北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
谢某霖向一审法院起诉请求：1.确认谢某霖、吴某刚之间关于北京市丰台区一号房屋口头借名买房协议无效；2.判令吴某刚返还谢某霖购房款568456元、住房专项维修基金12166元、房屋所有权登记费80元、契税费5684.56元；3.判令吴某刚赔偿谢某霖房屋升值损失246万元；4.诉讼费和保全费由吴某刚承担。
吴某刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回谢某霖相应起诉请求或将本案发回重审；2.诉讼费由谢某霖承担。事实和理由：1.一审法院对借名买房事实认定错误，吴某刚与谢某霖系房屋借用关系，涉案房屋为吴某刚唯一住房。一审法院适用法律错误，吴某刚申购的是限价商品房而非经济适用房，不应适用经济适用房的相关规定。
2.一审法院在认定信赖利益损失数额时，未考虑限价商品房出售流程和相关政策，计算基础有误。3.吴某刚与谢某霖之间不存在借名买房关系，谢某霖支付的相关房屋的款项属于房屋借用期间的吴某刚向谢某霖的借款。
被告辩称
谢某霖辩称，同意一审判决，不同意吴某刚上诉请求。吴某刚与谢某霖之间存在口头借名买房的合同关系，据涉案房屋系谢某霖实际出资购买，产权证原件、购房凭证原件等均由谢某霖持有，谢某霖实际使用涉案房屋。该借名买房合同是无效合同，一审法院根据本案事实确定双方过错和赔偿数额并无不当。
法院查明
吴某刚与谢某霖系舅甥关系。2013年2月18日，北京K公司与吴某刚签订《北京市商品房预售合同》，约定吴某刚购买一号房屋，预测面积60.28平方米，单价为9345元，总款为563316元。2014年8月20日，北京K公司与吴某刚签订《北京市商品房预售合同（限价商品房）补充协议》，补差款为5139.4元。谢某霖、吴某刚均认可：谢某霖支付房款及其他费用。2015年1月14日，案涉房屋登记在吴某刚名下，产权证原件由谢某霖保管。
2013年2月20日，北京K公司与吴某刚签订《北京市前期物业服务合同》及《临时管理规约》。双方均认可：案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费及供暖费为谢某霖支付。现案涉房屋由谢某霖使用，但未进行装修且未实际居住。
双方均认可案涉房屋现价值为300万元。
法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
本案谢某霖虽未提交双方书面的借名购房协议，但结合谢某霖、吴某刚的亲属关系、房屋出资情况、房屋其他费用交纳情况、房屋占有情况及相关票证持有情况等因素，法院可以认定双方存在借名购房的合意并实际履行，双方形成了借名购房的法律关系。案涉房屋性质为限价商品房，购买于2013年，双方借名购房合同违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还。吴某刚应返还谢某霖已支付的购房款和与办理房屋产权相关的费用。
双方均为完全民事行为能力人，对政策房购房指标不能转让均系明知，故对借名购房合同无效双方均有过错，应当按照各自过错程度承担合同无效的法律责任。现案涉房屋已增值，对谢某霖因购买该房屋产生的信赖利益损失，考虑到双方均负有过错以及双方存在亲属关系的事实，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此法院根据对房屋的自估价值，在扣除已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对谢某霖的损失予以酌定。
二审诉讼中，吴某刚提交丰台区2012年限价商品住房摇号结果公示，以证明谢某霖已经取得摇号资格，其与吴某刚之间无借名买房的依据，双方系房屋借用关系。谢某霖质证称，真实性、关联性、证明目的均不予认可，与本案无关，不属于新证据。
裁判结果
一、谢某霖与吴某刚之间关于北京市丰台区一号房屋口头借名买房协议无效；二、吴某刚于判决生效后七日内返还谢某霖购房款568456元、住房专项维修基金12166元、房屋所有权登记费80元、契税费5684.56元；三、吴某刚于判决生效后七日内赔偿谢某霖信赖利益损失1458926.4元；四、驳回谢某霖的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：1.吴某刚与谢某霖间是否构成借名买房关系及效力的认定；2.吴某刚是否应赔偿谢某霖信赖利益损失。
关于焦点一，判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析。
本案中，吴某刚与谢某霖系舅甥关系，双方虽未签订书面的借名买房协议，但涉案房屋购房款、房屋其他费用、使用费等均由谢某霖支付，产权证原件由谢某霖持有，涉案房屋亦由谢某霖实际控制使用。综上，本案符合借名买房的构成要件，双方形成了借名购房的法律关系。吴某刚主张涉案房屋系其借用给谢某霖使用，但未对上述要件事实作出合理解释，法院难以采信。
吴某刚主张涉案房屋购房款系其向谢某霖借款，但未举证证明双方关于还款及支付利息的相关协议，在之后吴某刚亦未偿还过借款，明显与双方系借款的交易习惯不符。政策性保障住房包括经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。涉案房屋性质为限价商品房，法院适用经济适用房的相关规定，以涉案房屋购买于2013年，双方借名购房合同违反了相关政策、法规的规定，认定合同无效，处理结果正确。
关于焦点二，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋系政策性保障住房，吴某刚与谢某霖作为具备完全民事行为能力的民事主体，应明知政策房购房指标不能转让，双方对合同的无效均负有过错，应当按照各自过错程度承担相应责任。
我国法律体现的是信赖利益补偿性原则。因涉案房屋现已增值，在合同无效前提下，谢某霖因购买涉案房屋产生的信赖利益损失应予支持。法院考量双方均负有过错、双方的亲属关系、借名买房交易的目的，结合房屋的自估价值、本案实际情况和双方过错程度，酌定吴某刚对谢某霖的信赖利益损失处理结果正确。
