领钥匙，朱某苒表示“房屋不卖了，让我起诉去”。
2020年4月份，我再次联系郭某，郭某表示不愿出售需要涨价。另，朱某苒与郭某刚是夫妻关系，郭某系二人婚生女。综上，三被告的行为已违反了《房屋买卖合同》的约定，构成违约，丧失诚信。我为维护自身合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请依法裁决。
被告辩称
朱某苒、郭某刚、郭某辩称，对方要求确认《房屋买卖合同》有效，没有法律依据。理由如下：一、双方签订的《房屋买卖合同》不是买卖合同，更不是房屋买卖合同，因为在双方签订合同时，合同的标的物即房屋是不存在的，双方不能转移一个不存在的物的所有权。二、双方签订《房屋买卖合同》是一个民事行为，不是民事法律行为。因为没有物的存在，双方合同中的意思表示不会对任何民事法律关系产生影响。三、双方签订的《房屋买卖合同》不是预售合同或者期房买卖合同，法律只承认房地产开发企业可以在取得商品房预售许可证后，签订商品房预售合同，买卖期房。本案中双方当事人都不具备签订预售房屋合同的主体资格，所以双方不得买卖未建成的房屋，其买卖是不受法律保护的。
四、双方当事人主体资格均存在瑕疵，首先，郭某在签订合同当时仅15岁，是限制行为能力人，无权处理与其年龄智力不相适应的民事行为；其次，合同约定中的46平方米面积属于郭某个人财产，朱某苒和郭某刚私自处分了郭某的财产，应为无效行为；再次，徐某峰不具备北京市购房资格。五、我方取得房屋是“三定三限安置房”，根据规定，该类房屋在取得房产证后五年不能上市交易。六、即使双方签订的《房屋买卖合同》是效力待定的合同，当具有真实存在的房屋后才具有合同生效的可能性，即在我方取得回迁房并取得房屋权属登记文件后五年。综上，双方签订的合同不是有效的合同，且已超过诉讼时效，我方不同意对方的诉讼请求，请求法院驳回。
法院查明
2010年11月29日，朱某苒、郭某刚、郭某（出卖人、甲方）与徐某峰、迟某慧（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，下方有双方的签名、指印以及见证人的签名予以确认。
庭审中，徐某峰提交以下主要证据，1、收条、银行凭证，证明按照合同约定支付55万元。2、迟某慧的放弃承诺书，证明已与迟某慧离婚，迟某慧放弃案涉合同的权利，并明确归徐某峰。3、录音、短信，证明与郭某沟通合同履行事宜。
另查，2010年10月25日，朱某苒（乙方）北京D公司、北京市丰台区B村村民委员会（甲方）签订《安置协议》，朱某苒为被拆迁房屋产权人，与郭某同为被安置人。优惠购楼指标每人46平方米，回购指标共计92平方米，购楼款合计46万元，经折抵后，甲方应收乙方45.5万元。
庭审中，徐某峰称，当时购买的是拆迁面积92平方米对应的房屋，朱某苒拿着购房款去和开发商签订协议，不交钱不给房，《房屋买卖合同》系各方当事人在2010年11月29日在朱某苒家中签订；经过了解，村委会及开发商可以配合办理房屋产权过户手续；朱某苒曾经放弃过一套房屋。朱某苒、郭某刚、郭某对此不认可，表示郭某是后补签，且当时未成年，案涉房屋交易属于违法行为，该房屋可以取得产权，但需要五年之后才能上市交易。
裁判结果
徐某峰、迟某慧与朱某苒、郭某刚、郭某于2010年签订的《房屋买卖合同》有效。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第一，根据查明，《房屋买卖合同》由各方当事人签订，并有见证人证明，应认定系各方真实意思表示。虽然，郭某当时15岁多，属于未成年，但是，该合同上有其父母的签名以及郭某本人签名确认，且郭某成年后在与徐某峰的录音中，亦认可签订该合同的事实，故郭某未成年身份不能直接否定案涉合同效力。
第二，该合同签订之前一个月，朱某苒签订《安置协议》，取得拆迁安置面积，双方均认可《房屋买卖合同》所涉标的物也就是安置协议的安置房屋，且关于购房款支付、房屋交付、违约金等内容，合同约定明确。第三，合同签订后，徐某峰按照合同支付了购房款，履行了相应义务。第四，虽然合同约定交易所涉为安置房屋，但现无证据证明该约定违反法律、法规强制性规定。
因此，综合本案案情和现有证据，徐某峰要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，有事实及法律，法院依法予以支持。朱某苒、郭某刚、郭某的抗辩意见，证据不足，法院对此不予采纳。
