北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某佳向一审法院起诉请求：1.判令吴某坤将涉案房屋所有权过户登记至林某佳及周某杰名下。2.诉讼费由吴某坤承担。
周某杰向一审法院诉称：我借吴某坤名购买涉案房屋，是共同投资，林某佳要求过户我不同意，我需要给吴某坤一定的补偿。不同意林某佳的诉讼请求。
周某杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林某佳的一审诉讼请求；2.诉讼费由林某佳负担。
事实和理由：1.一审法院追加周某杰为共同原告严重违反法定程序；2.林某佳2015年曾以同一事实理由诉至北京市西城区人民法院，本案属于重复诉讼；3.北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）系周某杰借吴某坤名义购买，与林某佳无关。
被告辩称
林某佳辩称，同意一审判决，不同意周某杰的上诉请求。事实和理由：1.北京市房山区法院追加周某杰为共同原告程序合法；2.本案未违反“一事不再理”原则，林某佳明确表示可以偿还涉案房屋剩余贷款本金及利息；3.吴某坤与周某杰在以往案件中均认可林某佳与周某杰向吴某坤借名买房的事实。
吴某坤辩称，不同意一审判决，是吴某坤与周某杰单独商议买房，林某佳未参与。
A银行述称，对双方诉讼不清楚，但必须要偿还贷款及利息后才能配合办理过户手续。
法院查明
林某佳与周某杰原系夫妻关系，吴某坤系周某杰的朋友。林某佳与周某杰婚姻关系存续期间，经协商借用吴某坤名义购买房屋。2010年2月9日，吴某坤与北京市R银行签订商品房预售合同，约定由吴某坤购买位于北京市西城区（原宣武区）一号房屋，总价款1492117元，其中首付款302117元，贷款119万元。此后，吴某坤与A银行签订住房担保贷款借款合同，约定由A银行向吴某坤发放贷款，贷款金额为119万元，同时对涉案房屋设定抵押，抵押人为吴某坤，抵押权人为A银行。涉案房屋实际交付后由林某佳使用。
2015年，林某佳曾诉至北京市西城区人民法院，要求将上述房屋过户至其名下。2015年12月2日，北京市西城区人民法院作出判决书，该院认为，涉案房屋设立有抵押，因贷款尚未清偿，涉案房屋正处于抵押期间。各方当事人未能提前清偿涉案房屋的全部贷款。因此，林某佳要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持，故判决驳回林某佳的诉讼请求。
2019年1月16日，林某佳与周某杰经北京市第二中级人民法院终审判决准予离婚。
审理中，林某佳表示其现在可以偿还全部涉案房屋的贷款及利息。
法院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据。本案中，林某佳诉称和周某杰在婚姻关系存续期间与吴某坤达成口头协议，约定借用吴某坤名义购房。周某杰和吴某坤均称系其二人达成借名买房协议，否认林某佳系借名人。法院认为，林某佳和周某杰在婚姻关系存续期间借用吴某坤名义购房，在无充分证据表明借名人系周某杰一人的情况下，应认定借名买房系林某佳和周某杰共同的意思表示，现周某杰和吴某坤否认林某佳系借名人的意见，未提供证据且有违常理，法院不予采纳。
庭审查明，涉案房屋设立有抵押，抵押权人为A银行，现林某佳同意偿还全部贷款及利息，在其偿还全部贷款及利息的情况下，可以办理涉案房屋所有权变更登记。鉴于周某杰在本案庭审中明确表示不同意将涉案房屋所有权过户登记至林某佳及其名下，故可将涉案房屋所有权变更登记至林某佳一人名下。周某杰和吴某坤称借名买房系共同投资，并答应给吴某坤一定的补偿问题，可另行解决。
判决：一、在林某佳向A银行偿还全部贷款本金及利息后十日内，吴某坤协助将北京市西城区一号房屋所有权人变更为林某佳；二、驳回林某佳其他诉讼请求。
本院二审期间，被上诉人林某佳提交证据之前案件中，2015年6月17日谈话笔录，拟证明林某佳系借名主体；对此，上诉人周某杰的质证意见为：不属于新证据，认可真实性，从内容上看周某杰认为是夫妻共同财产，合同成立与办理房屋手续时间点是不一样的，不是办理交房签合同时借名买房才成立，不认可证明目的。被上诉人吴某坤的质证意见为：同意周某杰的质证意见。第三人A银行的质证意见为：对此不知情，不发表意见。
二审期间，关于涉案房屋贷款的归还，周某杰称林某佳也用租金还过贷款，但其本人还贷更多。经询问，周某杰同意将涉案房屋过户至其与林某佳二人名下，并愿与林某佳共同偿还全部涉案房屋的贷款及利息。
本案二审期间，经询，周某杰表示同意将涉案房屋过户至其与林某佳二人名下，并愿与林某佳共同偿还全部涉案房屋的贷款及利息。如前所述，本院认定林某佳、周某杰为借名人，因此应当在其二人偿还全部贷款及利息的前提下，将涉案房屋变更登记至林某佳、周某杰名下。
另查，周某杰在之前案件中，作为第三人明确向法庭陈述称，涉案房屋系其与林某佳共同向吴某坤借名购买。对此，吴某坤亦表示认可并称，办手续时，周某杰与林某佳均在场。
裁判结果
在林某佳、周某杰向A银行偿还全部贷款本金及利息后十日内，吴某坤协助将北京市西城区一号房屋所有权过户登记至林某佳和周某杰名下。
房产律师靳双权点评
诉讼中，林某佳主张其与周某杰共同向吴某坤借名购房。周某杰则主张其个人向吴某坤借名购房，否认林某佳系借名人。吴某坤亦主张涉案房屋借名人为周某杰，否认林某佳系借名人。因此，根据双方上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：林某佳、周某杰与吴某坤是否存在借名买房合同关系。
第一，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。根据查明的事实，周某杰、吴某坤在另案陈述中明确承认涉案房屋系林某佳、周某杰二人共同向吴某坤借名购买。但本案中，周某杰、吴某坤均对此予以否认，二人在两次诉讼中就同一事项，前后陈述截然不同，且均未提供相应证据。根据诚实信用原则及自认规则，法院对周某杰、吴某坤所称，由周某杰个人向吴某坤借名买房的主张不予采纳。
第二，涉案房屋购于林某佳、周某杰夫妻关系存续期间，涉案房屋归还银行贷款等事项均有林某佳不同程度的参与且涉案房屋现由林某佳实际居住使用。因此，林某佳、周某杰二人借用吴某坤名义购买涉案房屋，更符合常理。
综上，结合各方当事人的关系、房屋使用情况、贷款的偿还、收房手续办理及双方陈述的合理性等因素，法院认定林某佳、周某杰与吴某坤存在借名买房合同关系。
