北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某慧向本院提出诉讼请求：1.判令郭某祥腾退位于北京市昌平区一号的房屋，将上述房屋归还给刘某慧；2.由郭某祥承担本案诉讼费。
事实和理由：2006年刘某慧依据当时的法律及政策，购买了位于北京市昌平区一号的经济适用房（以下简称“涉案房屋”）。考虑到亲情，刘某慧当年将涉案房屋暂借其兄嫂刘某勤夫妇居住使用。此后，刘某慧的嫂子未经刘某慧同意，将涉案房屋擅自转让给郭某祥。2014年初，刘某慧到北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询，才得知涉案房屋依据郭某祥单方伪造的《北京市存量房屋买卖合同》已转移至郭某祥名下。2014年7月9日，刘某慧提起行政诉讼要求撤销北京市住房和城乡建设委员会为郭某祥核发的京房权证，得到了法院的支持。
郭某祥不服一审判决，提起了上诉，二审法院维持原判。2016年10月11日，北京市国土资源局为刘某慧重新核发了涉案房屋的不动产权证书，产权性质为刘某慧单独所有。自上述行政诉讼判决生效后，刘某慧享有涉案房屋的所有权，但郭某祥仍一直居住霸占涉案房屋，刘某慧多次与其沟通，要求搬离，但郭某祥态度恶劣，迟迟不肯腾退房屋，请求法院支持刘某慧的诉讼请求，维护刘某慧的合法权益。
被告辩称
郭某祥辩称，不同意刘某慧的诉讼请求，原被告之间在2006年已经形成借名买房法律关系，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》相关规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。且郭某祥以合同纠纷起诉至人民法院。借名人对实际购买的房屋享有实际权益，包括使用权，请求驳回刘某慧的诉讼请求。
法院查明
2005年12月27日，刘某慧（买受人）与H公司（出卖人，以下简称H公司）签署《商品房买卖合同》，约定刘某慧认购一号房，总金额360797元整。买受人于2005年12月27日前交付房款80797.5元，余款贰拾捌万元，作壹拾捌年银行按揭贷款。双方在合同中还约定了其他内容。
2006年1月5日，刘某慧（买受人）与H公司（出卖人）签署《付款方式变更协议》，协议约定双方将原付款方式变更为：原银行贷款变更为一次性付款的，买受人于签署《商品房买卖合同》之日起一周内付清全部房款。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订后通过刷卡方式支付了房款220000元，付款凭证即持卡人存根上落款处为“刘某慧”签名。
《商品房买卖合同》由刘某慧本人签署，刘某慧未参与后续的付款变更、房屋验收、物业服务等签字。关于购房款支付方式，原被告陈述不一：刘某慧主张支付首付款时不在北京，由其嫂子姜某莹支付，后续付款情况不知情。郭某祥主张于2006年1月5日，现金及刷卡共支付52万余元，其中刷卡22万元。
2007年8月28日，郭某祥持该房屋的产权证、刘某慧与郭某祥之间的房屋买卖合同等材料将诉争房屋所有权由刘某慧转移登记至郭某祥。刘某慧自述称2014年1月发现涉案房屋所有权已经转移，即对郭某祥提起民事诉讼，请求确认作为房屋转移登记基础的房屋买卖合同无效，后又提起行政请求市住建委撤销为郭某祥核发的X《房屋所有权证》。关于刘某慧与郭某祥的民事诉讼，经本院（确认，刘某慧与郭某祥房屋买卖合同中“刘某慧”的签名不是其本人所签，双方之间并不存在有效的房屋买卖合同关系。
撤销《房屋所有权证》。郭某祥就该判决上诉至北京市第一中级人民法院，判决维持原判。
2016年10月11日，涉案房屋重新登记至刘某慧名下，个人单独所有，房屋坐落位于昌平区一号，建筑面积136.15平方米，房屋性质经济适用房。
郭某祥在审理过程中表示，该涉案房屋系其购买，购房款及各项税费及装修、物业、取暖费等费用均由郭某祥交纳，且各项费用单据原件均由郭某祥持有，只是借用刘某慧具有购买经济适用房的资格，其与刘某慧系借名买房关系，刘某慧系出名方，郭某祥系借名方。郭某祥为证明借名买房关系存在，向本院提交《商品房买卖合同》、各类票据、各项服务协议等证据予以证明。
就为何由郭某祥居住在涉案房屋至今，刘某慧主张购房时出于亲情考虑，因其二哥刘某勤名下无房，故借由刘某勤居住且双方未签订书面协议，发现由郭某祥实际居住后，郭某祥自称与刘某勤换房居住。
裁判结果
驳回刘某慧的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据我国相关法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。刘某慧主张行政诉讼判决生效后，刘某慧享有涉案房屋的所有权。依据已生效的判决书，判决书主要认定的是2007年郭某祥与刘某慧之间的《北京市存量房屋买卖合同》不成立，行政判决书判决撤销的是郭某祥依据该《北京市存量房屋买卖合同》取得的不动产登记证书，房屋还原登记至之前登记在刘某慧名下的状态，已生效的判决书并非就刘某慧与郭某祥之间关于涉案房屋权属进行认定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋虽登记在刘某慧名下，但结合原被告提交的证据及已生效判决中查明的事实，涉案房屋的《商品房买卖合同》是由刘某慧签订，但刘某慧未出资，郭某祥有出资，涉案房屋由郭某祥装修并居住使用，直至2014年双方产生诉讼。
因双方就是否存在“借名买房”合同关系存在争议，而郭某祥的抗辩涉及双方是否存在“借名买房”合同关系的事实认定及处理问题，属于合同纠纷，案件正在审理，故应先行解决双方存有争议的上述合同纠纷，再行处理涉案房屋的腾退返还问题。在上述争议纠纷解决明晰之前，刘某慧基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足。
