北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某文、高某向本院起诉请求：1.判令原告陈某文、高某一次性向第三人M银行清偿《个人住房借款合同》项下本金及利息后，第三人M银行协助办理位于北京市朝阳区一号房屋解除抵押登记手续；2.判令被告陈某鹏、吴某协助原告陈某文、高某办理位于北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至原告陈某文名下;3.请求判令本案诉讼费用由被告陈某鹏、吴某承担。
事实和理由:陈某文、高某系夫妻，陈某鹏系二人之子。陈某文、高某欲购房，担心贷款成本高，商定借用陈某鹏名义购房，待条件成就时由陈某鹏配合办理过户手续。2007年4月26日，高某支付2万元定金。2007年4月27日，高某借用陈某鹏名字签订《北京市商品房预售合同》，购买诉争房屋，合同约定总价款为1352866元，合同签订当日支付682866元，余款67万贷款。
陈某文、高某支付了购房款、代收印花税。此后，陈某文、高某以陈某鹏名义在银行办理贷款。2007年6月，陈某文、高某办理收房，交纳房屋差价款、产权代办费。后续贷款还款也由陈某文、高某偿还。房屋由陈某文、高某居住至今。陈某文、高某多次要求陈某鹏办理过户手续，遭到拒绝。
被告辩称
被告陈某鹏、吴某辩称：原告陈某文、高某与被告陈某鹏、吴某之间不存在借名买房合同关系，系赠与，原告陈某文、高某所述不符合事实，请法院驳回其诉请。
事实和理由：2007年陈某文、高某预为陈某鹏购买婚房，协商由陈某文、高某支付首付款和相关费用，由陈某鹏还贷，且陈某文、高某帮助还贷。之后陈某鹏签订商品房预售合同。高某性格强势，与陈某鹏和吴某关系紧张。陈某文、高某看到陈某鹏和吴某在一起，故提起虚假诉讼。各方之间关系为赠与。2007年陈某鹏恰婚龄有购房需要，陈某文、高某有多套住房且全款购买。诉争房屋系贷款，与陈某文、高某购房习惯不同，且陈某文、高某有全款购房能力，陈某文、高某担心贷款成本高的表述与常理不符。
陈某文、高某与陈某鹏、吴某矛盾激烈后私自更改还款账户可印证赠与目的。涉诉房屋取得多年陈某文、高某从未行使过权利。陈某鹏2007年至2008年偿还过房贷且陈某文、高某未拒绝。不居住不代表丧失房屋所有权。根据规定，陈某文、高某主张无法律依据和协议约定。
第三人M银行述称：根据法律规定，借款人陈某鹏就诉争房屋在贷款本息全部清偿前，其与M银行所签定借款合同、抵押合同等法律文件依然具有法律效力；担保权未获清偿前，M银行不同意解除抵押放弃担保权利。若法院认定借名买房合同关系成立，M银行要求借款人或代偿人一次性清偿全部贷款本息，结清金额以实际还清之日为准。
法院查明
陈某文与高某系夫妻关系，陈某鹏系二人之子，吴某与陈某鹏系夫妻关系。
2007年4月27日，陈某鹏与北京Y公司（以下简称Y公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定：陈某鹏购买诉争房屋；房屋总价款1352866元；采用贷款方式付款，首期支付购房款50%，其余向M银行或公积金管理机构借款支付。陈某鹏作为借款人与M银行作为贷款人、Y公司作为保证人，签订《个人住房借款合同》，约定：借款人借款用于购置诉争房屋，借款67万。每月归还本息4846.59元。前述购房和借款合同载明联系电话系陈某文手机号。
北京某物业服务有限公司开具《居住证明》，载明：业主高某、陈某文现住址为诉争房屋，入住时间2007年，有效期至2020年4月30日。陈某文、高某提供北京某物业服务有限公司的缴费通知单、物业费发票、银行对账单、北京银行对账单、燃气卡交易明细、车位缴费票据，以证明陈某文、高某实际居住于诉争房屋。
陈某文、高某提供银行转账记录，证明陈某文曾定期向陈某鹏转账，数额与每月定期还贷数额基本一致。陈某文、高某提供银行活期账户交易明细，证明归还房贷情况。陈某鹏亦提供银行交易流水，证明其曾偿还过2007年7月至2008年3月期间房贷。
陈某文、高某还提供2003年5月4日及同年9月10日购买其他房屋的合同。
另查一，陈某文提供网上打印购房家庭填报信息表，显示内容：申请日期2020年5月13日，陈某文，已婚，家庭人口2人，家庭成员高某，核验信息初步核验通过。
另查二，购房合同现由陈某文、高某保管。
裁判结果
一、本判决生效之日起三十日内，原告陈某文、原告高某向第三人M银行偿还位于北京市朝阳区一号房屋的剩余银行贷款本息(以银行核定金额为准)，被告陈某鹏、被告吴某负有协助义务。第三人M银行于收到全部贷款本息后三十日内协助办理上述房屋解除抵押登记手续;
二、本判决第一项履行完毕后十五日内,被告陈某鹏、被告吴某协助将北京市朝阳区一号房屋办理过户至原告陈某文名下,由此产生税费及相关费用由原告陈某文承担。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为陈某文、高某与陈某鹏之间是否存在借名买房关系。就此,法院从以下四方面分析：首先,借名买房是否具有合理性。陈某文、高某提供了2007年4月27日之前签订的其他购房合同，再次购买诉争房屋存在贷款能力受限的可能，故借用陈某鹏名义购房在当时情形下具有一定合理性；其次，购房合同及相关票据原件由陈某文、高某持有；再次，诉争房屋自始由陈某文、高某以自有名义实际居住；最后，根据本案查明事实，涉诉房屋购房款及相关费用基本由陈某文、高某支付。虽然陈某文、高某与陈某鹏之间未签订书面借名买房协议，但考虑各方的近亲属关系，不宜苛求各方须以书面方式约定彼此权利、义务。
陈某鹏辩称曾偿还过短期房贷，故法律关系不属于借名买房，但结合当时其年龄、收入情况和支付款项与整体房价的比例，法院对陈某鹏辩称意见不予采信；陈某鹏还辩称陈某文、高某将诉争房屋向其赠与，因父母不负有向子女赠与房屋的法定义务，陈某鹏未就赠与关系成立提供充分证据证明，借名购房发生时陈某鹏尚未届至法定婚龄，且陈某文、高某对陈某鹏主张不予认可，故法院对陈某鹏的辩称意见亦不予采信。
另需指出，诉争房屋虽购买于陈某鹏与吴某婚前，但考虑诉争房屋还贷期间延续至二人婚姻关系存续期间，故吴某亦负有相关配合义务。
