北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某超向本院提出诉讼请求：判令周某慧将北京市朝阳区一号房屋过户给我。
事实和理由：2009年，我大哥周某山因房屋拆迁可以购买两套房屋，他要一套，另外一套让我购买，让我借侄女周某慧的名义购买，承诺2017年后再过户到我名下，全款42万元。2010年8月24日，我和周某山、周某慧一起到售楼处交款424305.04元。2012年我又和周某山、周某慧一起去房管所办理了房产证，相关费用都是我支付的。
房屋简单装修后就委托周某慧出租，租金由周某慧通过银行转账或者支付宝转给我。2018年8月出租到期后，我因需要自住不再出租。我再次装修房屋，购买家具，2019年1月入住房屋。2019年6月，我提出让周某慧过户，周某山、周某慧他们因家庭纠纷认为我不支持他们，不予配合办理过户。
被告辩称
周某慧辩称，不同意周某超的诉讼请求。我是案涉房屋的所有权人，周某超没有权利要求我将房屋过户至其名下。我与周某超不存在借名买房的合同关系，购买房屋选房是我和父母、邻居商量的，我亲自到现场选房。房屋交付后，是我出资装修的，之后我委托母亲出租，租金由我收取。周某超只能证明42万余元是其支付的，但相关税费都是我支付的。即使双方存在合同关系，因案涉房屋属于限价商品房，属于政策保障性房屋，周某超的请求也不应得到支持。
法院查明
2009年6月3日，周某山签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，周某慧被认定为在册人口和实际居住人口，取得案涉房屋购买资格。2010年8月24日周某超支付房款424305.04元，2010年9月13日周某慧作为买受人签订合同购买案涉房屋，合同约定的价款为424305元。周某慧于2010年10月29日支付公共维修基金、房屋差价款合计14246.24元，于2012年3月22日支付房屋契税4247.99元。房屋产权于2012年3月22日登记至周某慧名下，房屋性质为限价商品住房。
周某慧主张购房款系从周某超处的借款；周某超不予认可，主张系借名买房，已将周某慧缴纳的公共维修资金、房屋差价款、契税偿还给了周某慧，提交了银行记录予以佐证，称在2010年10月29日取现14000元偿还周某慧缴纳的公共维修资金和房屋差价款。周某慧不予认可。
案涉房屋于2010年10月29日交房，后进行装修并出租。装修费用由周某慧支付，周某超主张已偿还给了周某慧，提交银行记录予以佐证。周某慧不予认可。
周某超主张装修完毕后，委托周某慧对外出租，租金由周某慧扣除物业费等费用后，转付给其。就此，周某超提交了支付宝转账记录予以佐证。周某慧认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项系偿还周某超房款的借款，并提交了账单详情，称记录的为“房钱还款”。周某超认可证据的真实性，不认可证明目的。
案涉房屋现由周某超占用使用。周某超主张2018年8月房屋出租到期后，其收回房屋并进行了二次装修，于2019年1月入住。周某慧认可房屋由周某超二次装修并使用，但称因周某超自称无房居住，又因从周某超处借款，故让周某超入住使用房屋。
另查，周某超持有《商品房预售合同》原件、购房款发票原件（两张）、公共维修资金专用收据原件、契税发票原件、房屋登记费票据原件、住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件及部分物业费、供暖费收据原件。周某慧称因向周某超借款42万余元，数额较大，为了让周某超放心，就把前述证件、票据等原件交由周某超保存，作为质押。
周某超就借名买房还提交了与周某山的通话录音、林某涵的录音证言予以佐证。周某慧不予认可，提交钥匙照片，称之前房屋钥匙一直由其持有；提交安装有线电视发票等，证明对房屋进行安装有线电视；提交银行记录和发票，证明交纳物业、供暖和有线电视费；提交2012年委托书，证明委托其母亲代为出租房屋。周某超认可照片、发票、银行记录的真实性，称周某慧代交的费用，已偿还给周某慧，交付房屋后其也持有一套钥匙；不认可委托书。
裁判结果
被告周某慧于本判决生效后十五日内协助原告周某超办理北京市朝阳区一号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至原告周某超名下。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点有二：一是周某超与周某慧是否存在借名买房的约定；二是若存在借名买房的约定，该借名买房约定的效力如何。
首先，关于是否存在借名买房的约定。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、房屋权属证明材料及相关票证的占有持有情况并结合其他情况予以综合考虑认定。案涉房屋价款42万余元，周某超出资了424305元；对于差额的400余元房款、公共维修基金及契税双方存在争议，周某超主张已偿还给了周某慧；周某慧主张周某超的出资系向周某超的借款，周某超对此不予认可，虽周某慧提交的支付宝记录标记为“房钱还款”等，但该标记系周某慧的自行备注标记，不足以证明款项的性质，且从周某超提交的双方关于款项的转账记录来看，周某慧明确说明系“房款”，并且扣除了其他费用，周某慧主张系还款，但周某慧每次转账的数额不等，与一般的借款还款不同；
周某超的出资直接支付至《商品房预售合同》的相对方，与周某慧主张的借款支付房款的操作也不一致。案涉房屋交付后，周某超和周某慧均未实际自行使用，而是对外出租直至周某超再次装修入住房屋，周某慧主张系因周某超无房居住故同意其居住使用，但在房屋已装修的情况下，周某超又进行了二次装修，周某慧关于周某超系借住使用的主张明显与周某超的装修行为不符。周某超持有了关于房屋的《商品房预售合同》、购房款发票原件、公共维修资金专用收据、契税发票、房屋登记费票据、住宅使用说明书、住宅质量保证书及部分物业费、供暖费收据原件，周某慧主张系因为向周某超借款，故交由其保管而作为质押，对此周某超不予认可，周某慧关于质押的主张，也无证据证明。
综上，在周某超几乎出全资，前期双方均未使用房屋，但房屋的出租收益由周某超享有，后期出租到期后房屋由周某超再次装修后使用，周某超持有房屋的合同、产权证、发票等其他相关资料原件的情况下，虽周某慧对周某超提交的与周某山等的录音不予认可，但未提交证据予以反驳，周某超提交的录音可以起到一定的映证作用，结合前述情况，可以认定周某超与周某慧间存在借名买房的约定。
其次，关于借名买房约定的效力。案涉房屋系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。周某超与周某慧的借名买房约定并不具有法定的无效情形。故，对于周某慧的该项抗辩意见，法院不予采纳。
周某超与周某慧借名买房的约定合法有效。现周某超要求周某慧将案涉房屋产权转移登记至其名下，法院予以支持。
