北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
姜某菲向一审法院起诉请求：判令周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰配合姜某菲将位于北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至姜某菲名下。
周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
事实与理由：周某鹏2005年去世，2006年涉案房屋登记在周某鹏名下，房屋所有权是否属于周某鹏有待查明。2003年周某鹏申请购买涉案房屋，不可能依据2005年的政策，房款只能是预付款。依照《自管公有住宅楼买卖合同》第十一条，房屋应登记在周某鹏的法定继承人名下，法定继承人未继承该房屋的任何权益，当然也不应承担任何义务。
一审适用法律错误，涉案房屋中存在林某涵的遗产份额，至今未分割，属于共同共有，一审判决上诉人配合房屋过户登记，直接侵犯林某涵全体法定继承人的合法财产权。
被告辩称
姜某菲辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
法院查明
周某鹏与林某涵为夫妻关系，周某聪、周某丽、周某秋、周某刚、周某舞为二人之子女，林某涵于1989年去世，周某鹏于2005年去世，周某刚于2017年去世。周某刚与吴某亮为夫妻关系，育有一女周某兰。
2003年周某鹏申请购买涉案房屋，售房单位折算周某鹏35年工龄、女方18年工龄，周某鹏支付购房款33548元。
2005年，周某鹏（甲方）与姜某菲（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方书面委托其女周某秋代理房屋出售。甲方有房屋一处出售给乙方。周某鹏已用现金购得房屋产权（附缴费发票一张），户籍上只有周某鹏一人，周某鹏是唯一房屋产权人。甲方以人民币二十五万元整出售给乙方。1.双方认同房屋产权手续清楚合法，因房屋产权证尚未颁发给甲方，甲方周某鹏委托女儿周某秋办理房屋产权出售、领证、过户等手续。产权证颁发后应在一个月内过户完毕。2.办理过户手续费用由乙方承担。
甲方所出售房屋应保证房屋内的水、暖、气、电畅通，房屋出售前的拖欠款项均由甲方负责交纳。本协议一式两份，签字后生效来领房产证，遇拆迁，拆迁费归姜某菲领取。违约要求：如一方违约，违约方应向另一方支付两万元违约金。房屋买卖合同中除周某鹏、姜某菲签字外，另有周某秋在甲方受委托人处签字。
2005年3月14日，周某鹏、周某秋出具收条，内容为：今收到姜某菲买房款贰拾伍万元。
2006年，涉案房屋产权登记在周某鹏名下。现涉案房屋由姜某菲家人居住。
庭审中，姜某菲表示其通过买房才认识周某鹏，对其家庭成员情况并不了解，购房时周某鹏出示了购房发票、房屋承租证、林某涵的死亡证明以及街道开具的丧偶未婚证明，故姜某菲有足够理由确认周某鹏是房屋所有权人。签订合同时，周某秋在场并签字确认，姜某菲按照市场价值支付了全部房款，周某鹏交付了房屋，姜某菲及家人在涉案房屋居住至今，房屋买卖合同合法有效。
周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰表示姜某菲买房时明知周某鹏配偶已去世，其应当知道房屋为周某鹏与其子女共同共有。当时独生子女的情况非常少见，周某秋作为代理人而非相对人在房屋买卖合同中签字，可以推定姜某菲签订合同时并非善意，至少没有尽到审慎的义务。此外，姜某菲支付的房屋价款低于当时的市场价值，因此周某鹏与姜某菲签订房屋买卖合同，构成恶意串通，损害了林某涵继承人的合法权益，应当无效。
法院认为，周某鹏与姜某菲签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰主张房屋买卖合同无效，法院不予采信。一、周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰依据周某鹏出售房屋构成无权处分主张房屋买卖合同无效，没有法律依据。二、周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰主张周某鹏与姜某菲构成恶意串通，证据不足：
首先，姜某菲购买房屋时，林某涵去世多年，周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰无证据证明姜某菲明知涉案房屋为周某鹏与林某涵共有及其明知周某鹏家庭成员情况。其次，周某秋作为周某鹏子女之一受周某鹏委托在房屋买卖合同及房款收条上签字确认。最后，姜某菲已实际支付购房款，周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰无证据证明上述购房款明显低于市场价值。
综上所述，周某鹏与姜某菲签订的房屋买卖合同合法有效。周某鹏去世后，姜某菲要求其法定继承人配合办理房屋过户登记手续于法有据，法院予以支持。
本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
裁判结果
判决：周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰于判决书生效之日起七日内配合姜某菲将位于北京市丰台区一号房屋过户至姜某菲名下。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，诉争房屋系周某鹏在林某涵去世后于2003年以周某鹏的名义申请购买且已支付相应购房款。2005年，周某鹏与姜某菲签订房屋买卖合同，后周某鹏、周某秋出具收条，载明收到姜某菲买房款25万元。周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰主张周某鹏与姜某菲构成恶意串通，未能就此提供充分证据，亦无证据证明上述购房款明显低于市场价值。
法院综合本案审理情况认定周某鹏与姜某菲签订的房屋买卖合同合法有效，判令周某聪、周某丽、周某秋、周某舞、吴某亮、周某兰配合办理房屋过户登记手续，并无不当。
