北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某涵向本院提出诉讼请求：1.判令秦某菲返还孙某涵购房款及其他费用共计2072398.20元；2.判令秦某菲支付孙某涵利息；3.诉讼费由秦某菲负担。
事实和理由：孙某涵与秦某菲于2017年5月相识后，秦某菲称其能为孙某涵在北京购买房产。孙某涵按照秦某菲的指示分别于2017年9月21日、2018年6月12日先后向秦某菲汇款共计2000000元，后又按照秦某菲要求支付了税费及物业费共计72398.20元。因秦某菲收到上述款项后一直未为孙某涵购买房屋，经孙某涵多次催要，秦某菲至今未将上述款项返还孙某涵，故孙某涵诉至法院。
被告辩称
秦某菲辩称，不同意孙某涵的诉讼请求，理由如下：1、孙某涵之子陈某超与秦某菲的女儿曾系男女朋友关系，孙某涵欲在北京购买房屋作为其子的婚房，但因孙某涵与陈某超均无在京购房资格，故孙某涵委托秦某菲以秦某菲担任法人的北京D公司（下称D公司）的名义在京购买房屋，故本案系因孙某涵不具备在京购房资格而引起的借名买房纠纷，而非委托合同纠纷；2、D公司购买房屋后即将该房屋交付孙某涵及其子陈某超，该房屋一直由孙某涵及陈某超控制并占有使用，秦某菲及D公司已完成了出名买房的义务，因陈某超与秦某菲之女未能成婚导致孙某涵反悔，故要求秦某菲返还购房款；
3、孙某涵诉请中主张的购房相关费用系由陈某超付给D公司及物业公司，秦某菲并非收款人，孙某涵亦非付款人，故孙某涵对该部分款项无权主张。综上，秦某菲作为D公司的法人已完成了出名购房的全部配合工作，孙某涵无权要求秦某菲返还购房款及相关费用和利息，请求法院驳回孙某涵的全部诉讼请求。
秦某菲向本院提出反诉请求：1.判令孙某涵返还秦某菲购买房屋垫付的款项38595元并支付利息；2.诉讼费由孙某涵负担。
事实和理由：孙某涵于2017年欲为其子陈某超在京购买婚房，因孙某涵与陈某超均无在京购房资格，故孙某涵委托秦某菲以秦某菲担任法人的D公司名义在京购买商办类房屋一套，双方约定待陈某超具备在京购房资格时，将所购房屋过户至陈某超名下。因孙某涵当时称其定期存款尚未到期，账户内并无现金，要求秦某菲为其垫付购房款项，秦某菲为帮助孙某涵及陈某超购买房屋垫付款项共计2038595元。后孙某涵仅返还秦某菲2000000元，剩余款项至今未予返还，故诉至法院。
孙某涵对秦某菲的反诉辩称，其委托秦某菲在京购买房屋的日期为2017年9月21日，而秦某菲以D公司名义购买房屋的日期为2017年3月15日，二者之间没有任何关联，且2017年3月15日购买房屋的付款人为D公司，而非秦某菲，秦某菲并无反诉的主体资格，故不同意秦某菲的全部反诉请求。
法院查明
2017年3月15日，秦某菲分别向案外人郑某亚汇款80000元、70000元。同年3月22日，D公司向北京C公司汇款1888595元。同年3月25日，D公司（买受人）与北京C公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定D公司购买坐落于北京市通州区一号的房屋（下称涉案房屋），该商品房总价款1888595元。同年9月21日，孙某涵向秦某菲汇款1000000元。汇款业务受理回单中载明款项用途为购房款。2018年6月12日，孙某涵向秦某菲汇款1000000元。汇款业务受理回单中载明款项用途为购房款。同日，案外人陈某超向D公司汇款69266.15元。同年6月13日，D公司向北京C公司汇款69266.15元。
庭审中，孙某涵称其子陈某超与秦某菲之女曾系恋人关系，涉案款项系其委托秦某菲用于为孙某涵在京购房的款项，双方就委托事项并未签订书面协议，均系口头约定；孙某涵除向秦某菲直接汇入购房款2000000元外，陈某超曾代秦某菲缴纳相关费用总计72398.20元，该部分款项虽与委托事项无关，但坚持在本案中一并主张。孙某涵同时强调其与秦某菲之间于2017年6月才开始协商委托购房事宜，其对于D公司于2017年3月购买涉案房屋一事既不知情，也不认可秦某菲所主张的购房成本，孙某涵及其子亦从未占有使用涉案房屋；
因孙某涵向秦某菲汇入涉案款项后，秦某菲至今未能完成委托事项为孙某涵购买房屋，故要求秦某菲退还涉案款项。孙某涵为证明其主张提供了活期存款账户明细查询、借记卡账户历史明细清单、收房付款通知、收据五张、物业费发票、水表照片、银行转账凭证、微信聊天记录加以佐证。
秦某菲对孙某涵所提供证据的真实性均无异议，但对于证明目的均不予认可，秦某菲坚持认为其与孙某涵之间并非委托合同关系，而系借名买房关系，因孙某涵及其家庭当时并无在京购房资格，故借用D公司的名义购买涉案房屋，房屋系用于双方子女的婚房。秦某菲称其系D公司的法定代表人，D公司除代孙某涵垫付了购房款1888595元外，另向销售人员郑某亚支付了购房成本150000元，孙某涵汇给秦某菲的涉案款项2000000元系偿还秦某菲及D公司垫付的款项。
秦某菲同时表示其收到交房通知后便将微信转发给陈某超，陈某超也回复收到微信，足以说明双方对于借名买房一事知情且认可，不存在陈某超代D公司支付费用的情形；涉案房屋于2018年6月16日交房后，房屋钥匙一直在孙某涵处，陈某超曾将其持有的涉案房屋钥匙及门禁卡等物品拍照后发给秦某菲，涉案房屋的物业人员亦与陈某超联系缴费事宜，由陈某超直接缴纳物业费，充分证明涉案房屋一直由孙某涵及陈某超实际占有使用。秦某菲提供了其与孙某涵及陈某超的微信聊天记录、其与郑某亚的微信聊天记录、银行汇款凭证、中国银行国内汇款付款通知单、借记卡账户历史明细清单和发票、案外人张峥嵘出具的证言对其主张予以佐证。
孙某涵对于其与秦某菲之间的微信聊天记录的真实性不予认可，对于秦某菲与郑某亚的微信聊天记录的真实性表示无法核实，对于其他证据的真实性均无异议，但对于全部证据的证明目的均不予认可。孙某涵表示因其子陈某超当时与秦某菲之女系恋爱关系，故陈某超按照秦某菲的要求代D公司缴纳了相关费用，陈某超与秦某菲之间的日常联系行为与委托购房事项无关，陈某超代缴费用的行为无法证明涉案房屋系孙某涵所购买。
秦某菲为证明其反诉请求当庭提供了银行流水、其与郑某亚及陈某超的微信聊天记录，郑某亚出具的声明书加以佐证，秦某菲表示其汇给郑某亚的150000元加上D公司所汇购房款1888595元扣除孙某涵所汇涉案款项2000000元后的数额即为反诉主张的款项数额。孙某涵对于秦某菲与郑某亚及陈某超的微信聊天记录的真实性表示无法核实，对于郑某亚出具的声明书则以证人未到庭不符合证据形式为由不予认可，对于其他证据的真实性均无异议，但对于全部证据的证明目的均不予认可，孙某涵强调其子陈某超当时与秦某菲之女系恋爱关系，故基于该关系才为秦某菲办理了涉案房屋的相关事务，与本案无关。
案件审理过程中，本院依据秦某菲的申请前往涉案房屋所属物业公司X公司核实相关情况。经核实，X公司客服经理宋志鑫表示涉案房屋由X公司提供物业服务，该房屋以D公司名义购买，登记的业主名称为秦某菲，但秦某菲并未在涉案房屋居住，该房屋交房、收房以及领取钥匙等手续均由陈某超办理，该房屋在物业公司登记的紧急联系人也系陈某超，但该房屋自2018年6月7日交房后一直无人居住，处于空置状态，现已无法与陈某超取得联系。孙某涵对于本院核实的情况没有异议，认为可以证明涉案房屋的所有权人系D公司，登记的业主为秦某菲，而非孙某涵；
至于该房屋登记的紧急联系人系陈某超，则系因当时陈某超与秦某菲之女系恋爱关系，且该房屋自2018年6月7日一直空置至今，无人占有使用，也可以证明该房屋与孙某涵无关。秦某菲对本院核实的情况亦无异议，但坚持认为涉案房屋的钥匙在孙某涵处可以证明该房屋的实际控制人系孙某涵及陈某超，且该房屋的交房、收房、领取钥匙及交纳物业费等手续均系物业公司与陈某超联系，可以确认孙某涵与陈某超给系真正的购房人和实际控制人，至于该房屋是否空置则与由谁控制该房屋无关。
另查，秦某菲系D公司的法定代表人。
裁判结果
一、被告（反诉原告）秦某菲于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙某涵购房款2000000元并支付利息；
二、驳回原告（反诉被告）孙某涵的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）秦某菲的反诉请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。庭审中，虽然秦某菲否认其与孙某涵之间系委托合同关系，而系借名买房关系，但因秦某菲认可涉案房屋系其代孙某涵所购买，亦认可涉案款项系用于购买涉案房屋，且涉案款项的汇款回单中载明款项性质为购房款，由此可以确认孙某涵与秦某菲之间应系委托合同关系，孙某涵系委托人，秦某菲系受托人，委托事项为在京购买房屋，秦某菲关于双方之间系借名买房关系之主张没有证据佐证，法院不予采信。
本案中，孙某涵与秦某菲对于秦某菲收到孙某涵所汇款项2000000元以及该款项系用于在京购房之事实均无异议，双方的争议焦点在于秦某菲收到孙某涵所汇涉案款项后是否完成了委托事项。庭审中，虽然秦某菲坚持认为其以D公司名义购买的涉案房屋即为其代孙某涵在京所购房屋，其已按约完成了合同义务，但因孙某涵对此不予认可，且通过双方提供的证据及当庭陈述可以看到，秦某菲作为法人的D公司购买涉案房屋的时间为2017年3月，孙某涵向秦某菲汇入涉案款项的时间为2017年9月与2018年6月，且涉案房屋的所有权人系D公司，该房屋在物业公司登记的业主也系秦某菲，秦某菲提供的证据既无法证明D公司购买涉案房屋系按照孙某涵指示所为，亦无法证明孙某涵认可涉案房屋系其委托秦某菲所购房屋，故秦某菲的抗辩意见没有事实和法律依据，法院对此不予采信。
现孙某涵向秦某菲给付购房款2000000元后，秦某菲至今未能完成委托事项为孙某涵在京购买房屋，理应将购房款退还孙某涵，故孙某涵要求秦某菲返还购房款2000000元的诉讼请求，与法不悖，理由正当，法院予以支持。因孙某涵未能提供其于本案起诉之日前向秦某菲主张购房款的相关证据，故利息应自起诉之日即2019年12月13日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告诉请中主张的利息起算时间有误，法院依法予以调整。
关于孙某涵要求秦某菲返还垫付费用总计72398.20元的诉讼请求，因该费用并非由孙某涵所支出，孙某涵亦认可该费用与委托事项并无关联，故孙某涵的此项诉请，没有事实和法律依据，法院对此不予支持。
关于秦某菲要求孙某涵返还购买房屋垫付的款项38595元并支付相应利息的反诉请求，因该款项系D公司为购买涉案房屋所支出的款项，而涉案房屋与本案委托事项之间并无关联，故秦某菲的反诉请求，没有事实和法律依据，证据不足，法院对此不予支持。
