北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某芳、周某鑫向一审法院起诉请求：判决周某文将位于北京市昌平区一号房屋过户至刘某芳名下。
周某文、陈某勇、朱某涛上诉请求：撤销一审判决，驳回刘某芳、周某鑫全部诉讼请求。
事实和理由：1.刘某芳、周某鑫多次变更案由和诉讼请求，捏造民事法律关系。2.北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）系周某文、陈某勇按照房改房政策购买，也已经取得了产权证书，应为周某文、陈某勇所有。3.房屋买卖合同属要式合同，应采取书面形式。口头的房屋买卖合同既不合法，也不合常理。
4.两万元属周某文向周某鹏的借款，不能认定为周某鹏的购房款。刘某芳、周某鑫借住在涉案房屋中，并不存在借名买房关系。5.周某君没有出庭，其证言不能被法院采信；周某是周某鹏的弟弟，与周某文有矛盾，其证言不足以采信；孙某有前科，其证言不能被法院采信。
被告辩称
刘某芳、周某鑫辩称，同意一审判决，不同意周某文、陈某勇、朱某涛的上诉请求和理由。
法院查明
周某鹏与刘某芳系夫妻关系，周某鑫系周某鹏与刘某芳之子。周某鹏于2000年5月31日去世，其去世时第一顺序继承人为刘某芳、周某鑫、朱某涛（周某鹏之母）。周某文与陈某勇系夫妻关系，周某文与周某鹏系姐弟关系。
涉案房屋原系周某文、陈某勇单位福利分房。1998年3月23日，周某文与昌平县房地产管理局签订《出售现住直管公房楼房协议书》，周某文当日支付房款16814元、房屋买卖手续费84元、托管费763元。1999年6月，周某文领取了涉案房屋的房屋所有权证，登记房屋所有权人为周某文。
现刘某芳、周某鑫称，1997年时周某文曾让周某鹏一家居住在涉案房屋处，当时商谈过由周某鹏购买涉案房屋，1998年3月20日周某鹏、刘某芳取款2万元，之后由周某鹏和周某文一起去使用该2万元办理了涉案房屋购房手续，因使用了周某文夫妻工龄，故由周某文签订协议购房，周某文说后续要办房产证手续，故留下了购房票据原件，之后房产证由周某文领取，并由周某文保管房产证原件，
2000年周某鹏去世后再找周某文索要房本原件并要求办理房屋过户手续时其一直推脱，直至2018年6月接到周某文电话要求其搬出涉案房屋，引发诉讼。刘某芳、周某鑫现主张：周某鹏、刘某芳作为买房人与周某文、陈某勇作为卖房人，双方存在有口头的房屋买卖合同关系，即周某鹏、刘某芳以2万元房款从周某文、陈某勇处购买涉案房屋，因房屋至今未办理过户手续，故起诉至法院，要求将涉案房屋过户至刘某芳名下，并提交购房资格核验单证明刘某芳具备北京市购房资格。
周某文、陈某勇对刘某芳、周某鑫所述不予认可，其二人称1997年时周某鹏提出想搬入涉案房屋处居住，其居住一段时间后，周某鹏提出想购买涉案房屋，周某鹏曾于1998年3月23日去咨询购房手续，发现其无资格购买具有单位福利分房性质的涉案房屋，周某文就提出可以先借用周某鹏已取出的2万元房款，由周某文购得涉案房屋，然后将涉案房屋借给周某鹏一家居住，之后因周某鹏去世故一直未偿还借款。
曾多次向刘某芳、周某鑫提出腾退房屋，曾于2018年起诉刘某芳、周某鑫等要求腾退房屋。周某文、陈某勇现主张：其与周某鹏、刘某芳、周某鑫一家存在借款关系、借住关系，即周某文曾向周某鹏借款2万元，涉案房屋曾同意由周某鹏一家借住，未明确约定借住期限。
刘某芳、周某鑫、周某文、陈某勇均认可涉案房屋现由刘某芳、周某鑫一家居住，涉案房屋的房屋所有权证及相关票据原件在周某文处，暖气费由周某文交纳，其他费用，包含水费、电费、物业费、垃圾费、有线电视费、网费等一直均由刘某芳、周某鑫交纳。
2010年周某鑫结婚时曾对涉案房屋进行了装修。刘某芳、周某鑫称暖气费由周某文交纳是因为周某文称其单位可以报销，之后找周某文过户时提出支付其供暖费，周某文未收取。周某文、陈某勇称1998年购房时其二人有存款，但均为定期，故向周某鹏借款2万元；2010年同意周某鑫装修是考虑到亲情。
本案审理过程中，刘某芳、周某鑫提交证人证言三份，其中一份《证明书》内容为：“一、周某鹏和她姐办理完购房手续后，在回老家的时候和我说：他们用两万元钱给儿子买了一号这套房屋，手续都在大姐手里。二、我知道大姐一直没给过户的事，并知道曾找过她无数次，用各种理由推脱，至今也没有给过户。证明人：周某。2018年8月。”
另两份《证明书》内容相同，均为：“一、周某鹏和她姐办理完购房手续后，在一次修车时和我们俩说：是他们俩用两万元钱为儿子买下了一号这套房，手续放在大姐那里，用了他们的工龄。二、2010年8月周某鑫准备结婚，完成装修的事，用现金拾万元。三、我们知道大姐一直没有给过户的事，并知道无数次找她，至今也没有给过户。2018年8月。”落款处分别有孙某、周某君签字。
周某、孙某作为证人出庭作证。证人周某称其是周某文和周某鹏的弟弟，1998年曾听周某鹏说过花了2万元买了房子。证人孙某称其是周某文和周某鹏的姐夫，1996年至1998年期间曾听周某鹏说大姐的房子2万元卖给周某鹏了。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案争议焦点为周某鹏、刘某芳与周某文、陈某勇之间就涉案房屋曾达成何种约定，是刘某芳、周某鑫主张的房屋买卖合同关系，还是周某文、陈某勇主张的借住、借款合同关系？现双方均认可的事实是周某鹏曾于1998年3月交付给周某文2万元，但该笔款项是周某鹏支付的购房款，还是周某文向周某鹏的借款，系本案认定事实的关键之处。
对此，法院作如下分析：首先，1998年时双方因存在亲属关系，未订立书面的合同，就双方的口头约定内容，刘某芳、周某鑫就其主张的房屋买卖合同关系，即支付该2万元系购房款的主张，提供有书面证言并有两位证人出庭作证。周某文、陈某勇就其主张的借款关系，并未提交任何证据予以佐证。其次，刘某芳、周某鑫主张2万元系购房款，与1998年时房屋市场价相差不大，具有一定的可能性。
再次，1998年时周某文、陈某勇其二人名下有不少于2万元的存款，其解释购房时向周某鹏借款2万元是因存款均为定期，手中无现钱，但考虑到借款后至今，在长达二十年的时间内，周某文、陈某勇并未主动提及偿还该笔借款，双方也未就借款、还款一事进行过沟通、协商等，并不符合常理。而且，根据周某鹏一家的经济条件，1998年时其在无多余存款的情况下，选择将2万元款项全部出借他人用于购房，未选择自己购房，并且多年来从不催要借款，也与一般常理不符。
故综上分析，法院对于刘某芳、周某鑫称周某鹏支付周某文的2万元系购房款的主张予以采信，对于刘某芳、周某鑫主张周某鹏、刘某芳与周某文、陈某勇之间存有房屋买卖合同关系的主张，法院予以确认。
现周某鹏、刘某芳已支付购房款，周某鹏去世后，刘某芳作为共同购房人及周某鹏的继承人之一，其要求房屋过户至其名下，周某鹏的另一继承人周某鑫对此无异议，继承人朱某涛虽不认可存在房屋买卖合同关系的事实，但并未要求房屋过户至其名下，因此，法院对于刘某芳、周某鑫要求周某文将涉案房屋过户至刘某芳名下的诉讼请求予以支持。
还需指出，因双方未订立书面的房屋买卖合同就过户应交纳的相关费用进行约定，但按照一般交易习惯并结合涉案房屋的交易价款、交易成本来看，涉案房屋涉及的过户的相关费用应由买方，即刘某芳负担为宜。另需说明，涉案房屋中应属周某鹏的遗产部分，可另行继承处理。
裁判结果
周某文于本判决生效后七日内协助刘某芳办理坐落为北京市昌平县一号房屋的所有权转移登记手续，登记房屋所有权人为刘某芳。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。基于如下理由，应认定周某鹏、刘某芳与周某文、陈某勇之间为房屋买卖合同关系。1.周某鹏曾支付周某文2万元，周某文、陈某勇虽辩称该款项为借款，但周某文在长达二十年的时间未偿还该借款，且周某文亦不能证明其对该借款的偿还事宜进行过沟通。
周某文主张的借款关系不合常理，且与出庭作证的证人证言的表述不符。2.1998年时周某鹏将2万元给予周某文，且长期没有自己买房，也从不催要借款，而该2万元与房屋当年的市场价格大体一致，应认定周某鹏支付该2万元系购买涉案房屋的意思。
