北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某亚向一审法院起诉请求：1.确认赵某文与孙某英于2002年7月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2.赵某文将涉案房屋过户给陈某亚并腾退该房屋；3.诉讼费用由赵某文承担。
赵某文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈某亚的全部诉讼请求。
事实和理由：1.赵某文与孙某英签订《契约》约定赵某文以孙某英的名义购买北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋是赵某文的个人财产，不是孙某英和陈某亚的夫妻共同财产；2.赵某文与孙某英签订的《契约》为借名买房协议，《房屋买卖合同》是该协议的附属合同，并不独立存在，赵某文已经将房款交付房地产公司，所以无需再向孙某英支付，一审法院认定《房屋买卖合同》为赠与协议，是错误的；
3.赵某文与孙某英发展成为男女朋友关系是在借名买房之后，且与本案无关；4.一审法院以无权处分为由认定《房屋买卖合同》无效，适用法律错误；5.陈某亚作为部分所有权人，无权要求腾房。
被告辩称
陈某亚辩称，同意一审法院判决，不同意赵某文的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵某文提起上诉只是为了拖延诉讼时间，涉案房屋买卖合同已被判决无效，赵某文没有继续占用涉案房屋的依据，只能腾退给陈某亚，至于继承人之间如何分割是另外的问题。
法院查明
陈某亚与孙某英于1987年4月16日登记结婚。孙某英于2013年7月23日去世。
1999年9月8日，孙某英与北京T公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定孙某英购买涉案房屋，房屋售价为1078754元，其中首付款为328754元，另向银行贷款750000元。1999年9月29日，孙某英办理了涉案房屋入住手续。
2001年11月7日，孙某英与北京T公司签订《北京市内销商品房预售契约》补充协议，约定孙某英所购涉案房屋，依据实测面积，该房屋最终结算价款为1110053元。2002年7月4日，孙某英取得涉案房屋的所有权证。
2002年7月15日，孙某英与赵某文签订《房屋买卖合同》，约定赵某文以100万元人民币价格购买涉案房屋，赵某文一次性付清房款，孙某英协助赵某文办理该房产产权过户事宜。2002年9月23日，孙某英协助赵某文将涉案房屋过户至其名下，赵某文于同日取得涉案房屋所有权证。
审理中，陈某亚主张孙某英以买卖的形式将涉案房屋转移给赵某文系无权处分行为。赵某文表示涉案房屋系其以孙某英的名义购买，据此赵某文提交1999年7月25日的《契约》，内容为：“乙方急于在北京购买海淀区房屋一套。由于乙方是外地户口，在北京购房需烦杂手续以及费用。兹委托朋友甲方以其名义购房，双方协商同意，就该房屋订立契约。
一、房屋产权归乙方所有。二、银行按揭事宜由甲方负责办理。三、该房屋首负（付）款，每月还款，房屋保险金及一切房屋产权费用和贷款费用均由乙方支付。相关法责任由乙方负责。四、在适当时候，甲方协助乙方把房屋产权转案给乙方。房屋的一切相关材料均由乙方负责保管。甲方：孙某英；乙方：赵某文。”
陈某亚对契约的真实性不予认可。赵某文还表示涉案房屋的首付款及贷款均由其出资，但未提交相应证据，赵某文亦未提交证据证明其向孙某英支付了购房款。赵某文向法院提交涉案房屋产权证的原件，除此之外未能提交其他购买涉案房屋的相关手续。陈某亚表示其在整理孙某英遗产时才知晓涉案房屋的购买与出售，其处亦未找到相关购房手续。
审理中，陈某亚表示赵某文与孙某英存在非正常男女关系，涉案房屋转移至赵某文名下存在明显恶意。陈某亚提交公证书，内容为：孙某丹的父亲是孙某英，母亲是赵某文。赵某文认可与孙某英育有非婚生女的事实，表示其与孙某英系2003年初发展为男女朋友关系。陈某亚提交其与孙某英签订的家庭协议、其与孙某英的书信往来，证明孙某英与赵某文长期存在非正当男女关系，赵某文对孙某英已婚的事实亦明知。
赵某文对家庭协议、书信往来的真实性不予认可，并提出书信往来与本案无关。
陈某亚提交2002年5月22日物业公司盖章的证明复印件，内容为：“兹有孙某英先生系海淀区一号房屋业主，在此居住。”用以证明孙某英与陈某亚共居的事实。赵某文对证明的真实性不予认可。陈某亚提交1999年10月、11月客户为孙某英、送货地址为涉案房屋的家具销售合同、送货单及顾客特殊订单以及2013年2月26日至2014年2月25日物业收费通知单、2006年11月物业费及供暖费发票、孙某英在银行的账户明细，证明孙某英为涉案房屋购买家具、建材的支出并供养涉案房屋。
赵某文对家具销售合同、送货单及顾客特殊订单的真实性不予认可，对物业收费通知单的真实性认可，表示赵某文系借名买房，但未进行物业交割，并表示发票、银行账户明细与本案无关。陈某亚还提交孙某英在银行的账户明细，表示孙某英使用银行账户向赵某文共转账921000元，证明孙某英持续供养赵某文，且赵某文没有支付房屋价款的能力。赵某文表示上述银行账户明细发生在2009年至2013年期间，与本案无关。
根据陈某亚的申请，法院前往涉案房屋的现物业公司调取涉案房屋的相关档案。其中有孙某英与物业公司、北京市K装修公司签订的《装修管理协议书》、装修申请登记表、孙某英办理入伙手续书、赵某文于1999年12月25日作为住户成员的住户成员情况登记表。陈某亚对上述材料的真实性均予以认可。赵某文表示上述材料与事实不符。
另查，法院之前判决书，判决：一、确认孙某英与赵某文于二○○二年七月十五日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回陈某亚的其他诉讼请求。宣判后，赵某文不服提出上诉。北京市第一中级人民法院裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判，发回重审。
法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一、孙某英与赵某文签订的《房屋买卖合同》的性质；二、该《房屋买卖合同》的效力。对此法院分别予以论述。
关于第一项争议焦点，赵某文虽然主张其与孙某英系借名买房关系，但除提交房屋所有权证书外，未提交其他购房手续及对涉案房屋的购买存在出资的证据，且根据法院调取的证据，涉案房屋的入住事宜系孙某英办理，赵某文系1999年12月25日以住户成员的身份入住涉案房屋，结合陈某亚提交的客户为孙某英的家具销售合同、送货单等相关证据亦可以证明孙某英对涉案房屋的实际投入。结合赵某文的收入情况及孙某英与赵某文的关系，可以认定孙某英与赵某文之间系名为买卖实为赠与的法律关系。
关于第二项争议焦点，依据法律规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中，涉案房屋系孙某英于1999年9月8日购买，于2002年7月4日取得房屋所有权证。孙某英购买房屋、支付房款、取得所有权证书均处于其与陈某亚的夫妻关系存续期间，在并无相反证据的情况下，可以认定涉案房屋在孙某英赠与赵某文之前，属于孙某英、陈某亚的夫妻共同财产，孙某英与陈某亚系涉案房屋的共同共有人。
共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案中，孙某英采用名为买卖实为赠与的方式，与赵某文签订《房屋买卖合同》并据此将涉案房屋的所有权转移至赵某文名下。首先，该行为发生于孙某英与陈某亚夫妻关系存续期间，陈某亚系涉案房屋的共同共有人。其次，经法院已认证的证据显示，孙某英与赵某文签订《房屋买卖合同》、办理涉案房屋所有权转移手续过程中，陈某亚并未签字予以确认，亦无证据证明陈某亚对此在事先知情或事后追认。再次，法院已认定孙某英与赵某文之间的系名为买卖实为赠与的法律关系，赵某文并未支付对价，不属于有偿取得。
综上，孙某英作为涉案房屋的共同共有人之一，擅自处分共有财产，赵某文未支付对价，不符合善意取得的法定条件，因此法院认定孙某英与赵某文签订的《房屋买卖合同》侵犯了陈某亚对涉案房屋依法享有的权利，应属无效。
基于对上述两项争议焦点的论述，法院认为，无效的民事法律行为自始无效，虽然孙某英于2013年7月23日去世，但不改变其与赵某文签订的《房屋买卖合同》的无效状态。陈某亚依法有权追回涉案房屋，法院对陈某亚提出的第一项诉讼请求予以支持。
关于陈某亚提出的第二项诉讼请求，法院在前文已经认定《房屋买卖合同》无效，根据无效合同的处理原则，赵某文应当将涉案房屋腾退并交还陈某亚，并负有配合办理涉案房屋所有权转移手续的义务。
鉴于孙某英已去世，涉案房屋的共有性质由共同共有转化为按份共有，即陈某亚享有涉案房屋50%的所有权，对于原属孙某英的50%所有权，因除陈某亚外孙某英还有其他第一顺位继承人，且未参与本案诉讼，故对于原属孙某英的50%所有权，可由孙某英的第一顺位继承人另行解决，法院在本案中不予处理。对于陈某亚提出的第二项诉讼请求，法院对与法院认定相符的部分予以支持，对于其余部分不予支持。
本院二审期间，赵某文提交购楼客户个人资料卡，以证明涉案房屋实际购买人是赵某文，赵某文与孙某英是借名买房的关系。陈某亚认为该证据不属于二审新证据，对该证据的真实性不认可。
裁判结果
判决：一、确认孙某英与赵某文于签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认陈某亚享有坐落于北京市海淀区一号房屋50%的所有权份额；三、自本判决生效之日起十日内，赵某文将坐落于北京市海淀区一号房屋腾退并交还陈某亚；四、驳回陈某亚的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点如下：一、赵某文与孙某英是否存在借名购买涉案房屋的法律关系；二、赵某文与孙某英就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的效力以及赵某文是否应当将涉案房屋过户给陈某亚并腾退该房屋。
一、赵某文与孙某英是否存在借名购买涉案房屋的法律关系。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，孙某英与北京T公司签订《北京市内销商品房预售契约》购买涉案房屋，并于2002年7月4日取得涉案房屋的所有权证。赵某文主张涉案房屋系其借用孙某英的名义购买，应当就此提供证据。首先，关于涉案房屋的出资情况，赵某文提供的购楼客户个人资料卡不足以证明其对涉案房屋有出资，赵某文亦未提供其他证据证明涉案房屋的购房款由其实际支付；
其次，关于涉案房屋的装修及居住情况，根据陈某亚在庭审中提供的证据及法院调取的证据，可以证明涉案房屋的入住手续系孙某英办理，孙某英亦参与了涉案房屋的装修事宜；再次，虽然赵某文提供了涉案房屋的产权证原件，但未能提供涉案房屋购买时的其他材料，且鉴于赵某文与孙某英的关系，其能够提供产权证原件亦不足以说明其系作为涉案房屋的实际出资人持有相关证件。
综上，仅凭赵某文提供的其与孙某英签订的《契约》，不足以证明双方存在借名购买涉案房屋的法律关系。
二、赵某文与孙某英就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的效力以及赵某文是否应当将涉案房屋过户给陈某亚并腾退该房屋。
恶意串通，损害第三人利益的合同无效。由上所述，赵某文与孙某英之间不存在借名购买涉案房屋的法律关系，涉案房屋系孙某英在与陈某亚的夫妻关系存续期间购买，应当属于孙某英与陈某亚的夫妻共同财产。孙某英与赵某文签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以100万元的价格出售给赵某文，并将涉案房屋过户至赵某文名下，但赵某文并未实际支付购房款，孙某英亦未向赵某文主张过该购房款，故法院认定孙某英与赵某文之间名为买卖实为赠与，是正确的。
现依据本案查明的事实，鉴于赵某文与孙某英的朋友关系，赵某文应当明知孙某英已婚，且涉案房屋购买于孙某英夫妻关系存续期间，应属于孙某英与其配偶陈某亚的夫妻共同财产。在此情况下，孙某英未经陈某亚同意将涉案房屋赠与赵某文，赵某文接受赠与，双方均具有恶意，损害了陈某亚作为涉案房屋共有权人的利益，法院认定孙某英与赵某文签订的《房屋买卖合同》无效是正确的。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现孙某英与赵某文签订的《房屋买卖合同》无效，赵某文没有占有使用涉案房屋的合法依据，应当将涉案房屋返还，鉴于孙某英已经去世，故法院判决赵某文将涉案房屋返还给共有权人陈某亚，并无不妥，应予维持。同时，因涉案房屋属于孙某英与陈某亚的夫妻共同财产，陈某亚对涉案房屋享有50%的份额，涉案房屋中孙某英的份额尚未分割，故法院未判决将涉案房屋过户至陈某亚名下，仅确认陈某亚享有涉案房屋50%的份额，未侵害陈某亚的合法权益，陈某亚亦未就此提出上诉。
就孙某英享有的涉案房屋50%份额，可由其继承人另行解决。赵某文以其与孙某英之间存在借名买房法律关系，其系涉案房屋权利人为由，不同意返还涉案房屋，无事实依据，法院不予支持。
