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父母与子女共同出资购买房屋登记子女名下未经父母同意可以出售吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-08-17


 北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴女士向本院提出诉讼请求:1.确认吴女士享有一号房屋二分之一的产权份额;2.本案诉讼费用由赵女士负担。事实和理由:吴女士与赵女士系母女关系,2004年初,吴女士用卖掉原单位福利分房款9万元,准备在北京买房定居落户安享晚年。经过在京各区多处看房,慎重考虑之后,于20049月初选定并购买了一号房屋。买房时采取按揭方式,因吴女士已办理退休,不能申请贷款,当时正好赵女士有了工作,可以用她的名义申请贷款,同时买房时听从了房屋销售人员的劝告,为了避免审批中的麻烦,就在购房合同上只写了赵女士的名字。

吴女士向其哥哥吴女士借了1万元,向老同事借了5万元。经吴女士与开发商协商房屋总价为462748元成交。2012107日,吴女士与赵女士签订了房屋过户协议。购买该房的合同签订、首付、购买家电和家具、装饰装修、贷款及其保险费、律师费、税费、公共维修基金、办理产权证费用、还贷、后期生活费用、搬家费均是吴女士缴纳。

20121019日,吴女士一次性还完贷款和利息共191837.3元。自2004年至今,一号房屋是吴女士为自己买的养老房及户籍所在地。吴女士为维护自身合法权益,故诉至法院。

 

被告辩称

赵女士辩称:第一,案争房产不属于借名买房。借名买房是借名人、出名人双方意思自治的结果,首先要判断当事人的主观意愿。2004年买房时,并无限购政策,所谓“退休不能贷款”不是事实(退休人贷款满足年龄+还贷期限不能超过70年即可贷款),如吴女士以自己名义买房完全可以办理。而2004年赵女士已满26周岁,早已工作有收入且名下无房,赵女士以自己名义买房合情合理合法。在无其他证据证明吴女士与赵女士借名买房下,应当根据提供的购房款支付、房贷的偿还,确定双方不存在借名买房关系。

吴女士诉讼所依据的证据中涉及房款、税费等均以赵女士之名、以赵女士之财产支付。2012107日吴女士与赵女士签署的《房屋过户协议书》约定20121115日前过户给吴女士,该协议为房屋买卖意向书,吴女士如认为应当履行,也应在合法诉讼时效(时限为2年)内主张履行。案争房屋201810月赵女士更名其丈夫秦先生名下,又出卖给案外人林女士。2012107日,吴女士与赵女士的《房屋过户协议书》已不具有履行可能,且早已超过主张权利(包括违约责任)的时限。

第二,一号房屋已经出售并过户给林女士,吴女士要求对该房屋享有二分之一所有权,缺乏依据。综上,请求法院驳回吴女士的诉讼请求。

 

法院查明

吴女士系赵女士之母。200497日,赵女士(买受人)与北京市R公司(出卖人,以下简称R公司)签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买R公司开发建设的位于北京市通州区一号房屋(即本案诉争一号房屋),房屋总价为462748元。买受人在200497日前交付购房款92748元,余款37万元作银行按揭。

上述合同签订后,赵女士向银行贷款37万元,每月还贷2500元左右,后于200935日,一次性偿还贷款及利息90173.75元。20121019日,一次性偿还贷款及利息191837.3元。至此,一号房屋贷款全部还清。

本案在审理过程中,双方均认可上述购房首付款92748元系吴女士出资,最后一次还贷191837.3元系赵女士出资。但对平时还贷出资情况及200935日还贷90173.75元出资情况无法达成一致意见。

2012107日,吴女士与赵女士签订《协议书》,载明:“今吴女士与赵女士协商定原由双方共同购买的房屋,在20121115日之前全部过户给吴女士,费用(过户所需)由赵女士承担。特此立此文书。”吴女士、赵女士分别在“签约人”处签字并加盖人名章。上述协议签订后,赵女士未将房屋过户至吴女士名下。

赵女士解释称吴女士反对其与秦先生交往,说秦先生与其交往是为了夺取一号房屋,吴女士要求赵女士将房屋过户至吴女士名下,赵女士应其要求才写的这份协议,但并未按照协议履行。吴女士对此不予认可,其称赵女士之所以要将一号房屋过户至吴女士名下,一是因为一号房屋原本就是吴女士的,二是赵女士要购买自己的房屋。

2018107日,赵女士与案外人林女士签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定赵女士将一号房屋以485万元的价格卖予林女士。2018109日,赵女士与秦先生签订《夫妻间不动产转移协议》,约定我二人为夫妻关系,坐落于一号的不动产,其中赵女士是不动产所有权人,房产证,经双方共同协商,现申请上述不动产权转移到秦先生名下,此不动产共有情况为秦先生单独所有。后一号房屋又以案外人秦先生的名义出售给林女士。林女士已将全部房款485万元付清,一号房屋已过户至林女士名下。

另查,201943日,吴女士因赵女士买卖一号房屋一事将赵女士、秦先生、林女士、中介公司(以下简称中介公司)诉至本院,要求确认赵女士与林女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》、赵女士与秦先生、林女士、中介公司签订的《补充协议》及《交房协议》无效,本院于判决驳回吴女士的诉讼请求。后吴女士不服该判决上诉于北京市第三中级人民法院,后又申请撤回上诉。

 

裁判结果

驳回原告吴女士的诉讼请求。

 

 

房产律师靳双权点评

根据已查明的事实,吴女士与赵女士于2012107日签订的《协议书》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应依约履行各自义务,但诉争的一号房屋现已出卖给案外人林女士,且买卖行为有效,该房屋产权已转移登记至林女士名下,且经多次释明,吴女士仍坚持要求确认其享有一号房屋二分之一的产权份额,故法院对此不予支持。



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