北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文向本院提出诉讼请求：1.判令孙某给付周某文按照一号房屋评估价的八分之一计算的折价款648050元；2.判令周某涛支付二号房屋评估价值中与被继承人周某祥工龄相对应的房屋价值912190元。
事实和理由：孙某与周某祥系夫妻关系，二人婚后育有二女一子，分别为长女周某玲，次女周某文，儿子周某涛。2008年1月，周某祥因病去世，去世前未留有遗嘱。2018年，我得知孙某使用周某祥工龄购买了由周某祥生前承租的两套公房，房屋分别坐落于朝阳区一号、朝阳区二号，而购房款中的主要部分是通过周某祥和孙某的工龄折算予以冲抵的，该部分款项属于被继承人周某祥和孙某的夫妻共同财产。鉴于周某祥未留有遗嘱，且两套房屋已经分别登记在孙某和周某涛名下，故我诉至法院要求支付相应折价款。
被告辩称
孙某辩称：1.我出资购买了朝阳区一号房屋，购房时没有使用周某祥的工龄，周某祥生前确实享有一号房屋的公房承租权，其去世时该房屋的承租人仍为周某祥；2010年5月4日，我出资63771元购买了该房屋，2010年6月1日取得房屋所有权证书，因当时周某祥已经去世，故购房款均为我的个人财产，该房屋亦为我的个人财产。2.周某涛出资购买了朝阳区二号房屋，购房时未使用周某祥的工龄抵扣购房款；周某祥生前享有二号房屋的公房使用权，其去世时该房屋仍处于承租状态；2009年，周某涛出资111923元购买了二号房屋，2009年6月22日取得房屋所有权证书，购房款均为周某涛的个人存款；
虽然法院调取的证据显示在购买房屋时有使用周某祥工龄的记载，但结合周某祥工龄当时的折算方式，周某祥工龄实际占当初购房款的22%，所以周某文主张的工龄折算比例、金额均不正确，而且折算时也应该考虑到夫妻共同财产份额的扣除；在扣除夫妻共同财产部分之后，属于周某祥工龄折算的部分，同意按当初的市值予以分割，但由于评估机构未能就2009年的房屋市值作出评估结果，故请求法院参照现值，在扣除市场涨幅因素后予以酌定判定，如果其中存在属于我本人的工龄折价以及我依法应继承的周某祥工龄折价，我放弃相应权利，相应财产性利益归周某涛。
周某玲辩称，同意孙某的答辩意见，一号房屋的权利全部属于孙某，如果法院认定存在属于我的权益，我同意将相应权益归孙某；二号房屋如认定存在属于我的权益，我同意将相应权益给周某涛。
周某涛辩称，同意孙某和周某玲的答辩意见。
法院查明
周某祥与孙某系夫妻关系，二人生育的子女为周某文、周某玲、周某涛。周某祥于2008年1月20日去世。
北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）登记所有人为孙某，房屋登记时间2010年6月1日，登记的房屋性质为房改房（成本价），房屋建筑面积65.88平方米。孙某提交了购房款收据，收据开具日期为2010年5月4日，交款人为孙某，交款金额63771元。
就一号房屋购房款的来源，孙某主张一号房屋购房款全部来源于其个人财产的结余，购房款支付方式为现金支付。就此孙某提交了其名下账户2008年1月11日至2010年10月13日期间的交易明细，该交易明细显示2008年1月20日周某祥去世至2010年5月4日期间，孙某共取得养老金、企补收入及利息收入52734.19元，同期该账户还发生了30笔金额不等的支取记录，最后一笔支取记录发生在2010年4月19日，支取后账户余额5605.83元，至2010年5月4日，该账户余额未发生变动。
北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）登记所有人为周某涛，房屋登记时间2009年6月22日，登记的房屋性质为房改房（成本价），房屋建筑面积109.3平方米。周某涛提交的房款发票记载房屋价格为111923.2元，付款单位为周某涛，发票开具日期2009年7月1日。周某涛还提交了一份收据，收据开具年份为2009年，交款人为周某涛，交款内容为维修基金3410元、测绘费149元、登记费40元，合计金额3599元。
周某文主张一号房屋和二号房屋购房时均使用了周某涛的工龄进行购房款折抵，经周某文申请，本院向不动产登记部门调取了一号房屋和二号房屋的不动产登记档案，向北京K公司（以下简称K公司）调取了周某涛购买二号房屋时的购房档案材料。
就一号房屋，不动产登记部门档案材料中包括了一份《住宅户型买卖协议》，一份《单位出售公有住房房价计算表（房改表三）》。前述《部分住宅户型买卖协议》由H公司（甲方）与孙某（乙方）于2010年5月10日签订，协议内容为：“一、甲方向乙方出一号房屋，该套房屋建筑面积65.88平方米。二、房款按房改现行价格每平方米1560元计算。
就二号房屋，K公司提供的购房档案材料中包括一份《住宅楼买卖协议》，一份周某祥工龄证明，一份孙某工龄证明。前述《住宅楼买卖协议》由K公司（甲方）和周某涛（乙方）于2009年5月18日签订，协议约定：“一、甲方向乙方出售二号房屋，该套房屋建筑面积109.30平方米。……。四、计算方式：房款=总建筑面积*1560元-实际工龄折扣。周某祥同志的连续工龄为34年。
双方对上述调查结果的真实性予以认可；周某文主张上述调查结果可以证明孙某购买一号房屋时支付的购房款来源于周某祥和孙某的夫妻共同财产，故该房屋中50%的份额应属于周某祥的遗产，而二号房屋购买时使用了周某祥的工龄，该工龄对应的房产价值应属于周某祥的遗产；三被告主张二号房屋中周某祥工龄对应总房款的比例应当为22%，一号房屋中没有周某祥的遗产份额，应属于孙某在周某祥去世后取得的个人财产。
评估机构就一号房屋和二号房屋的市场价值分别出具了房地产估价报告，认定一号房屋在评估时点（2021）的市场价值为单价78695元/平方米，总价518.44万元；二号房屋在评估时点（2021年）的市场价值为单价78674元/平方米，总价859.91万元。各方对估价报告的真实性没有异。
另查，2012年，周某文以分家析产、法定继承纠纷将孙某、周某玲、周某涛诉至本院并提出下列诉讼请求：1.北京市朝阳区三号房屋要求分得补偿款289200元，由孙某支付；2.孙某名下存款要求分得154118.62元；3.B公司给的周某祥和孙某预购房延期补偿款2009年10月1日至2010年6月30日为21840元，2008年1月1日至2009年9月30日为51120元，要求分得9120元；4.周某祥的抚恤金40000元，要求分得5000元；5.房屋自2010年9月至2012年10月开始出租的租金每月4500元，要求予以分割。
2013年4月9日，本院作出判决：一、位于北京市朝阳区三号房屋一切权利归孙某所有，孙某于本判决生效之日起三十日内分别支付周某文、周某玲、周某涛折价款各二十八万九千二百元；二、周某祥、孙某名下存款归孙某所有，孙某于本判决生效之日起三十日内分别支付周某文、周某玲、周某涛各十万元；三、关于北京市朝阳区三号房屋预购房延期补偿款七万二千九百六十元归孙某所有，孙某于本判决生效之日起三十日内分别支付周某文、周某玲、周某涛各九千一百二十元；四、抚恤金四万元归孙某所有，孙某于本判决生效之日起三十日内支付周某文五千元，孙某于本判决生效之日起三十日内支付周某玲一万一千六百六十六元，孙某于本判决生效之日起三十日内支付周某涛一万一千六百六十六元；五、由周某玲控制的北京市朝阳区三号房屋租金归周某玲所有，周某玲于本判决生效之日起三十日内支付孙某三万九千零六十二元五角，周某玲于本判决生效之日起三十日内支付周某文七千八百一十二元五角，周某玲于本判决生效之日起三十日内支付周某涛七千八百一十二元五角；六、驳回周某文的其他诉讼请求。该判决作出后，各方均未上诉。
该案中查明，周某祥名下中国光大银行账户在2008年因理财产品到期入账311160元；2008年4月22日，公证处出具《公证书》，显示周某祥死亡后在银行金额人民币300000元，周某文、周某玲、周某涛均声明放弃对上述遗产的继承，该遗产由孙某继承；此后，周某祥名下账户内的300000元转移至孙某名下。
裁判结果
一、北京市朝阳区二号房屋一切权利归被告周某涛所有，被告周某涛于本判决生效后七日内向原告周某文支付周某祥工龄的折价款45万元；
二、驳回原告周某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
就诉争的一号房屋，周某文主张孙某购买一号房屋时支付的购房款属于周某祥与孙某二人的夫妻共同财产，但结合一号房屋购房款的交纳时间以及生效民事判决查明的事实，孙某在支付一号房屋购房款之前已经通过继承周某祥遗留存款的方式获得了300000元款项，该款项属于孙某个人所有，而自孙某获得该款项至2010年5月4日支付一号房屋购房款之日仅时隔两年，加之孙某个人每月均有固定的退休金等收入，因此法院认为现有证据不足以证明孙某购买一号房屋时支付的购房款中包含了未经分割的周某祥遗产份额，故法院对周某文的第一项诉讼请求不予支持。
就诉争的二号房屋，结合二号房屋登记的房屋性质、法院调取的二号房屋购房档案材料，现有证据可以证实周某涛以成本价购买二号房屋时使用了周某涛的工龄，并因此获得了工龄优惠，该工龄优惠应认定为专属于周某祥个人的财产性利益，并作为周某祥的遗产予以继承。
就二号房屋中周某祥工龄优惠所对应的财产价值，二号房屋在2009年5月18日的房屋市值由于缺乏数据而无法做出评估结论，故法院将不考虑周某祥及孙某二人工龄的情况下，按照售房档案记载的房屋价格计算公式计算所得出的房屋价格视为购房时的房屋市值，据此确定周某祥工龄优惠所对应的财产价值的个人部分，并在此基础上，结合二号房屋在评估时点的市场价值酌定周某祥工龄优惠所对应的财产价值为180万元，故周某文应分得该财产价值的四分之一即45万元；又因二号房屋买受人为周某涛，房屋亦登记在周某涛名下，孙某、周某玲均表示将应归于二人的周某祥工龄所对应财产价值由周某涛继承所有，故周某涛应向周某文支付前述45万元。
