北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某向本院提出诉讼请求：l、要求析产分割位于北京市西城区一号房屋的一半归原告所有，其余一半作为被继承人郭某奇的遗产按照法定继承处理；2、要求析产分割北京市西城区二号房屋一半归原告所有，其余部分按照法定继承处理；3、本案诉讼费由二被告承担。
事实理由如下：原告与被继承人郭某奇于1999年1月20日在北京市西城区民政局登记结婚，双方系再婚夫妻，双方婚后未生育子女。被继承人郭某奇于2018年11月9日去世，未留有遗嘱。
2008年1月22日，原告与被继承人郭某奇因原房屋拆迁，取得西城区二号房屋一套。该房屋是夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。但是这套房屋截止目前为止，尚未取得房屋所有权证。
北京市西城区一号房屋是于1999年11月以郭某奇的名义，向其所在单位申请的公有住宅。2000年交付了购房款，2001年签署了购房协议，2003年取得了房屋所有权证。因此，我们认为，这套房屋也属于夫妻共同财产，在被继承人郭某奇去世后该房的一半是郭某奇的遗产，应按法定继承分割。
二被告并没有对老人尽到应有的照顾义务，反而在没有得到原告同意的情况下，强行住进了原来二老房屋内，企图霸占房产。经原告与二被告多次协商，要求其腾退房屋均遭到被告拒绝。综上为维护原告的合法权益，请求分割被继承人郭某奇所遗留的上述遗产。
被告辩称
被告郭某鑫辩称：不认可原告的陈述，请求法院驳回原告的诉讼请求。北京市西城区一号房屋不是被继承人与原告的夫妻共同财产，而是被继承人与原配偶孙某的夫妻共同财产，购房时使用了原配偶孙某的工龄。被继承人与原告签署了夫妻婚前财产约定书，各方均明确原告可以居住房屋，但郭某奇死亡后应由被告继承。
原告称其对被继承人悉心照顾，不符合实际情况。
本案特殊之处在于郭某奇与原告双方是再婚，两人的真实意愿是双方各自名下的财产与对方无关，由各自子女各自继承。原告名下也有一套房产，该房产也产生于双方婚后，如原告坚持诉讼请求，被告也有权要求继承原告名下房产。
此外，郭某奇有一份亲笔所写自书遗嘱，这份遗嘱的内容与婚前财产约定书的内容可以相互印证。综上，我们认为涉案两套房屋不应该按照法定继承处理。
被告郭某峰辩称：认可被告郭某鑫的答辩意见，同意将涉案房产判归郭某鑫所有。
法院查明
被继承人郭某奇与孙某原系夫妻关系，二被告系二人所生育之子，双方无其他养子女、继子女。孙某于1996年死亡。原告与郭某奇于1999年1月20日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。
1999年1月30日，郭某奇、原告共同签订《婚前财产约定书》，约定：“……。二、双方婚前积蓄归各自所有，以备各自需用。三、婚后女方到男方住房居住。按自然规律二老先后谢世后，男方住房由其儿子继承。四、女方婚前住房由女方自主支配。……”二被告及原告之子丁佶亦在协议书上签字确认。
被继承人郭某奇于2018年11月9日死亡。诉讼中，原、被告双方均认可被继承人郭某奇的父母均早于其死亡。
992年11月3日该单位为郭某奇办理房屋分配手续，分配两套房屋。
2001年12月1日，郭某奇（购房人、乙方）与单位（甲方）签订《国家广播电影电视总局公有住宅楼房买卖契约》，约定乙方在规定时间内向甲方提交购房申请及有关证明，经甲方认可同意坐落于北京市西城区一号公有住宅楼房，总建筑面积87．5平方米，按成本价每建筑平方米1485元出售给乙方，根据房价计算公式，按规定的折扣办法给予折扣后，本套住房实际售价为50265元。
该房登记在被继承人郭某奇名下，登记日期为2003年6月20日。
2008年1月22日，拆迁人（甲方）拆迁办与被拆迁人（乙方）郭某奇签订的《拆迁配售住房安置协议》，约定：根据《房屋拆迁许可证》，需拆除乙方郭某奇拆迁范围内私产房屋一居室，甲方配售给乙方房屋一套，地址为西城区二号，配售房屋建筑面积为53．95平方米，乙方应缴纳购房款165922．65元，乙方应交纳公共设施维修基金3793．24元。诉讼中，原、被告均认可该房屋目前尚未办理房屋产权登记。
诉讼中，二被告向本院提交郭某奇书写《遗嘱》一份，内容为：“位于北京市西城区一号的房屋，在郭某奇名下，该财产中我个人的份额及我可能继承的份额。在我去世后，我的以下遗产由郭某鑫继承100．00%。位于北京市西城区二号的房屋，在郭某奇名下，该财产中我个人的份额及我可能继承的份额，仍然按本遗嘱中该条款的安排进行继承。”
郭某奇未在该遗嘱落款处注明日期。原告对该遗嘱系郭某奇本人书写的真实性认可，但不认可证明目的，原告认为遗嘱未写明书写日期，不符合形式要件，应属无效；且认为郭某奇在书写遗嘱时已经丧失行为能力，但经本院询问，原告表示不要求对郭某奇生前是否具备民事行为能力进行司法鉴定。
裁判结果
一、北京市西城区一号楼房由被告郭某鑫继承；
二、驳回原告林某其他诉讼请求；
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。
被告提交的被继承人郭某奇所留《遗嘱》，双方均认可系郭某奇亲笔书写，法院对该遗嘱真实性予以确认。原告虽主张郭某奇书写遗嘱时行为能力存疑，但未能就此提供充分证据加以证明，故法院对该主张不予认可。然而该遗嘱从形式上虽为郭某奇亲笔书写，但未能注明书写日期，形式要件的确存在欠缺，故法院认为该遗嘱应属无效遗嘱，其遗产应按照法定原则处理。但值得注意的是，该份遗嘱虽因形式要件的缺失被法院对其效力做出了否定性评价，但作为书证仍客观反映了被继承人郭某奇的遗愿。
郭某奇与原告于1999年1月30日共同签订《婚前财产约定书》，约定了对于双方名下住房的婚后使用规则以及去世后郭某奇名下住房由其子女继承的原则，应属双方真实意思表示，对双方均应具有约束力。根据查明事实，北京市西城区一号楼房在双方签订该协议时已经实际由郭某奇承租居住使用，故该协议所指向的住房显然包括该套房屋。因原被告双方婚姻存续期间对该套楼房的归属签订有财产约定，且郭某奇亦书面表达了对于该房产在其死亡后归属的愿望，故法院认为该房产应按照双方财产约定处理，归郭某奇的子女继承。案件审理过程中，郭某峰表示同意将本案上述房产归郭某鑫继承并所有。
西城区二号房屋根据庭审查明情况，目前尚未办理产权登记，故在本案中无法对所有权进行继承分割，当事人可在条件成就后另案予以解决。
