北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某勤、赵某英向本院提出诉讼请求：1．请求解除与周某芳的借名买房合同关系；2．请求依法判令周某芳、赵某涛共同支付赵某勤、赵某英位于北京市昌平区一号售房款3833000元；3．本案诉讼费由赵某涛、周某芳承担。
事实与理由：赵某勤与刘某婷系夫妻关系，二人育有二子女即赵某英和赵某涛。赵某涛与周某芳系夫妻关系，刘某婷于2016年2月4日去世。2004年5月31日，赵某勤与刘某婷出售了坐落于北京市顺义区A号房屋，于2005年初为赵某涛出资购买了坐落于昌平区B号房屋一套，房屋登记在赵某涛名下。2006年赵某涛和周某芳找赵某勤和刘某婷商量，希望二老能在天通苑买一套房屋，这样住的比较近，照顾方便。于是赵某勤和刘某婷于2006年5月30日出售了坐落于顺义区二号房屋，因赵某勤年龄较大无法办理贷款，故借周某芳的名义购买了北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）。
该房屋首付款和贷款皆为赵某勤和刘某婷支付，且一直由赵某勤和刘某婷居住使用。2017年9月赵某被告知，一号房屋已经被周某芳和赵某涛出售，售房款460万元已经打入周某芳账户，要求赵某勤2017年9月23日腾房，这时赵某勤才知道周某芳在未经其同意下私自将一号房屋出卖他人。为维护合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称
周某芳辩称：二原告的起诉没有任何依据，不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、一号房屋于2006年8月购买，因当时赵某涛、周某芳快要结婚，由赵某勤支付首付款购买的该房产，登记在周某芳名下，房屋总价为300165．50元，首付款9万元，贷款21万元，2007年7月13日取得房产证。后赵某涛、周某芳于2007年10月26日登记结婚，婚后由双方共同偿还该房屋的贷款，并非完全由赵某勤偿还。虽然涉案的房屋首付款是由赵某勤支付的，但是房屋登记在周某芳名下，且在婚前取得房产证，依据法律规定，视为赵某勤对周某芳的赠与，房屋跟赵某勤、赵某英没有任何关系。
赵某勤和周某芳之间更不存在借名买房合同关系，赵某勤、赵某英所谓借名购买的一号房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且赵某勤没有购买资格，双方也没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。二、一号房屋登记在周某芳名下，并且于周某芳、赵某涛结婚前取得房产证，该房屋的所有权人为周某芳，周某芳作为房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，不存在侵害赵某勤、赵某英合法权益的行为，赵某勤、赵某英要求返还房款没有任何法律依据。
三、赵某涛、周某芳已于2016年3月30日离婚，而一号房屋是在2017年6月3日出售的，虽然涉案房款应归周某芳所有，鉴于赵某勤出的首付款及赵某涛、周某芳共同偿还的贷款，在房屋出售以后，周某芳通过各种方式与途径将涉案460万元房款基本上已全部返还给了赵某勤、赵某涛，周某芳现所剩无几，无钱返还给二原告。
综上，一号房屋登记在周某芳名下，是其婚前财产，应归其所有，周某芳依法行使相关权利，赵某勤、赵某英无权干涉，况且售房款已基本上返还给了赵某勤及赵某涛，请求法院能够结合本案的实际情况，作出公正判决。
赵某涛辩称：不同意二原告的诉讼请求。一号房屋是当时我跟周某芳准备结婚，周某芳要求我再买一套房，由于我当时资金紧张，便与赵某勤商议，从赵某勤处借取部分资金用于买房，赵某勤便替我出了购买该房的首付款，贷款由我与周某芳共同偿还，并非完全由赵某勤偿还，一号房屋的首付款虽然是赵某勤出资的，应当视为赵某勤对我们的赠与，并无赵某勤所称借用周某芳名义买房的事实。后我与赵某勤商议，由我替妹妹赵某英支付部分首付款，以折抵赵某勤购买一号房屋的首付款及按揭款，此后我为赵某英买房出资首付、按揭贷款、信用贷利息以及中介费近120万元左右，因此我与赵某勤、赵某英之间的债权债务已全部了结。
一号房屋跟赵某勤、赵某英没有任何关系，其要求返还购房款无任何法律依据，请求法院依法予以驳回。此外，买房之前，赵某勤给了9万元的款项是首付款，买房日期是倒签的，之后又给赵某涛、周某芳24万元是结婚的费用，和买房没有任何关系，房款的贷款是赵某涛、周某芳偿还的，赵某勤说借周某芳名买房不成立，就是把买房款9万元赠与给周某芳，后来房子卖了460万元。如果法院认为房款应返还，赵某涛的父亲已经不在了，应返还给其继承人，保留返还应得的份额。
法院查明
赵某勤与刘某婷系夫妻关系，二人育有一子赵某涛、一女赵某英。赵某涛与周某芳系夫妻关系，二人于2007年10月26日登记结婚，于2016年3月30日协议离婚。2016年2月4日，刘某婷去世。双方当事人均认可刘某婷的父母先于刘某婷去世。
2005年12月30日，周某芳（买受人）与H公司（出卖人）（以下简称H公司）签订《商品房买卖合同》，约定由周某芳购买一号房屋，建筑面积113．27平方米，房屋总价300165．5元。出卖人应当在2006年8月7日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。三方当事人均认可上述《商品房买卖合同》的实际签订时间为2006年8月2日，但因一号房屋为经济适用房，指标有效期为1年，故合同文本上倒签的时间为2005年12月30日。
2006年8月2日，周某芳与J银行（以下简称J银行）签订《房屋按揭贷款合同》，约定由周某芳向J银行贷款21万元，用于支付一号房屋的购房款，贷款期限为240个月，采用等额本息还款法，月还款额为1474．50元。
2006年8月5日，H公司为周某芳出具总金额为300165．5元的购房发票。2007年7月2日，昌平区建设委员会为周某芳出具了经济适用住房补交综合地价款2017元的土地出让金收据。购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由赵某勤持有。2007年7月13日，一号房屋登记至周某芳名下。
2017年6月3日周某芳与案外人吴某玲签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋出售给吴某玲。2017年7月28日，周某芳与吴某玲签署网签合同。该合同已实际履行完毕，周某芳认可已收到售房款460万元，但称已将其中133万元转帐给赵某涛，另外还给了赵某涛一部分现金，具体金额记不清了。关于给付赵某涛售房款的原因，周某芳主张系其与赵某涛离婚时未处理一号房屋，因此在一号房屋卖出后给予赵某涛一笔补偿款。赵某涛对周某芳的主张均予以认可，并称也不记得周某芳给了其多少钱。
赵某勤、赵某英主张，赵某勤和刘某婷系借用周某芳的名义购买的一号房屋，双方存在借名买房的合同关系，周某芳将一号房屋出售所得的售房款，应当返还给赵某勤和刘某婷的法定继承人赵某英；赵某涛是售房款的实际控制人，因此主张赵某涛和周某芳一并返还。赵某涛、周某芳均否认赵某勤、刘某婷与周某芳存在借名买房的合同关系。
关于借名买房的经过，赵某勤称，双方没有书面协议，周某芳取得经济适用房的购房资格后，2006年2月，赵某涛、周某芳和赵某勤、刘某婷商量让二老买房，2006年5月，赵某涛、周某芳说房子已经定下来了，赵某勤、刘某婷就卖了顺义的房子，并出资以周某芳的名义买了一号房屋；一号房屋的位置、户型、面积是赵某涛和周某芳看好以后于2006年5月告知的，自己给赵某涛钱的时候并不知道房子的总价、贷款具体是多少，就听赵某涛说首付款要24万元。赵某英称，一号房屋是经济适用房，赵某勤、刘某婷买房子的时候已经超过60岁了，家里没有合适的人去贷款，所以以周某芳的名义买的房子办的贷款。赵某涛、周某芳均称没有约定借名买房一事，当时二人准备结婚，周某芳说想要一套房子，赵某涛才找到父母要钱付的首付款买的房子。
关于一号房屋首付款的支付情况，2006年7月28日，赵某勤从银行取款24万元交给赵某涛，当天，赵某涛将24万元存入周某芳的工商银行账户。赵某勤主张24万元全部为购房款，包括首付款、税费、装修、还贷等。赵某涛、周某芳曾在之前案件中主张24万元为赵某勤给其二人结婚的钱，与本案无关，一号房屋首付款是赵某勤另外给赵某涛的现金支付的。在本案审理过程中，赵某涛称24万元中有一部分用于买房，剩下的是为了结婚。
关于按揭贷款的偿还情况，一号房屋的按揭贷款于2006年8月2日起息，于2015年2月28日还清，本息共计283684．05元。赵某勤、赵某英主张，用于还贷的银行卡办好之后就由赵某勤和刘某婷持有，贷款全部由赵某勤、刘某婷通过现金存入账号的方式偿还，并提供银行存款凭条和回单，显示金额共计233133．13元，赵某勤称其余还款系通过ATM机所还，未留有凭据。此外，赵某勤主张其夫妻曾给赵某涛买过一辆车，赵某涛将车卖掉以后，又将卖车款交给刘某婷用于偿还贷款，因此该笔款项仍应属于赵某勤和刘某婷的出资。
赵某涛、周某芳则主张，银行卡是2008年交给刘某婷和赵某勤的，认可有银行存款凭条和回单的金额系由赵某勤和刘某婷存入，但是主张这些并非贷款的全部金额，且其中一些大额存款与购房无关；自己也把钱交给赵某勤和刘某婷，让他们去还贷款；车辆是父母赠与给赵某涛的，卖车款9万元应当属于赵某涛，用于偿还贷款后，该笔款项应当视为赵某涛、周某芳的出资；还有一部分贷款是赵某涛、周某芳直接还的。赵某涛和周某芳对自己的主张均未提交证据证明。
关于房屋居住情况，赵某勤主张2006年房屋交付后即搬进一号房屋内居住，赵某涛、周某芳居住在昌平区另外一套房号为四号的房屋（以下简称四号房屋）内，并不与其一起居住。在之前案件中，赵某涛、周某芳主张一号房屋于2006年8月交付后装修到2007年7月左右，赵某涛和周某芳搬入一号房屋，赵某勤于2007年底搬入一号房屋与其一起居住；本案中，赵某涛称其夫妻二人刚开始在一号房屋中居住，后来在四号房屋居住较多。四号房屋于2005年12月份购买，2016年3月卖出。
另查一，赵某勤现名下无房，与赵某英共同居住。赵某涛名下有一套房屋。
另查二，赵某涛和周某芳离婚时签订的《离婚协议书》载明：“一、男女双方自愿离婚。二、男女双方婚后无子女。三、男女双方婚后无共同财产。四、男女双方婚后无共同债权债务。”
裁判结果
一、赵某勤、刘某婷与周某芳的借名买房合同关系解除；
二、周某芳于本判决生效后十五日内赔偿赵某勤、赵某英306万元；
三、驳回赵某勤、赵某英的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的主要争议焦点在于赵某勤、刘某婷与周某芳是否形成借名买房合同关系。基于赵某勤、刘某婷与周某芳的特殊关系，双方并未签订书面的借名买房合同。本案中，根据法院认定的事实：一号房屋的首付款系由赵某勤和刘某婷出资；一号房屋的贷款银行卡掌握在赵某勤和刘某婷手中，并由该二人偿还贷款；一号房屋的购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由赵某勤持有；赵某涛和周某芳虽主张也偿还了一部分贷款，但未提交有效证据证明；
综合上述，一号房屋全部由刘某婷和赵某勤出资购买并由刘某婷和赵某勤实际居住使用，结合刘某婷和赵某勤名下已无其他住房的事实，法院认定赵某勤、刘某婷和周某芳形成了事实上的借名买房合同关系，一号房屋系赵某勤、刘某婷借周某芳之名购买。
一号房屋属于经济适用房，但购买一号房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之前,相关政策并不否认此时借名买卖经济适用住房合同的效力。赵某勤和刘某婷亦已交付全部购房款并实际入住一号房屋,赵某勤、刘某婷与周某芳之间借名购买一号房屋并未违反法律、法规的强制性规定,亦不存在其他导致合同无效的情形,故双方的借名买房合同关系应属有效。关于赵某涛主张其将卖车款9万元用于偿还贷款，该笔款项应当视为其与周某芳的出资一节，首先城镇房屋的出资不能作为享有所有权的依据。
其次，由于车辆系赵某勤夫妇给赵某涛出资购买，赵某涛将车辆出售后所得款项用于偿还房屋贷款时，未有证据证明该笔款项系对赵某勤、刘某婷的借款，结合赵某涛没有购买一号房屋的意思表示，法院认为该笔款项亦应当视为赵某涛对刘某婷和赵某勤的赠与。
现一号房屋已被周某芳出售，该借名买房合同无法继续履行，故赵某勤请求解除与周某芳的借名买房合同关系，合法有据。赵某勤于本案审理过程中明确提出解除合同的诉讼请求，周某芳与赵某涛于2020年2月26日收到该请求，故法院认定合同解除的时间为2020年2月26日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，刘某婷已去世，赵某英作为其继承人有权与赵某勤共同要求周某芳赔偿损失。由于除本案当事人以外，刘某婷再无其他继承人。赵某勤和赵某英亦要求按其应继承的份额取得赔偿。关于损失数额，周某芳将一号房屋出售所得的房款为460万元，法院综合考虑房屋情况、购房成本、售房成本等因素，结合赵某勤和赵某英的继承份额，对周某芳应当赔偿的数额予以酌定。对于赵某勤、赵某英要求赵某涛共同赔偿损失一节，由于周某芳系借名买房合同的相对方，且周某芳系与赵某涛离婚后将一号房屋出售，售房款亦打入了周某芳个人账户，周某芳与赵某涛虽认可其相互之间有转账，但不代表赵某涛因此负有向赵某勤和赵某英赔偿损失的义务，故对于赵某勤和赵某英的该项请求法院不予采信。
此外，本案庭审中，赵某涛和周某芳亦主张已经用售房款为赵某英出资购买房屋，故对赵某英不再负有赔偿义务，但是，赵某涛和周某芳坚持不认可一号房屋系赵某勤和刘某婷借名购买，其该项主张与其抗辩相矛盾，且该主张与本案并非同一法律关系，当事人可另诉解决。
