北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某刚向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告配合将位于北京市昌平区一号房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：被告系原告的兄弟媳妇，2006年12月28日，原告借用被告名义与北京R公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市昌平区一号房屋；案涉房屋的购房款及税费等相关费用均由原告支付，房屋交付后原告对案涉房屋进行了装修，并且案涉房屋始终由原告一家居住使用。后原被告双方还约定待案涉房屋购买满5年之后，被告将案涉房屋过户至原告名下。
在案涉房屋购买5年后，原告及其家人曾多次催促被告将房屋产权过户至原告名下，但被告以各种理由推托拒绝。后被告将原告起诉至法院，要求原告腾退案涉房屋。原告认为，原告出资借用被告名义购买了案涉房屋。现被告应该依据双方约定将房屋产权过户至原告名下。为依法维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。
林某兰上诉请求：请求本院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
其主要上诉理由为：1、一审判决对林某兰提交的证据未予采信没有正当理由，且存在规避案件基本事实的问题。一审判决未采纳赵某鹏的视频录像及相关证明，赵某刚提交的《协议书》系赵某鹏所写，在案双方并无涉案房屋居住权归属及过户的相关规定。一审判决未查明赵某刚取得北京户口的时间及申请保障性住房的情况，赵某刚在申请限价商品房时未将涉案房屋作为其权益房产进行申报，说明双方未就借名买房及房产过户达成一致意见。2、一审判决对合同订立形式进行选择性适用，显失公平。3、一审判决适用法律错误。
被告辩称
林某兰一审辩称：一、赵某刚提出的诉讼请求缺乏事实依据。赵某刚诉请要求被告林某兰配合将位于北京市昌平区一号房屋过户至其名下，缺乏事实依据。1、诉争房屋的所有权人为林某兰。2005年8月15日，林某兰因住宅房屋被拆迁，拆迁人允许林某兰购买经济适用房一处。2008年11月13日，林某兰取得了诉争房屋的《房屋所有权证》，后经补证取得《不动产权证书》。2、原被告之间不存在针对案涉房屋过户的约定。原告的兄弟赵某英与林某兰系夫妻关系。
2005年9月原被告双方口头协商由赵某刚代垫购房款并暂时居住在该房屋处。一旦赵某刚取得北京户口，应无条件腾退房屋。双方未曾约定将诉争房屋过户至赵某刚名下。赵某刚对诉争房屋的居住使用不等同于拥有所有权。林某兰基于亲戚关系让赵某刚居住在诉争房屋内符合常理。
3、赵某刚不能证明双方存在真实的借名买房关系。2006年12月28日，林某兰与建设单位北京R公司签订《北京市商品房预售合同》。2012年4月27日，赵某刚户口迁入北京。但直至2019年林某兰提起的诉讼，赵某刚才拿出一份没有林某兰签名的《协议书》，证明林某兰同意5年之后过户给赵某刚，《协议书》落款时间为2007年11月4日。林某兰认为，如果双方存在借名买房的真实意思表示，赵某刚没有必要不经林某兰签字而签署《协议书》，林某兰也没有必要拒绝签字。
这十二年中，赵某刚没有要求林某兰签过字，本身不合常理。此外，根据《协议书》的约定，如果约定5年之后过户属实，而赵某刚恰恰5年中已取得北京户口，为什么这7年间赵某刚从未主张过户呢？事实上，赵某刚想取得诉争房屋的所有权，从未取得林某兰的同意。双方不构成借名买卖关系。
二、赵某刚存在篡改合同内容、伪造证据的违法行为。从《协议书》内容来看，第一条内容为，“一号购买款及一切费用已由赵某刚支付”，后有“特此证明”为结束语。第二条是后加的，第三条只有序号，没有内容。而且，第二条的行间距与第一条的行间距明显不符。《协议书》中两位证明人，其中赵某鑫已去世，且赵某鑫为文盲，本人不会写字；另一人为赵某鹏，是《协议书》的执笔人，也是赵某刚与赵某英的大姐。
赵某鹏已明确表示，1、《协议书》第二条不属实，当时见证时，没有第二条约定内容。赵某鹏写到“特此证明”就没有内容了。
2、《协议书》第二条内容是赵某刚在赵某英走之后又让其加上的内容，协议书三个字也是后加的。赵某刚保证会取得赵某英的同意。林某兰认为，赵某刚未经林某兰同意擅自添加《协议书》第二条内容，虚构了林某兰同意诉争房屋过户给赵某刚的假象，属于篡改合同、伪造证据的违法行为，第二条应为无效条款。而且，赵某刚需要承担相应的责任。
三、赵某刚申请限价商品住房的行为证明双方不构成借名买卖。2013年4月3日，原告与妻子田某作为申请人共同向西城区住房保障部门申请限价商品住房。申请材料显示，原告在申报住房情况时，仅提供了坐落于M号原告名下房产一套，未申报涉案房屋；原告在申报资产情况时，没有申报对诉争房屋的支付情况或相关权益。这说明，诉争房屋原告只是居住，并无所有权，赵某刚也未将诉争房屋作为其权益房产进行申报。
根据《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》，本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合标准，即3人及以下家庭年收入8．8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下；家庭总资产净值为57万元及以下。赵某刚在申报资产情况时，家庭总资产净值为40．59万元，仅为其名下一套房产的价值，未包含诉争房屋投资价值，可以说明双方并不存在借名买房的事实。
综上，赵某刚利用与林某兰之间的亲戚关系和林某兰的无戒备心理，留存房屋手续凭证并拒绝腾退房屋，自行增添条款并伪造证据，通过借名买房纠纷以达到非法占有他人不动产的目的。现林某兰与赵某英夫妻二人均伤病在身，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告赵某刚的诉讼请求，维护林某兰的合法权益。
被上诉人二审辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。
法院查明
林某兰与赵某英系夫妻关系，赵某刚与赵某英系兄弟关系。
2006年12月28日，林某兰（买受人）与北京R公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区一号经济适用房一套（以下简称诉争房屋），房款为272791元。同日，从赵某刚银行卡支出全部购房款272791元。
2007年10月22日，林某兰账号内存入35000元，存款凭条原件在赵某刚处。
2007年10月23日，林某兰上述账号支出33793．41元。同日，办理房屋入住手续，赵某刚入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由赵某刚对房屋进行了装修并居住至今。
2008年11月10日，诉争房屋所有权登记在林某兰名下。2016年6月20日，林某兰通过补证方式取得房屋不动产权证书。
关于涉案房屋的出资，林某兰陈述其给予赵某刚2万元现金，其他钱款系林某兰向赵某刚的借款，但未出具相关收据。
关于涉案房屋是否存在借名购买的约定，双方存在争议。赵某刚向法庭提交《协议书》一份，内容为“①一号房屋购买款及一切费用已由赵某刚支付（特此证明）②现居住权属于赵某刚，五年之后由林某兰过户给赵某刚。一号房主赵某英林某兰一号现居住人赵某刚。林某兰对该份《协议书》不予认可。经询问，赵某刚陈述该《协议书》上林某兰的签字是赵某英代签。林某兰陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，赵某英也记不清楚了。
现赵某刚持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。林某兰陈述，诉争房屋是借给赵某刚居住，购房材料等原件是因为赵某刚想拿房本作抵押，其把相关购房票据夹在房本中，赵某英将这些一起给了赵某刚。
经核验，赵某刚具备北京市购房资格。
法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应当予以支持。
本案的争议焦点在于赵某刚与林某兰之间是否存在借名买房合同关系。从约定上来看，赵某刚提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是林某兰所签，故对该份证据法院不予采信。借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。关于出资，林某兰辩称其出资2万元并且其余购房款是借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。
从赵某刚提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由赵某刚出资购买。诉争房屋由赵某刚进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由赵某刚持有，且赵某刚解释其借用林某兰名字购买经济适用房亦属合理。故此，法院认定赵某刚与林某兰之间成立借名买房合同关系。该合同关系是双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。
合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行，现诉争房屋具备过户的条件，故赵某刚要求林某兰协助办理过户的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
裁判结果
林某兰于本判决生效后十日内协助赵某刚办理位于北京市昌平区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至赵某刚名下。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
本案中，法院根据赵某刚的刷卡凭证认定诉争房屋由赵某刚出资，诉争房屋由赵某刚装修并一直占有使用至今，赵某刚持有购房原始票据及产权证书，并对借名购房有合理解释，认定赵某刚与林某兰之间成立借名买房合同关系，并无不当；
且诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，双方的借名买房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。法院据此判决林某兰协助赵某刚办理诉争房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至赵某刚名下，于法有据。
