北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某丽向一审法院起诉请求：1.判令赵某霞、周某坤返还吴某丽售房款108万元；2.判令赵某霞、周某坤共同返还108万元售房款的利息；3.判令赵某霞、周某坤承担全部诉讼费用。
赵某霞、周某坤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴某丽的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由吴某丽承担。
事实与理由：一、赵某霞、周某坤与吴某丽之间不存在保管合同关系，一审法院认定存在保管合同关系错误。1.吴某丽主张其与赵某霞、周某坤存在保管合同关系，对于该主张吴某丽负有举证义务；2.北京市一号房屋（以下简称一号房屋）的实际权利人是赵某霞、周某坤，赵某霞、周某坤与吴某丽之间存在口头借名买房合同关系；3.一号房屋在出卖八年后，吴某丽才向赵某霞、周某坤主张返还售房款，说明赵某霞、周某坤才是一号房屋的实际权利人，双方不存在保管合同关系。二、一审法院认为，如赵某霞、周某坤对一号房屋存在产权纠纷，可通过法律途径另行解决，这种审判方式存在错误。
被告辩称
吴某丽辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵某霞、周某坤的上诉请求，维持一审判决。一、吴某丽和赵某霞、周某坤之间保管合同关系成立。1.吴某丽在一审中已提交充分的证据证明双方形成事实上的保管合同关系。45万元代收不意味着房款归赵某霞所有，而是代为保管款项，亲属间口头约定更符合常理；另外63万元售房款，因为银行卡一直由赵某霞保管，所以保管关系成立，转款行为只是款项保管地点的变更，不改变保管合同关系的性质，后虽销户，但不影响赵某霞、周某坤保管吴某丽钱款的事实。
本案保管合同关系符合生活常理的事先口头约定，之后又形成赵某霞代为保管45万元现金和63万元银行卡事实上的保管合同关系。
2.赵某霞、周某坤未举证否定这种关系，原一审期间主张是吴某丽的还款，原二审期间主张是吴某丽的还款及给孙女治病的钱，再审期间赵某霞、周某坤又主张为涉案房屋实际产权人，双方之间为口头借名买房关系，前后陈述矛盾，不足采信；3.赵某霞、周某坤以吴某丽卖房后八年才主张权利为由否定双方之间存在保管合同关系，无事实及法律依据，其主张不能成立。法律规定寄存人可以随时领取保管物，吴某丽何时主张权利不能改变本案法律关系的性质。二、赵某霞、周某坤如对涉案房屋产权存有异议，应通过法律途径另行解决。
法院查明
吴某丽系周某坤之母，赵某霞与周某坤系夫妻关系。
2007年10月15日，吴某丽（出卖人）与高某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某丽出售位于北京市一号房产，双方通过北京Y公司居间介绍成交，房屋成交价格为108万元。2007年11月6日，吴某丽与高某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方各自亲自办理转移登记手续。
2007年10月15日，高某一次性支付购房款现金45万元。赵某霞为高某出具了收据，内容为：今收到位于北京市一号购房款首付四十五万元整。赵某霞作为代收人在收据上签字，吴某丽作为收款人在收据上签了字。
2007年10月16日，赵某霞持吴某丽身份证代吴某丽向银行申请开立账户，银行卡由赵某霞持有。
2007年11月7日，高某与S银行签订《个人购房借款/担保合同》，载明贷款人根据高某申请同意发放63万元贷款，用于购买一号房产，高某授权贷款人将贷款划入吴某丽名下账户。当日，高某将63万元转账至吴某丽名下银行卡。2007年11月8日，吴某丽名下账户中的63万元转入赵某霞名下账户。当日，赵某霞办理了该账户的注销手续。
1997年8月吴某丽配偶周某鹏去世。2015年1月，周某坤以周某龙为被告，以周某文、周某杰、周某鑫、吴某丽为第三人，要求判决确认周某龙将周某鹏死后遗留房产转移至周某龙名下的房屋买卖合同无效。经审理后，北京市西城区人民法院于2015年4月作出判决，确认合同无效。2016年12月，周某坤以法定继承纠纷为案由将吴某丽、周某龙、周某文、周某杰、周某鑫诉至法院。
北京市西城区人民法院作出判决书生效后，吴某丽申请强制执行。吴某丽收到发放的执行案款854946元。经核算，吴某丽所收到发放的执行案款中包括赵某霞、周某坤保管的售房款79万元、利息53246元以及诉讼费11700元。
法院认为：本案争议焦点在于吴某丽主张的保管合同是否成立，其诉讼请求应否得到支持。
我国法律规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同；保管合同自保管物交付时成立。本案中，吴某丽与赵某霞、周某坤之间未签订书面保管合同，但综合相关事实，吴某丽与周某坤和赵某霞系母子关系和婆媳关系，吴某丽提出出卖其名下涉案房屋后，相关手续均由赵某霞出面办理，所得房款亦存于赵某霞处。
吴某丽主张其已年近八十岁，其将房款交由赵某霞、周某坤保管用于养老，具有合理性。在双方当事人发生纠纷后，赵某霞、周某坤先后提出涉案款项系吴某丽偿还的债务，给周某坤、赵某霞之女治病的费用，均未提供可信证据。本案再审后，赵某霞、周某坤所提出的涉案房屋的实际产权人应是赵某霞、周某坤，出售所得的相关款项应当为赵某霞、周某坤实际所有的主张，同样缺乏有效证据支持。因此，法院认定吴某丽和赵某霞、周某坤之间形成保管合同关系。
保管合同成立并生效，吴某丽作为保管合同的权利人，有权要求保管合同的义务人赵某霞、周某坤返还保管物。应返还保管物的数额是本案另一争议焦点。
庭审中，吴某丽提供的之前案谈话笔录和2007年10月15日的收据。上述证据可以证明，涉案房屋买受人高某于2007年10月15日支付了购房款现金45万元，赵某霞收取了该款，并向高某出具了收据。高某出庭作证所陈述的事实与吴某丽提供的收据形成了证据链，能够证明2007年10月15日赵某霞收取45万元的事实，同时也否定了原审中赵某霞、周某坤所述45万元收条只是首付款确认函以及赵某霞收取的现金数额仅为16万元的陈述。吴某丽提供的银行转账凭证等证据载明，赵某霞持有的吴某丽名下的银行卡于2007年11月7日收到高某支付的63万元购房款后，于第二天即将该款转出，并将该款存至其本人名下账户。
综合上述证据，可以认定赵某霞分两次收取购房款共计108万元之事实成立。本案审理中，赵某霞、周某坤提出，赵某霞、周某坤收取购房款为84万元，以及吴某丽收取了部分购房款，缺乏证据支持，不予采信。现吴某丽要求赵某霞、周某坤返还全部购房款108万元，于法有据，应予支持。关于吴某丽主张利息，考虑到吴某丽与赵某霞、周某坤之间未就保管期限、保管方式等作出明确约定，故该请求予以支持。同时应扣减赵某霞、周某坤已实际支付的本金和利息。对于吴某丽该项诉讼请求超出认定部分，不予支持。
关于赵某霞、周某坤的答辩意见。在本案再审后，赵某霞、周某坤一改在本案原审中涉案款项属于吴某丽偿还的债务，二审上诉中增加的涉案款项用于其女儿就医等答辩意见及主张，改变答辩意见为涉案房屋属于周某坤、赵某霞的房产，据此不同意返还购房款。对此，法院认为，我国实行房屋产权登记生效制度，涉案房屋登记在吴某丽名下，吴某丽即为该房屋的所有权人。如果周某坤、赵某霞对此有异议，可通过法律途径另行予以解决。
本案中，赵某霞、周某坤提供的物业收费凭证等证据与房屋所有权的认定无直接关系，其据此不同意返还保管物的答辩意见，不予采纳。赵某霞提出，涉案房屋出卖后，其收取的购房款为84万元，亦与涉案证据不符，不予采信。
裁判结果
被告周某坤、被告赵某霞于本判决生效后七日内向原告吴某丽返还108万元（已给付79万元，实际应执行29万元）及利息。
房产律师靳双权点评
我国实行房屋产权登记生效制度，涉案房屋登记在吴某丽名下，吴某丽即为该房屋的所有权人，吴某丽基于赵某霞、周某坤之间的亲属关系，将涉案房屋售房款交由赵某霞、周某坤保管具有合理性，双方形成了事实上的保管合同关系，吴某丽有权要求赵某霞、周某坤返还售房款。原判生效后，赵某霞、周某坤并未对此申请再审，吴某丽提交了新证据证明赵某霞收到售房款金额为108万元。
法院根据查明的事实及证据，判决赵某霞、周某坤返还吴某丽108万元及利息，判决结果并无不当。
