北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文、赵某武、赵某斌向本院提出诉讼请求：1.判决确认赵某君与李某丹将登记在北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）所有权由赵某君变更为李某丹的民事行为无效；2.本案案件受理费由赵某君、李某丹负担。
事实和理由：赵某君和陈某思原系夫妻关系，二人生育三子即赵某文、赵某武、赵某斌；陈某思于2007年2月28日去世。赵某君与陈某思在婚姻存续期间取得了一号房屋的所有权，登记在赵某君名下。陈某思生前与赵某君签订赠与协议，将案涉房屋赠与赵某斌，赵某斌是精神残疾，这种赠与是不应当撤销的。
陈某思去世后，赵某君与李某丹领取了结婚证，并且在未经陈某思其他继承人同意的情况下，赵某君与李某丹串通将一号房屋变更登记至李某丹名下。我方认为一号房屋系赵某君与陈某思的共同财产，在陈某思去世后，其遗产尚未进行继承。赵某君未经我方同意将涉案房屋变更登记在李某丹名下，应属无效行为。赵某君年事已高，对房屋变更登记缺乏准确的认知能力，变更行为有失公平。该行为违反了公序良俗和社会公共利益，存在恶意串通损害我方利益的情节。
被告辩称
赵某君、李某丹辩称，不同意赵某文、赵某武、赵某斌的全部诉讼请求，要求驳回其全部诉讼请求。一、案涉一号房屋系赵某君个人财产，不属于其与原配偶的夫妻共同财产，赵某君有权作出处分行为。1.案涉一号房屋由赵某君与单位签订住房出售协议，房屋登记所有权人为赵某君。赵某君与陈某思系原配夫妻，2007年2月27日，陈某思死亡。一号房屋系在2010年12月31日由赵某君与单位签订《住房出售协议书》购买而来。双方约定赵某君付清购房款后，拥有所购住房全部产权，单位负责办理赵某君所购住房的房屋所有权证等相关手续。赵某君在2013年8月7日取得一号房屋的不动产权证书，该房屋登记的所有权人为赵某君，赵某君已经依法取得该房屋的全部产权。
2.案涉一号房屋系使用赵某君个人军龄购买，购房款为赵某君住房补贴专款专户专用抵扣，并非夫妻共同财产。该房屋系使用赵某君个人军龄购买，其中使用的住房专项补贴系赵某君个人所有，并非普通意义上的一般财产，而是具有人身专属性。赵某君用个人住房补贴专款专户专用抵扣而购买的房屋，其所有权理应属于赵某君个人。3.购买该房屋时，陈某思已经去世数年，不享有取得物权的主体资格，并未发生在二人婚姻存续期间，房屋系赵某君个人财产。
二、赵某君与李某丹之间的赠与合同合法有效。1.赵某君将个人房屋赠与李某丹，系有权处分，意思表示真实，该赠与合同成立并生效。2.赵某君与李某丹之间不存在恶意串通行为。综上所述，赵某君与李某丹之间的赠与合同合法有效。要求驳回赵某文、赵某武、赵某斌的全部诉讼请求。
法院查明
赵某君与陈某思于1954年5月结婚，婚后育有三子赵某文、赵某武、赵某斌。2007年2月27日，陈某思死亡。2012年8月27日，赵某君与李某丹登记结婚。
一号房屋原系赵某君和陈某思婚姻关系存续期间的承租房，陈某思生前即与赵某君在此居住，并共同交纳房租。2010年12月31日，赵某君与单位签订《住房出售协议书》，约定：单位将一号房屋出售给赵某君，住房实际售价为260634.18元；住房实际售价低于住房补贴的，余额部分154834.67元退给赵某君；赵某君付清购房款后，拥有所购住房全部产权，单位负责办理赵某君所购住房的房屋所有权证等相关手续等内容。2013年8月7日，赵某君取得一号房屋不动产权证书，登记的房屋所有权人为赵某君。2017年5月12日，赵某君将一号房屋过户至李某丹名下，李某丹取得一号房屋的不动产权属证书，登记的房屋所有权人为李某丹。
另查，赵某君的工龄从1949年起算，其于1953年入伍。其住房补贴包括一次性算清基本补贴额和地区补贴。赵某君住房补贴共计415468.85元。
为证明赵某斌系精神残疾二级，陈某思生前与赵某君签署《协议》将一号房屋赠与赵某斌，赵某君无权撤销案涉房屋处分部分的赠与协议，赵某文、赵某武、赵某斌提交了陈某思手写的《家里事安排如下》、《情况说明》、《残疾人证》。《情况说明》载明：“我已故妻子陈某思所写的遗嘱中，写明将我们的夫妻共同财产住房归三儿子赵某斌所有，作为赵某斌生活费、医疗费支出的决定，是我俩协商后一致决定的，我完全认同，没有意见。特此证明”。以上内容均为打印。赵某君在该《情况说明》下写有“同意！”。李某丹、赵某君认为陈某思生前无权处分案涉房屋，其赠与行为无效。审理中，原被告均不申请对赵某斌的行为能力进行鉴定。
裁判结果
确认赵某君与李某丹将登记在北京市丰台区一号房屋所有权由赵某君变更为李某丹的民事行为无效。
房产律师靳双权点评
原被告双方争议的一号房屋原系赵某君与陈某思夫妻关系存续期间取得的承租房，自取得时起即由赵某君、陈某思一家居住。该房屋虽在陈某思死亡后由赵某君按房改政策购买，但购买房屋的钱款全部由赵某君的住房补贴支付，因夫妻关系存续期间取得的住房补贴为夫妻共同财产。故一号房屋应为赵某君与陈某思的夫妻共同财产。又因陈某思对一号房屋进行了处理，赵某君亦在《情况说明》中予以确认。
因此，赵某君在明知陈某思死亡后，其继承人未对一号房屋进行协商处理一致的情况下，擅自将一号房屋过户至李某丹名下，侵犯了其他权利人的合法权益。而李某丹并无善意取得的证据。故对赵某文、赵某武、赵某斌作为陈某思的继承人主张赵某君与李某丹将一号房屋所有权由赵某君变更为李某丹的民事行为无效的诉讼请求，法院应予支持。
