北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某文、张某武、张某斌向本院提出诉讼请求：1.判令北京市丰台区一号房屋为原、被告按份共有，原告每人占25%份额，被告占25%份额；2.被告配合办理一号房屋所有权共有人变更登记；3.案件受理费由被告承担。
事实和理由：原告与父亲张某君、母亲秦某丽共同生活在东城区的一间宿舍，1989年单位按照分房政策以及人口情况，将一号房屋分配给我们一家。1994年，秦某丽去世；1995年，孙某与张某君结婚。1998年，原告与张某君达成协议，以张某君名义共同出资购买一号房屋，用父母工龄折抵部分房款，剩余房款由子女平担，房屋按份共有。2012年，被告在没有得到原告同意的情况下，擅自进行房屋所有权人变更登记，将孙某作为共同共有人登记为所有权人。原告得知后，要求变更，被拒绝。
综上，一号房屋所有权的取得基于原告的存在，房改购房时，子女按照约定，支付了全部购房款；此外，购房时使用母亲工龄折抵了部分房款，母亲对该房屋享有的财产价值应按法定继承。故诉至法院，望判如所请。
原告秦某亮、秦某刚、秦某鑫诉称，同意将自己对秦某丽的继承份额转给张某文、张某武、张某斌。
被告辩称
被告孙某辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：
一、原告不是诉争房屋的购买人，不应将其作为诉争房屋的共有权人。
1.诉争房屋是张某君单位分配的承租公房，在与其婚姻关系存续期间房改售房时，我从母亲处拿来27000元，加之自己的积蓄3000元，交纳了第一笔房款。房屋属于不动产，不动产的归属以登记为准，因此即使使用张某君前妻的工龄，仅仅影响房屋购买时的价格，并不导致房屋所有权发生变更。
2.诉争房屋张某君是购买人，款项大部分为本人支付，即使原告有在此居住的情况，也不能成为其享有房屋所有权份额的依据。婚姻关系存续期间，夫妻一方单位的福利分房在房改时购买，属于夫妻共同财产，无论该房屋的实际居住情况如何，其所有权在房改时（房屋购房合同签署时）就发生了变更，即从单位产权变更为个人产权。
3.房改房为城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方以房改优惠价购买的房改房，均视为夫妻共同财产。按成本价或标准价购买公有住房每个家庭只能享受一次，夫妻双方都有参加房改的权利，但只能在一方单位购买，另一方参加房改的权利体现在购房款的优惠上，因此享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，相应的，该房屋产权也为夫妻共有。
二、关于工龄优惠的折抵价款计算。
《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值。
三、关于房屋的分配方案。
原告及被告张某君因家庭矛盾将本人赶出家门多年，他们一直占有诉争房屋，且二被告已于2020年11月13日经法院判决离婚，关系僵化，无法共同居住。因此，我不同意按照份额分配诉争房屋，恳请将房屋判归我所有，由我按照份额折价补偿其他人。
被告张某君提交书面意见答辩称，我因身体原因，无法到法院开庭，现将意见以书面形式告知：我现住的一号房屋是1987年根据北京市单位的福利分房政策获得，我和妻子还有三个儿子共同生活，共同居住，三个儿子的工资都交给我共同支配。1994年妻子去世，1998年单位房政，我和三个儿子商量后签订合同购买了房屋，三个儿子各出资1万元。因此，同意三个儿子的诉讼请求。
法院查明
张某君与秦某丽生有三个子女，即张某文、张某武、张某斌。1994年1月，秦某丽去世，未留遗嘱；秦某丽之父于1999年去世，其母于2011年去世，秦某丽的父母生有四个子女，即秦某丽、秦某刚、秦某亮、秦某鑫。张某君与孙某于1995年7月6日结婚，于2020年10月28日经法院判决离婚。
一号房屋系北京市单位于1987年分配给张某君的承租公房。1998年5月18日，张某君交纳一号房屋的购房定金30000元。2000年8月2日，张某君（乙方）与单位（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将一号房屋出售给乙方，乙方享受以下折扣：1.楼房成新折扣（标准价1.5%/年），2.工龄折扣（含夫妻双方），3.现住房折扣3%，4.教师购房优惠（一方5%、双方10%）；售价合计33236.28元。2001年11月16日，张某君交纳购房款3236元。2012年12月10日，张某君与孙某约定，一号房屋为二人共同共有，并以此办理了房屋产权变更。现该房屋所有权登记在张某君名下，孙某为共有人；房屋由张某君、张某武、张某斌居住。
庭审中，双方认可：一号房屋市场价值为380万元；购房时折算秦某丽工龄28年、张某君32年，秦某丽工龄折价占房价的28%。
庭审中，张某文等提交《协议书》1份，上载：“甲：张某君乙：张某文丙：张某武丁：张某斌鉴于1987年北京市单位福利分房政策，考虑家庭人口数（秦某丽、张某君、张某文、张某斌、张某武）分得一号，现根据政策可以购买，经各方协商，达成如下协议：1.同意以张某君名义折抵（张某君、秦某丽）工龄购买，2.张某文、张某武、张某斌各出资一万元购房款，3.所购房屋由张某君、张某文、张某武、张某斌共同共有，各占25%。落款有张某君、张某武、张某文、张某斌签字，时间1998年”。孙某表示不知情，亦不认可。
庭审中，张某文等原告同意房屋与张某君共同共有，给予孙某折价补偿，孙某表示接受，但双方对补偿的数额未能达成共识。
裁判结果
一、位于丰台区一号房屋由张某君、张某文、张某武、张某斌所有；张某文、张某武、张某斌、张某君、孙某于本判决生效之日起十日内相互协助办理该房屋权属转移登记手续；
二、张某君、张某文、张某武、张某斌于本判决生效之日起十日内给付孙某折价款109.44万元；
三、驳回张某文、张某武、张某斌、张某君、孙某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
一号房屋系在张某君和孙某婚姻存续期间购买，房屋登记的所有权人为张某君、孙某为共有人，购房款来源仅是形成出资人与买受人之间的债权关系，并不能改变房屋的权属性质。故，一号房屋应为张某君和孙某的共同财产。涉案《协议书》未经全体共同共有人同意，现有证据亦不足以证实张某文、孙某等存在个人出资之行为，对之相关主张法院不予采纳。
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。张某君、孙某离婚后，二人共有房屋的基础丧失，考虑房屋来源、各方意愿，法院确定一号房屋为张某文、张某斌、张某武、张某君共同共有，给予孙某折价补偿即380×40%=152万元。张某君购买房屋时使用了秦某丽工龄而享受了政策性福利，在秦某丽未立遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，其工龄在涉案房屋中折算出对应的财产价值应作为遗产，在其继承人之间按照法定继承的方式予以分割。
参考购房时的价格、现在市值及各方意见，该项财产价值为380万元×28%=106.4万元；考虑到该项财产利益已经转化至涉案房屋，因此在给予孙某的补偿款中应当扣除相应款项即106.4×40%=42.56万元。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。秦某丽之父母在其后去世，其父母对秦某丽的继承权利转为秦某刚、秦某亮、秦某鑫享有，三人自愿将权利转给张某文、张某斌、张某武。
