北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某雨向一审法院起诉请求判决：1.确认郭某丽与金某欢之间的房屋买卖合同无效；2.金某欢、秦某兰承担本案诉讼费用。
金某欢、秦某兰上诉请求：撤销一审判决并改判，上诉费由秦某雨、秦某丹、秦某辉承担。
事实与理由：金某欢、秦某兰主张金某欢取得涉案房屋是事实上的获遗赠行为，遗赠人是郭某丽；秦某雨、秦某丹、秦某辉在秦某鹏去世后均已获得父母遗留利益，秦某兰也因此获得父母遗留利益，即涉案房屋转到秦某兰之子金某欢名下；
郭某丽以出卖方式将涉案房屋转移登记至金某欢名下系真实意思表示，一审判决认定该行为损害第三人利益属于认定事实错误；一审判决该房屋买卖合同无效属于认定事实不清，适用法律错误。
被告辩称
秦某雨辩称，同意一审判决。
秦某辉辩称，同意一审判决。
秦某丹未提交书面答辩意见。
法院查明
秦某鹏与郭某丽系夫妻，二人婚后育有四女，分别为秦某雨、秦某辉、秦某丹、秦某兰，金某欢系秦某兰之子。秦某鹏于2011年1月23日去世，郭某丽于2012年12月30日去世，秦某鹏与郭某丽父母均先于其去世。2005年10月18日，郭某丽（购房人，乙方）以其个人名义与北京市丰台区房屋经营管理服务中心（售房单位，甲方）签订《房改出售直管公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将坐落在丰台区一号两居室壹套，按2001年成本价出售给乙方，经计算实际成交价为33570元，乙方应交纳公共维修基金1894元，两项合计乙方应付金额35464元；
甲方根据有关规定，给予乙方工龄折扣，现住房折扣、并对旧楼给予成新折扣；乙方成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。2005年11月30日，郭某丽取得京房权证，并将坐落于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）登记在其名下。
2011年9月19日，郭某丽（出卖人）与金某欢（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区一号，该房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为321163．7元。合同尾部有出卖人郭某丽签字，买受人处有金某欢签字。同日，郭某丽将一号房屋转移登记至金某欢名下，载明由金某欢单独所有，当日金某欢缴纳房屋买卖契税3211．64元、房屋登记费1032元。
庭审中，各方均认可购买一号房屋用了郭某丽与秦某鹏的工龄，也是二人出的购房款。秦某雨、秦某辉均认为涉案房屋系父母的夫妻共同财产。秦某兰认为房屋是郭某丽的个人财产。秦某丹表示不清楚归属。
关于房屋买卖合同上的签字，秦某兰、金某欢均表示系郭某丽本人书写，房产中心有录像，秦某雨不认可其陈述，并表示房产中心没有录像，秦某辉与秦某丹均表示郭某丽是文盲，不会写字。关于购房款的支付，秦某兰及金某欢均表示金某欢仅向郭某丽给付1000元购房款，其认为合同中约定的32万多元的房款系郭某丽的真实意思表示，但因为郭某丽知道金某欢没钱，所以只要求金某欢给1000块钱，并表示1000元房款直接就给了郭某丽，没写收条。对于以上陈述，各方当事人均未提交证据。
关于诉讼时效问题，秦某兰表示买卖合同签订于2011年9月签完。秦某雨称其是2018年5月与秦某兰发生争吵之后才知道一号房屋卖给金某欢，故提起此次诉讼。秦某辉对秦某兰所述亦不认可，称系接到法院关于此次诉讼的通知才知道一号房屋卖给金某欢。
法院认为，本案的争议焦点为郭某丽与金某欢签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是否有效以及秦某雨的起诉是否已经超过诉讼时效。结合查明事实及当事人陈述，一号房屋系郭某丽与秦某鹏婚姻关系存续期间以成本价购买，使用了双方工龄且购房款由其夫妻二人支付，虽登记在郭某丽一人名下，但依据相关法律规定应认定为夫妻共同财产。
2011年1月23日秦某鹏因病死亡后，未对其所占涉案房屋份额进行分割继承。2011年9月19日，郭某丽以其个人名义与秦某兰之子金某欢签订房屋买卖合同，将一号房屋以约定的321163．70元的价格卖给金某欢并办理了房屋转移登记。但庭审中，秦某兰及金某欢自认其实际仅支付了1000元的购房款。法院认为，郭某丽与金某欢虽于2011年9月19日签订了房屋买卖合同，双方就房屋买卖的事实作了相关约定，但双方在房屋交付、违约责任及权属登记等重要事项上均未作出明确约定；
关于金某欢自认的其向郭某丽仅支付1000元购房款的事实，虽无收条予以证明，但无论是否支付该1000元，均不仅远低于合同约定的购房金额，甚至低于2005年郭某丽夫妇购买涉案房屋的价格，明显属于以不合理的低价转让出卖标的物的行为；此外，郭某丽在其丈夫秦某鹏去世后以其个人名义对涉案房屋所有权进行处分，以出卖方式将房屋转移登记至金某欢名下，实质上剥夺了秦某鹏其他继承人即秦某雨、秦某丹、秦某兰、秦某辉的继承利益，系对其利益的损害。
故结合郭某丽与金某欢签订的房屋买卖合同内容、购房款支付、剥夺其他当事人继承利益等情形，可以判断双方签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》并非双方真实的意思表示，双方的行为属于以虚构房屋买卖的事实掩盖真意，以将房屋转移登记至金某欢名下，将房屋归金某欢个人所有。该行为既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应属无效。
关于诉讼时效的问题，依据相关法律规定可知，诉讼时效仅适用于对债权请求权的抗辩，确认合同无效的诉讼请求系形成权之诉，不适用诉讼时效的规定。故秦某兰、金某欢主张一号房屋系郭某丽个人所有、房屋买卖合同系双方真实意思表示、秦某雨的起诉已超过诉讼时效的答辩，均无事实与法律依据，法院均不予采信。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
裁判结果
确认郭某丽与金某欢于签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
房产律师靳双权点评
本案中，一号房屋系秦某鹏与郭某丽夫妻关系存续期间购得，虽然该房屋原登记于郭某丽个人名下，但实际应为秦某鹏与郭某丽的夫妻共同财产。秦某鹏去世后，一号房屋中属于秦某鹏的份额应当作为遗产由郭某丽、秦某雨、秦某丹、秦某辉、秦某兰共同继承。
现并无证据表明各继承人已经就一号房屋处理达成一致意见，考虑到金某欢系秦某兰之子，应对家庭内部遗产处理的实际情况有所了解，法院认定郭某丽与金某欢就一号签订的买卖合同损害其他继承人的合法权益，作出确认上述合同无效的处理，并无不当。
