北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某诉称：北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）原系北京S公司（以下简称S公司）的单位公租房屋，一直由我和父母居住，父母去世后便由我自己居住至今。2001年恰逢房改政策，涉案房屋可由个人购买，秦某文对我说一号房屋只能由单位内部员工购买，考虑到她接替了父亲工作，属于员工，出于购房方便，当年便以秦某文名义购买了该房屋，由我占有使用，房款由我支付，共计70323元。
购房款中折抵了秦某文的一部分工龄，但具体折抵多少我不清楚。2001年6月20日秦某文出具了书面证明，用以说明当时购房、出资等情况。房本上虽然是秦某文的名字，但是房本一直是我持有，直到2017年她以办理报销为由拿走。我多次要求秦某文按约定协助办理一号房屋的转移登记，她均予以拒绝，且提出多项不合理要求。我为维护自身财产权益诉至法院，要求秦某文继续履行合同，将一号房屋转移登记至我的名下。过户费我自行承担。
被告辩称
秦某文辩称：一号房屋原系我单位分配给我父亲的公有住房，由我父亲秦某震承租。后我因接替我父亲的工作，该房屋变更承租人至我名下。2001年7月18日，我与原产权单位S公司签订了房屋买卖契约，双方根据北京市人民政府房改办公室的有关规定，约定我购买一号房屋相关事宜。我签订买卖合同的时候是与兄弟姐妹达成一致的，大家都同意这个房屋由我购买。由于房改是针对本单位员工的，只有我有资格购买这个房屋，房屋购买手续系由我个人办理，并于2002年3月14日取得了房屋所有权证。
自2002年以来一直登记在我名下，相关购房发票等材料都一直保存在我处。一号房屋是为解决本单位员工的住房保障问题出售，购房款中享受了我15年工龄优惠并按成本价出售。一号房屋购买后，一直由我与秦某共同使用。前些年为了各自的生活方便，才由秦某一家居住。我从未承诺过将该房屋的所有权转移给他。秦某的主张没有法律依据。他长期居住在该房屋系事出有因。他是家中独子，我出于亲情和情理的考虑，在取得产权所有证一年多以后，在秦某的请求下一直让他居住在该房屋。但我从未作出过将该房屋转让给他的意思表示。我们之间不存在任何形式的合同，也不存在借名买房的合意。秦某提及的书面协议不是我写的，他提供的原件是很新的材料，而且有涂改过的痕迹，与我的笔迹是明显不同的。
法院查明
秦某、秦某文系姐弟关系。一号房屋原系二人之父秦某震单位S公司分配的承租公房。后秦某文接替其父的工作，该房屋变更承租人至秦某文名下。
2001年7月18日，甲方S公司与乙方秦某文签订房屋买卖契约，约定甲方将一号房屋，总建筑面积63平方米按照成本价1485元每平方米出售，房价款68423元。甲方同意乙方享受楼房成新折扣、工龄折扣0.9%。甲、乙双方签订契约后由甲方到房屋所在地的房地产交易管理所办理立契过户手续，到房地产管理部门办理产权登记、领取《北京市房产所有证》并交给乙方。
房款合计70323元。2002年3月14日，一号房屋登记在秦某文名下。
案件审理过程中，秦某提交一份手写文件，该文件以“证明”为标题，载明：现有北京市朝阳区一套两居室住房，原为我父亲秦某震与我母亲及我弟弟秦某居住。后我父母去世，为了买房方便将该房产权过户到我（秦某文）名下。现朝阳区一号已买，该房款为柒万零叁佰贰拾叁元整（70323.00元）系我弟秦某所付，该套房今后归我弟秦某所属从即日起实行。（2001年6月20日）此证明今后更改无效。证明人：秦某震长女。秦某震之子。书写证明人：秦某文。落款日期处注明：二零零一年六月二十日。
秦某文要求进行笔迹鉴定但因双方未能提供充足样本鉴定无法进行。
为证明自己的主张秦某提供了他与秦某文的微信聊天记录6页，证明秦某文承认借名买房。
裁判结果
被告秦某文继续履行与原告秦某之间的合同，于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区一号房屋过户至原告秦某名下。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案关键证据为秦某提交的一份书面说明，从该说明内容来看，系秦某文承认房屋系秦某出资购买，为了买房方便将房屋落户在其名下，秦某文确认房屋应属秦某所有。秦某文不认可文件上自己签名的真实性，故申请鉴定。秦某文签名的比对样本其个人应当充分掌握，但她不能提供符合鉴定单位要求的签名比对样本，导致鉴定无法进行，故相应的举证责任应当由秦某文承担。在没有相反证据足以推翻的情况下，应认定秦某该份书面说明的真实性。
从庭审调查来看，秦某文系接替其父的工作。一号房屋系秦某文单位分房，在当时政策条件下，只能以秦某文名义购买，此种情况下，秦某作为儿子承担全部出资义务，将房屋购买后，和老人一起居住、使用一号房屋，直接尽赡养义务，而房屋的最终的产权归属由秦某、秦某文作为家庭成员内部约定解决，这一安排亦属合理。且秦某至今仍占有一号房屋，他也提供了购房时提取存款的证明以及常年交纳供暖费等费用的证明。
再结合双方的微信聊天记录截图、谈话录音，法院有理由确认秦某与秦某文就一号房屋形成的合同关系真实有效，现秦某依据其与秦某文之间达成的协议，要求秦某文将一号房屋过户给自己，并无不妥，法院予以支持。如购买一号房屋的过程中使用了秦某文等相关人员的工龄优惠，可另案主张解决。
